合肥市房地产市场研究报告50页新景祥

合肥市房地产市场研究报告50页新景祥内容摘要：

合肥市房地产市场研究报告50页新景祥 09 年 6 月 第 1 页，共 45 页 卷首语卷土重来的非理性繁荣 6 月楼市， 依旧“涨”声一片， 供销两旺。 据 6 月市场统计数据显示， 全市住宅新增供应 4489套；成交 9632 套，环比 同比 本月的成交量已经接近或达到了合肥历史成交的最高水平（07 年下半年）。 目前市场确实步入夏天，但这个夏季能维持多久。 消费者：看多与看空的论战 市场看多观点： 宽松的货币政策提升资产价格，货币流通速度加快提升通胀预期，房地产去库存化过程基本完成，政府对于房地产业的扶持政策在 2009 年得以继续。 房价看涨、行业复苏、房地产新一轮周期开始、反转在即等投资策略纷纷出炉。 市场看空观点： 楼市属于反弹行情，是回光返照的现象，过高的房价将成为楼市的负担，刚性需求释放后成交量难以为继，经济的衰退导致房地产市场难以独善其身。 随着市场成交量的持续激增，部分原本看空的消费者，纷纷倒戈加入看多的阵营，甚至恐慌入市，担心过于悲观的预期会错杀投资性购房的好机会。 ， 开发商：资本的饕餮盛宴 良好的经营业绩增强了开发商的信心， 股市的反转和 重启给资本市场注入新的血液 ，加之普遍的通胀预期和未来走势的不确定性，开发商纷 纷试水土地市场。 6 月合肥土地市场频频报出高价地， 几块地王甚至刷新了 07 年的历史新高。 虽然这段时间的“地王”和 2007年不同（此次的高价拿地者主要以具有国企背景的开发商居多，大多私企依然较为谨慎）但从土地拍卖现场的氛围和私企举牌的价格看，亢奋的情绪正在形成，市场的喧嚣正在企业间相互传染。 未来走势：市场反转背后的隐忧 但我们也要清醒的认识到，楼市仅靠投资性需求是不可维系的。 对比近期与 2007 年房地产市场疯狂的表现，我们可能会有不少相似的发现。 2007 年的火爆行情持续了 2 个季度。 如果我们对于 2009 年底加息的假定是正确的；如果股市 V 型反弹的结果是 2009 年底资产重估盛宴的结束；如果房地产企业提价之心不死；如果历史不欺骗我们，相信地产泡沫积聚的征兆正在形成；那么 2010 年初，全国楼市可能将重新陷入低迷期。 09 年 6 月 第 2 页，共 45 页 热点资讯 第一篇 热点资讯 一、房地产政策及影响 合肥住房公积金月缴额上限下月提高至 3150 元 从合肥市住房公积金管理中心获悉，2009 年度住房公积金缴存基数调整工作将于 7 月 1日起开始，并将持续至 8 月底结束。 合肥市住房公积金管理中心下发了关于 7、8 月份集中办理住房公积金基数调整业务有关事项的通知。 通知指出，为了方便各住房公积金缴存单位办理住房公积金调整业务，提高工作效率，决定于 7、8 两月集中办理住房公积金基数调整业务。 据了解，合肥市住房公积金缴存基数为职工本人上年度实际月平均工资总额。 月缴存基数最高不得超过合肥市统计部门公布的上一年度市区在岗职工月平均工资的 3 倍。 按照合肥市统计局公布的 2008 年市区在岗职工平均年工资额为 31498 元，月平均工资为 26248元，合肥市 2009 年度职工月缴存住房公积金基数上限规定为 7875 元；缴存的月工资基数最低不得低于当地最低月工资标准。 点评：住房公积金缴存基数上调对于购房者来说是具有一定利好的政策，在一定程度上能够提升房市活跃度。 合肥楼市又出新政 购经适房可以按揭 从合肥市住房保障工作中心了解到，滨湖新区滨湖惠园一期（首次申购）经济适用住房按揭贷款问题得以突破，合肥市政府原则上同意由合肥天海置业公司为滨湖新区经济适用住房购房户银行按揭提供担保。 据合肥市住房保障工作中心工作人员介绍，考虑到经济适用住房的特殊性和购房户的经济实力，在经济适用住房具备上市条件前（5 年内） ，合肥市人民政府原则同意由合肥天海置业公司为购房户的银行按揭贷款提供担保，合肥天海置业公司需按程序向市国资委报批。 