江阴市房地产市场分析报告

江阴市房地产市场分析报告内容摘要：

江阴市房地产市场分析报告 1江阴市房地产市场信息（江阴市房地产市场信息（江阴市房地产市场情况江阴市房地产市场情况企业发展部（企业发展部（2江阴市房地产市场信息（江阴市房地产市场信息（目录目录江阴市房地产市场要点江阴市房地产市场要点商业市场情况办公市场情况高星级酒店市场情况住宅市场情况土地市场情况江阴市房地产投资优惠政策3江阴市房地产市场信息（江阴市房地产市场信息（江阴房地产市场要点江阴房地产市场要点江阴房地产市场要点¾截止6月份，江阴市中高端零售市场无新增物业供应；未来商业供应主要集中于城东，该区域供应量将达到40万平米左右，商业存在供过于求的风险；¾截止6月份，来写字楼供应集中于城东和城中板块，供应量约14万平米，按目前去化速度，需10个月消化完毕；¾截止6月份，江阴市无新增酒店供应，2010店在房价和入住率方面均面临较大压力；未来聘请国际专业酒店管理物业将可能成为当地酒店业首选；¾截止6月份，江阴市已上市住宅供量成交71%，尚有62万平米待消化；高层住宅去化面积占比达52%；未来住宅新增供应量(不含已出让未开工用地)将达到107万平米，主要集中于城南、城东、城西3大板块，去化压力较大；¾土地市场方面，商住用地09年上半年成交量超去年全年水平，住宅市场回暖迹象明显；各类用地平均成交楼面价在850米左右,较去年同期下降20%右;已有数家外地品牌开发商通过招拍挂和股权合作方式获取土地和项目；¾优惠政策方面,原房产新政已过期,暂无其他优惠政策颁布。 ¾截止截止月份，江阴市中高端零售市场无新增物业供应；月份，江阴市中高端零售市场无新增物业供应；未来商业供应主要集中于城东，该区未来商业供应主要集中于城东，该区域供应量将达到域供应量将达到万平米左右，商业存在供过于求的风险；万平米左右，商业存在供过于求的风险；¾截止截止月份，江阴市写字楼尚有月份，江阴市写字楼尚有万平米未能消化万平米未能消化；未来；未来写字楼供应集中于城东和城中板块，写字楼供应集中于城东和城中板块，供应量约供应量约万平米，按目前去化速度，需万平米，按目前去化速度，需个月消化完毕；个月消化完毕；¾截止截止月份，江阴市无新增酒店供应，月份，江阴市无新增酒店供应，2010店在房价和，酒店在房价和入住率方面均面临较大压力；入住率方面均面临较大压力；未来聘请国际专业酒店管理物业将可能成为当地酒店业首选未来聘请国际专业酒店管理物业将可能成为当地酒店业首选；¾截止截止月份，江阴市已上市住宅供量成交月份，江阴市已上市住宅供量成交，尚有尚有万平米待消化；万平米待消化；高层住宅去化面积占高层住宅去化面积占比达比达；未来住宅新增供应量未来住宅新增供应量(不含已出让未开工用地不含已出让未开工用地)将达到将达到万平米，主要集中于城南、城万平米，主要集中于城南、城东、城西东、城西大板块，大板块，去化压力较大；去化压力较大；¾土地市场方面，土地市场方面，商住用地商住用地年上半年成交量超去年全年水平，住宅市场回暖迹象明显年上半年成交量超去年全年水平，住宅市场回暖迹象明显；各类用各类用地平均成交楼面价在地平均成交楼面价在850米左右平米左右,较去年同期下降较去年同期下降有数家外地品牌开发已有数家外地品牌开发商通过招拍挂和股权合作方式获取土地和项目；商通过招拍挂和股权合作方式获取土地和项目；¾优惠政策方面优惠政策方面,原房产新政已过期原房产新政已过期,暂无其他优惠政策颁布。 暂无其他优惠政策颁布。 4江阴市房地产市场信息（江阴市房地产市场信息（中高端零售市场中高端零售市场中高端零售市场449,80040,0000060,000预计新增供应量（）193,05024,3100总计40,00000城南板块00 城西板块93,05050,000城东板块60,000116,100城中板块10年新增供应量（）存量（）商圈¾江阴中高端零售物业目前集中于城中板块人民路一带;其中华联商厦、国际购物中心和华地百货等中高档百货、购物中心08年营业收入位居前三强；¾目前零售物业依然以传统的百货和大众综合超市业态为主，主题类购物中心在当地尚未有供应，存在空白点；¾预计城中板块2010年将有6万平米的供应量上市，其中中信泰富名品商业中心约2万平米；¾城市商业中心东移渐趋明朗，东部板块商业零售供应急剧增加，未来零售物业总体供应量接近40万平米，其中品牌开发运营商如1912、深国投、沃尔玛均通过合作方式开发项目；商业存在供过于求的风险备注：1、数据来源：江阴市政府网、江阴房地产网（）集团企发部整理2、上图为江阴房地产板块分布图3、江阴中高端零售物业存量及新增供应量统计涵盖购物中心、百货、超市、商业名品街等业态,不包含底商4、因当地百货均为非上市公司，暂无法统计百货坪效数据5、数据统计截止日期：阴市房地产市场信息（写字楼市场写字楼市场写字楼市场）136,5000041,500预计新增供应量（)227)9,41023,763城北板块89城西板块5,90546,008总计8519,122城东板块8,209834城中板块成交均价(元/ )剩余供应量（）板块¾江阴市本地以民营企业为主体,外资、大型国资集团较少，写字楼租赁需求不旺，租赁市场尚未形成,物业基本以售为主;¾截止09年6月，中已成交4万平米，目前平均去化速度，写字楼将在10个月内消化完毕¾价格方面，地段依旧为决定成交价格的主要因素。 