份昆明房地产市场分析报告

份昆明房地产市场分析报告内容摘要：

份昆明房地产市场分析报告 风之铃： 2009 年 6 月份昆明房地产市场分析报告 新政解析 房地产市场是随着短期政策的调控而不断出现转机的，国家一系列降低借款利率，下调购房者的首期付款，加大房贷利率折扣和削减契税和印花税等政策，使得房地产市场日渐回暖。 随着各地方政府又出台一些相关政策，而这些相关政策让房地产市场出现了比 2007 年更好的销售速度，比如说对一二套住房信贷的调整，旧房进入市场以后的税费减免，这些都在短期之内发生了巨大的作用，这个推动作用让市场销售增长已经超过 2007 年， 2007 年一到五月份成交面积为 2亿 6 千万平方米。 房地产市场在经过 “ 小阳春 ” 出人意料的逆转之后，迎来了新的契机。 国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济体制改革工作意见的通知，提出 “ 深化房地产税制改革，研究开征物业税 ” ；另一方面，为助推 “ 保增长、扩内需、调结构 ” 而实施的固定资产投资项目资本金比例调整，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从 2004 年的 35%调低至 20%。 ，国家对房地产的政策是一以贯之的，那就是保普通住宅，压豪宅建设；保自住需求，压投资投机需求；保楼市平稳健康发展，压楼价大起大落。 市场聚焦 据昆明市房产信息网统计数据显示， 6 月 1 日至 30 日，昆明共成交各类商品房 6561 套，比五月份（ 5675 套）增加 886 套，成交面积为 平方米，成交金额为 元，成交均价为 /平方米。 昆明 6 月份的楼市出现更强劲的增长，成交量和成交面积都在放量增长。 土地价格的回归与楼市的见暖趋势开始让开发商 “ 蠢蠢欲动 ” ， 伴随着几大开发商 5 月业绩的陆续公布，6 月份全国土地市场亦进一步升温，开发商再度开始激进 “ 抄底 ” 土地市场，并“ 合理 ” 地提升售价，一切仿佛 2007 年楼市高温重现。 昆交会所透露出来的种种迹象显示，昆明市房地产大 环境在微妙中呈良性上升状态，加上此前新昆明建设各引资项目的动工，昆明楼市对于外来人群的吸引力继续增加，进而引发新一轮投机资本的进入。 虽然 6 月份的成交量创下新高 ,但是值得注意的是目前市场的供、需双方已经悄悄发生了结构性的变化，刚性需求的数量在逐渐减少 ,投资性需求的数量在逐渐增加。 一、土地市场交易分析 数据来源：昆明市国土资源局 本月共有 3 块土地成交，其中 2 块为城中村改造项目，成交价格较高，预计未来几个月会有更多的城中村土地挂牌交易，并且毫无疑问的都将成为房地产开发项目，位置都比较好。 二、规划信息公示分析： 1、批前公示信息 ： 数据来源：昆明市规划局 6 月份规划批前公示的项目一共 20 个，居住性质的项目占 35%，其中有 2个项目为经济适用房项目。 商业性质的项目占 10%，项目分布于南市区的电池板块和东南板块。 其他性质的项目占 55%，主要以交通设施、工业性质为主。 从本月批前公示的项目来看，昆明目前的房地产开发项目仍然以住宅开发为主，住宅项目开发周期短，资金回笼快的特点让居住性质的项目依然成为开发商的首选。 2、批后公示信息： 数据来源：昆明 市规划局 6 月份规划批后公示的项目一共 4 个项目，其中 3 个项目为居住性质项目，值得一提的是俊发系列的项目就占 3 个项目中的 2 个。 自 5 月份香樟俊园（ 查看地图 ）开盘热销后，俊发就开始了快速攻略，积极开盘 抢占市场份额。 6 月份已经推出了 园，预计在 7 月份将推出七彩俊园（ 查看地图 ）。 