同时，合肥市住房保障工作中心向中国银行出具回购承诺函，承诺如按揭贷款购房户出现连续三期或累计六期逾期时，经合肥天海置业公司或中国银行申请，由市住房保障工作中心回购相关房屋，回购的房屋调整为廉租住房。 09 年 6 月 第 3 页，共 45 页 热点资讯合肥市住房保障工作中心需与担保购房户签署合同，约定当贷款逾期，合肥市住房保障工作中心回购经济适用住房时，购房户可以选择及时腾出住房或转为廉租住房。 转为廉租住房的，已付房款扣除相关费用后，转为廉租房的租金预付款；如不符合廉租住房保障条件的，租金将按市场租金标准收取。 另据了解，滨湖惠园经济适用房（二次申购的） 、丁香家园经济适用房项目的住房按揭贷款将有望参照以上做法实施。 点评：政府对经适房再次放宽政策，目的还是为保民生、树信心，减轻居民购房的价位负担，同时也是对市场风险的分解分担，一定程度上起到刺激市场的作用。 消权法 15 年首次大修 买房有望获后悔权 已实施 15 年的消费者权益保护法(以下简称消法)将迎来第一次大修。 去年 10 月，修改消法列入了全国人大常委会 5 年立法规划。 此次修改应进一步拓宽消法适用范围，囊括各类物质商品和精神商品；建议建立产品召回制度和对“网上交易”等三类产品建立消费者冷静期制度。 点评： “后悔权”体现的是对消费者倾斜性保护的精神。 在消费中，由于信息不对称，消费者往往处在弱势地位。 建立“冷静期”制度， 给消费者 “后悔权” 就可以大大保护他们的利益，同事使企业规范化，提升企业市场竞争力。 但应严格限定消费者后悔权行使的期限，避免被滥用”。 合肥市闲置及低效利用土地处置办法(征求意见稿)征集民意 合肥市正欲立法约束土地闲置问题， 合肥市闲置及低效利用土地处置办法(征求意见稿)今日起公开征集民意，其中明确：土地闲置 2 年将无偿收回。 “征求意见稿”规定，土地闲置不满 1 年的，土地使用权人可以与国土资源行政主管部门约定在 3 个月内动工开发建设，其竣工时间自动工之日起相应顺延，并按土地价款的 5%缴纳动工建设保证金至财政专户，按期动工建设的，保证金按照约定予以返还；逾期未动工建设的，保证金不予返还并依法追究违约责任。 09 年 6 月 第 4 页，共 45 页 热点资讯 土地闲置满 1 年不满 2 年的， 土地使用权人应当按照出让或者划拨土地价款的 20%缴纳土地闲置费，土地闲置满 2 年(含 2 年)的，由市、县政府依法无偿收回土地使用权。 点评：关于起草征求意见稿 ，其主旨针对开发商大量“囤地”等问题，在新一轮宏观调控中，如何应对“片面追求地价高涨”给楼市带来的负面效应，加大对开发商大量闲置土地的处置力度，不仅是中央宏观调控着力解决的重点，也是地方政府面临的一大考验。 二、城市建设发展 合肥年内将开建 7 个交通“超级枢纽” 从合肥市交通局获悉，合肥综合客运枢纽站、客运南站、西站，初步设计目前正面向全国招标，预计有望在年内动工兴建。 合肥综合客运枢纽站建成后将成“超级枢纽” ，与合肥城市公交、轨道交通、城际高速铁路相连，多种交通方式在这里集中转换，未来将成为辐射全国各个中心城市的长途客运站。 合肥汽车客运东站、北站、肥东、肥西客运站于近日也通过审查。 至此，合肥市交通枢纽规划中所有新建的客运站场均进入前期准备工作。 根据合肥公路运输枢纽总体规划方案，新建的各大客运站功能各有侧重汽车客运东站位于郎溪路与新安江路交口东南角，占地 120 亩，设计旅客日发送能力 人。 建成后连沪蓉高速沪陕高速、省道 331 及省道 105，承担去往浙、苏等重要省份及马鞍山、巢湖、芜湖等方向的旅客运输，服务居民东向出行，与东部发达区域实现客运对接； 汽车客运北站位于阜阳北路和北外环高速交叉口东北角，占地 100 亩，设计旅客日发送能力 2 万人。 