老城环线内写字楼价格在8000东板块约为4600左右，仅为主城写字楼一半水平¾未来供应方面，城东板块和城中板块为供应重点区域，套均200 估算，可售套数约680套备注：1、数据来源：江阴市房地产网，江阴市政府网,集团企发部整理2、数据统计截止日期：位：平米）46008, 53%40334, 47%已成交面积剩余供应面积江阴市各类物业成交情况图020000040000060000080000010000001200000140000016000001800000住宅商业办公其他01000200030004000500060007000已成交面积成交均价6江阴市房地产市场信息（江阴市房地产市场信息（高星级酒店市场高星级酒店市场高星级酒店市场备注：1、数据来源：江阴市房地产网，江阴市政府网,江阴园林旅游网，携程旅行网，集团企发部整理2、房价(按标准间结算价填列2、数据统计截止日期：级江阴目前4星级以上酒店有7家，客房间总数1342间，其中城中板块4家，城东与城北板块各1家¾房价（鸿昇苑最高，标间在550以上，其余酒店房价在25009年江阴在建四星级以上酒店有8家，城东3家，城西2家城西2家，主要源于江阴打造国际宜居城市和城市客厅规划，高星级酒店大规模供应将改变目前酒店市场竞争格局，酒店供过于求的局面将形成，未来品牌和服务将成为酒店提高市场占有率的重要手段¾8家在建新酒店中有4家聘请国际专业酒店公司，体现开发商已意识到专业酒店管理在提升品牌和物业增值的作用7江阴市房地产市场信息（江阴市房地产市场信息（住宅市场住宅市场住宅市场江阴市住宅供求情况图（单位：平米）629926, 29%1563553,71%已成交面积剩余供应面积江阴市各类住宅成交情况图0100000200000300000400000500000600000700000800000900000低层多层小高层高层020004000600080001000012000已成交面积成交均价145178137136161156套均面积（）1,070,70000221,300227,200)4,3321513923681183627剩余供应套数(套)4,78215,218城南板块4,624322,277城西板块5,554629,926总计6,4012,815城北板块6,573190,447城东板块7,72999,169城中板块成交均价(元/ )剩余供应量（）板块¾截止7月份,江阴市住宅累计成交面积156万平米,成交套数10756套,占现有供应总量的71%；¾住宅中高层成交面积比例最高,约52%,其次为小高层(23%)和多层(21%),显示江阴地区已基本接受高层和小高层产品,两类产品去化量也最高；¾从地区分布看,城东和城西为成交重点区域,两板块成交面积分别占总成交量的35%和45%；¾成交均价方面,低层别墅和花园洋房最高,达到11000元/平米;多层、小高层、高层产品均价约在4700米；¾未来上市供应量将达到107万平米(未包含已出让未动工项目),其中城东和城南板块上市量较大,两者合计超过84万平米；¾按目前项目销售速度,、数据来源：江阴市政府网、江阴房地产网（）集团企发部整理2、数据统计截止日期：阴市房地产市场信息（土地市场情况土地市场情况土地市场情况江阴市各类用地成交面积情况图0100000200000300000400000500000600000700000纯住宅用地商住、办住混合用地商办混合用地纯商业用地已成交土地面积江阴市各类用逢低成交金额和楼面价情况图0100002000030000400005000060000700008000090000100000纯住宅用地商住、办住混合用地商办混合用地纯商业用地02004006008001000120014001600已成交金额成交楼面地价备注：1、数据来源：江阴市国土局集团企发部整理2、数据统计截止日期： 2009年1阴市共成交土地14幅,总成交用地面积90万平米，成交量较去年同期提高40%，土地交投市场趋于活跃；¾纯住宅用地、商住(办住）混合用地、商办混合用地和纯商业用地成交面积分别为6万、65万、2万和9万，其中商住、办住混合类用地半年成交量已超过08年全年成交水平，显示住宅市场回暖迹象明显；¾土地成交片区集中于夏港、长泾、云亭、临港、霞客等郊区用地，且多为中小盘；城区土地受供应量影响总体成交量不大¾城区土地成交中，位于普惠路东侧两幅大体量用地（商办住混合，总建面35万平米）被当地新长江实业摘得；¾江阴房地产、土地市场回暖除本地阳光置业、长博、长江、利昌等本地开发商参与竞拍外，外亦已吸引外地品牌开发商加入，其中重庆金科集团（已借壳上市）、浙。