三、昆明楼市在售楼盘情况分析 1、在售楼盘项目类型 2009 年 2 季度，昆明楼市继续延续了自上季度 以来的持续升温，本月，在各方面利好消息的推动下，昆明楼市继续保持复苏的势头，成交量、成交面积和成交金额都大幅度提高。 6 月，昆明市在售楼盘主要以普通住宅为主，占到总销售楼盘的 47%，其次是综合项目，所占比例为 32%。 别墅占 12%，单纯的商业和写字楼类型的楼盘所占比例较小，分别为 3%和 5%。 可见，现在楼盘开发普遍追求的是多物业类型混合开发，以最大限度的提升楼盘使用及经济效益。 数据来源： 地产研究中心 数据来源： 地产研究中心 在售混合项目中普通住宅和商业混合的项目所占比例最大，达 到 55%，其次为普通住宅和别墅混合项目，占 32%，其他类型物业混合的项目所占比例都较小，均未超过 10%。 2、销售均价分析 数据来源： 地产研究中心 普通住宅 普通住宅在本月在售楼盘中所占比例最大，达到 47%。 主要分布在滇池板块、次中心板块、市中心板块、北市板块和东南板块。 其中又以滇池板块的楼盘最为密集。 西山板块、教场板块及东市板块楼盘分布较少。 价格方面，随着中国经济的触底复苏及国家政策的影响，在众多利好消息的刺激下，房地产业出现 “ 回暖 ” 迹象，普通住宅的价格出现上升趋势 ，本月的普通住宅均价相较于上月仍然出现小幅的上升，达到 /平方米。 但是由于政策出台时间较短，目前的政策还未呈现大程度的影响效果，而且国际经济环境还不景气，因而普通住宅的价格在短时间内还不会出现大幅度上涨趋势，仅会在小幅调整中适度上扬。 商业 商业占在售楼盘的比例较小，仅为 5%，均价为 /平米。 昆明商业进入一个升级的阶段，商业不再是以住宅配套为主，纯商业项目不断涌现，较高的投资回报率等因素让商业备受青睐，价格也随之走高。 商业项目主要分布于南市区广福路和彩云北路 沿线，南市区作为连接主城与呈贡新城 (新城博客 ,新城新闻 ,新城说吧 )的衔接带，大规模的住宅开发带来了大量人群，奠定了商业发展的基础，许多开发商都嗅到南市区的商机，纷纷拿地打造商业项目。 别墅 纯别墅项目占到总在售楼盘项目的 12%，与上月 比有所上升。 别墅项目主要分布在滇池板块、世博板块和东市板块，其中以滇池板块的别墅项目分布最为密集。 别墅项目在价格方面的表现较为稳定，均价为 /平米 ，但就目前形势而言，别墅作为稀缺型资源，其价格的稳步攀升是大势所趋。 所以别墅项目受本次金融危机的影响也是最小的，千元以内的波动对于价格基数比较大的别墅项目来说无大的影响，这样的起伏可以说是基本保持稳定。 写字楼 写字楼占在售楼盘的 3%，仅占很小比例。 但是相对前两年的放量却是有所上升的，随着城市 造计划的逐步实施和城中村项目的大量改造，未来会有越来越多的写字楼项目浮出水面。 本月写字楼均价为 /平米，主要分布于二环内，由于目前潜在的项目较多，未来竞争较为激烈，许多写字楼在 未开盘就开始销售，并且给予很多的优惠政策。 3、普通住宅价格分析 鉴于普通住宅市场与广大住房消费者息息相关，故而专门对普通住宅均价进行计算分析，利用专用的统计软件，以在售楼盘中的高层、多层均价为样本，样本楼盘为市场上的纯普通住宅以及混合型物业中普通住宅的均价，共计 50 个样本。 核算方法与上月相同，对样本商品房的均价进行频率分析的同时，为了使样本数据更好地反映昆明市在售普通住宅的整体价格水平，保留了价格在 8000 元 /平米以上以及 3500 元 /平米以下的楼盘，力求反映昆明市在售楼盘价格的真实价位水平。 数 据的处理结果如下： 数据来源： 地产研究中心 从图上数据显示来看， 6 月份昆明市在售的普通商品房均价为 5354 元 /平方米，相较于上月的统计数据 5375 元 /平方米，反映出昆明楼市普通住宅市场处于稳定状态，价格变动幅度不大。 