其功能为发送向北方向至蚌埠、阜阳、淮北等地旅客，同时服务城乡客运，满足北部城市组团居民；肥西汽车客运站设计主要发送安庆、铜陵等皖南方向旅客及市内短途旅客；肥东汽车客运站主要功能为加强与滁州、南京等区域的旅客客运以及发展城乡客运和普通客运。 点评：城市交通“超级枢纽”建设完善，不仅拉近与省内城市之间距离，更大的提升了合肥在中部乃至全国交通枢纽地位的崛起，未来将成为辐射全国各个中心城市的交通中转站，给城市提升带来机遇，增强城市竞争力和吸引力。 09 年 6 月 第 5 页，共 45 页 热点资讯新桥机场 里通道建成 打造合肥临空经济区 从有关方面获悉，随着合肥新桥国际机场建设工程的快速推进，肥西县“临空经济区”的建设蓝图也徐徐展开。 合肥新桥国际机场坐落于合肥市肥西县高刘镇，占地 680 公顷。 据了解，新桥机场已完成航站楼桩基工程和 里的机场专用通道建设工程。 里的飞行区内环道、10 万平方米的安置点及 28 公里长的自来水管道埋设等工程建设已经完成工程量的一半。 以新桥机场为依托的肥西县新桥临空产业园也在同步建设中。 据该项目部负责人介绍，机场建成后，这里将是一个重要的物流集散地，为了带动机场周边的工业、农业、旅游、三产的发展，这里将本着“绿色可持续城区”理念，依托机场，服务机场，形成以生态农业和都市农业为基础，现代物流业为主导，空港服务业为支撑的产业结构，全力打造集生活、生产、生态、休闲、商务、服务等功能为一体的临空经济区。 这一工程投资 8 亿元，占地4 平方公里，预计 2010 年与新桥国际机场同时启用。 点评：航空运输是快速、安全的现代化交通运输方式之一，对城市的经济发展起到至关重要作用，尤其对合肥的旅游业、物流业利好更大，西部区域将依托机场、服务机场等功能扩大西部区域的影响力。 合肥三里庵商圈再添 平大型商场 日益成熟的三里庵商圈将再添一座 4 层 平方米的大型商场。 日前，合肥市第一个完全由市场化操作的旧城改造项目梅山新村改造迈出关键一步， 地块以每亩 683 万元价格成功出让。 按照规划，这里将建设一座 4 层 平方米的大型商场和 6 幢住宅回迁楼、2 幢公寓式酒店，总投资 12 亿元。 点评：三里庵商圈目前已成规模，而梅山新村改造项目建成后，将更大程度提高该地区的商业影响力和辐射力，同时该区域的商业价值将得以最大化体现。 09 年 6 月 第 6 页，共 45 页 热点资讯 三、行业、经济动态 皖前 5 月 比降 刚性消费稳步增长 皖前 5 月 比降 居民刚性消费稳步增长，来自省商务厅的统计数据显示，今年前 5 个月，我省居民消费价格总水平同比下降 与此同时，居民刚性消费稳步增长，而弹性消费回暖迹象明显。 据省商务厅统计调查，今年 1 至 5 月份，全省居民消费价格总水平同比下降 因食品价格跌势放缓，5 月份全省居民消费价格总水平同比继续负增长，下降 省商务厅的监测还显示，5 月份，我省刚性消费商品销 售稳步增长，弹性消费出现回暖迹象。 从限额以上批发零售贸易企业商品零售类值统计来看，1 至 5 月份，食品类、日用品类等属刚性消费商品销售增幅均为 而汽车、化妆品和金银珠宝等属弹性消费商品销售同比增长分别为 25%和 5 月份汽车、化妆品和金银珠宝等商品销售同比增长均超过 30%，增幅分别为 32%、 5 月份住宿和餐饮企业实现社会消费品零售总额 元，同比增长 比 4 月份提高 百分点，比 3 月份提高 百分点。 点评：受经济大环境的影响，当前相对应我省经济增长或供给能力来说，刚性需求虽有所增长，扩大内需效果开始显现，经济增长处在回升中，但需求仍不足，要达到足以改变供求关系的程度还需要很长时间，过于乐观的情绪和投机因素不会持续很久。 财政部与国税总局：房屋赠与三种情况下不征个税 据悉，财政部、国家税务总局近。