在售楼盘基本保持在 5000 元 /平米的水平。 其均方差为 昆明楼市普通住宅目前的主流价格大约分布在 3000，较上月的波动范围略有小幅扩大。 从上面均价频率分布图上看，普通住宅的均价分布在 4000 /平米之间的楼盘数量仍然居多，为 70 个，该价格区间的楼盘总共占到 样本 N=98），该 部分楼盘代表了昆明市房地产市场的主流市场。 四、销售情况分析 1、昆明市在售楼盘销售率情况 销售率是指房地产开发实际销售商品房面积与竣工面积之比，用于反映房地产开发企业经营目标的实现程度。 6 月份昆明市在售楼盘中销售率在 90%以上区间的楼盘所占比例较上月有 百分点的提升，可见本月楼盘销售情况喜人；而销售率在 70% 90%区间的楼盘所占比例位居第二位，所占比例达到 比上月有 8 个百分点的上升。 总体而言，本月昆明市各楼盘销售情况表现优异，这主要由于之前积累的消费者购房刚性需求得到 释放，消费者的购房热情较高，并且在此之前各楼盘积极开展的各项促销措施颇见成效，售楼部的销售业绩较为理想，因此本月的总体销售率与上月相比明显好转。 数据来源： 地产研究中心 2、目前昆明市各板块平均销售率情况比较 数据来源： 地产研究中心 图上数据显示，本月昆明市各行政区的平均销售率位居第一位的是西山板块，平均销售率高达 其次是北市板块，平均销售率为 最低的是世博板块，销售率为 2008 年前西市区板块一直处于沉睡状态，几乎没有项目 开发，随着西市区价值逐渐被挖掘，许多开发商都把目光投向西市区，新项目层出不穷。 北市板块开发较为成熟，延续了近十年来的开发热潮，在销售率方面一直表现良好。 世博板块由于别墅项目较多，消费层次较高，所以其销售率偏低情有可原。 3、昆明市商品房成交情况的月度走势分析 数据来源： 地产研究中心 据昆明市房产信息网统计数据显示， 6 月 1 日至 30 日，昆明共成交各类商品房 6561 套，日均成交约 ，成交面积为 平方米，成交金额为 元，成交均价为 /平方米。 这一数据突破 5 月成交量 5675套的最好成绩，再创今年以来月度成交量最高，并保持了月度成交量自今年 2月以来的连续 5 个月增长的势头。 值得一提的是， 6 月环比多卖房 966 套，增幅约 17%；同比 2008 年 6 月 4488 套的成交量，增幅达 46%，成为自 2008 年以来成交量最高的月份。 相较于成交量的大幅攀升，本月商品房成交均价有一定程度的下降，成交均价一定程度下降的的原因主要是基于以下两个方面：第一，由于本月成交商品房以中低价位为主，蓝苑静园（ 查看地图 ）等楼盘以 3000 元 /平方米的均价高居成交量前三甲，这一定程度上拖低了本月总体成交均价；第二，成交主力区域的转移，本月的主力成交区域已经由上月的西山、官渡区转移到离市中心相对较远的官渡区，因而地段的变化也促成了交易价格的提升。 五、新开楼盘分析 1、 认筹楼盘信息 本月有 4 个楼盘进行认筹，在楼市是否回暖的激烈争论环境下，开发商在开盘前先推出认筹卡是比较安全的测试方法，可以根据认筹卡销售情况及时调整下一阶段营销推广活动。 2、新开楼盘信息 6 月份可以说延续了前几个月楼市的热度，一共有 15 个楼盘开盘销售产品，且销售情况普遍较好，开发商都积极推出产品，想在市场逐步回暖的情况下抓紧时间销售产品，回笼资金，缓解上一年楼市冷清带来的压力。 3、典型楼盘分析 园（ 查看地图 ） 近 3 个月来，俊发连续推出不同项目，都得到市场的热烈反响，可以说在近期的昆明楼市是引人关注的，本月在 15 个开盘楼盘中选取了 园作为典型案例进行分析。 楼盘基本情况 园是世纪俊园（ 查看地图 ）的二期项目，本。