南京新建商品住宅成交情况简报

南京新建商品住宅成交情况简报内容摘要：

南京新建商品住宅成交情况简报 2009 年上半年南京新建商品住宅成交情况简报数据来源：南京市网上房地产1 全市总体情况分析2009 年上半年全市新建住宅累计上市销售情况备注：消化率按上半年认购成交总套数计算; 余房消化周期按上半年平均月成交套数计算。 半年成交量接近去年全年的成交量，同比去年上半年增长 71%。 根据南京网上房地产统计，今年上半年全市新建商品住宅累计成交 40225 套，相当于去年全年成交量 42401 套的 已经接近全年的成交量。 与去年同期相比，上半年全市住宅成交量同比增长 16729 套，增幅 与 07 年上半年市场过热时期相比，低 较 06 年上半年高 5%。 上半年成交量的大幅回升，首先是政策刺激带动刚性需求的爆发，刚性需求消化库存促使房价稳定之后，在二套房贷松绑的刺激下，改善型需求开始入市，成交量进一步放大，开发商减缓开发上市节奏致使新增上市量短缺，供求比逐步降低之后房价开始小幅上涨，成交量回升成功转化为房价的回升，通胀预期也吸引民间财富通过投资房产实现保值增值的愿望愈发迫切，不景气的外贸等行业以及融资生存困难的中小企业也纷纷转移资金投资炒房，投资型需求开始释放，成交量再次放大。 “房子越买越少，房子越少买的人越多，买的人越多房子越少，房子越少价格越上涨，价格越上涨买的人越多”，供应短缺和需求持续放大、房价上涨的相互推动态势就此形成。 上半年末，受新增上市量短缺的制约，同时库存中的高性价比房源通过前期消化已经剧减，否则成交量可能进一步放大。 展望下半年，成交量已经不是重点，热点已经转化为供应短缺下的房价上涨幅度，政策层面关注的重点也已经从推动成交量回升转化为对房价上涨的担忧。 上半年 43%的成交量来自于消化库存，新增房源的供求比逐月走低，优质房源日益短缺。 根据南京网上房地产统计，今年上半年全市新建商品住宅累计上市 22969套，与同期成交 40225 套相比，相差 17256 套，也就是说，上半年大约消化了 17256套库存房源，约占上半年成交量的 43%，去库存化成效显著。 上半年全市住宅新增房源的供求比为 果加上库存房源，总体供求比约为 体处于供严重大于求的状态，这也是上半年尤其是前 3 个月房价没有明显上涨的主要原因。 从月度变化来看，上半年新增上市量处于持续萎缩状态，由前 4 个月的 5000 多套下降到 5、6 月份的 3000多套，成交量则从 3 月份起就回升到 8000 套左右的水平并基本稳定，新增供求比逐月走低，供求关系逐步改善，新增优质房源的短缺开始推动房价的全面回升。 库存房源逐月递减，消化周期降入房价拐点。 由于月度上市量持续小于成交量，1份库存房源逐月递减，在供求差逐月扩大的背景下，库存房源去化的速度也逐月加快。 随着库存的递减和成交量的放大，库存房源的消化周期逐月缩短，缩短的速度逐月加快，库存房源由 1 月末的 53300 套下降为 6 月末的 31799 套，5 个月累计去化库存 21501 套，约占 1 月末库存总量的 40%;库存房源的消化周期由 1 月份的 月下降为 6 月份的 月，降低了 2/3 左右，并在 4 月份下降到 月，根据经验，当库存房源消化周期达到 6 个月左右的时候，供求关系的变化将促使房价迎来拐点，果然 4 月份之后全市房价开始小幅回升，并在 6 月份前后形成全市普涨格局，开发商惜售待涨已经成为当前市场的主基调。 由于 7、8 月份为传统的淡季，预计推盘上市量仍将在底部徘徊，供应短缺局面将延续到秋季旺季之前。 从开复工到具备销售条件至少需要半年至一年左右的时间，当前供应紧缺的局面将持续到明年春天前后，下半年将出现供应收缩推动下的抢购和房价上涨行情。 上半年全市均价同比降幅逐步收窄，环比逐步小幅上涨。 根据国家发改委统计数据，上半年，南京新建商品住宅价格同比涨幅基本稳定在右，降幅逐步收窄，同比数据受去年同期房价影响较大，往往与直观感觉相差较大，不如环比数据更能真切的反映当期房价的月度变化。 从国家发改委统计数据可以看出，自去年 12 月份以来，南京新建商品住宅价格环比降幅逐步收窄，并且在 2 月份止跌回稳，自 3 月份开始，环比开始小幅温和上涨，3份累计上涨 右。 总体来看，成交量回升和供应量短缺推动了房价的普遍性回升，结合供求态势来看，房价的新一轮升势已经处于起步阶段。 上半年全市住宅平均成交套均面积 同比去年上半年提升 去年受市场调整影响，改善型需求和投资需求大幅萎缩，基本以刚性需求为主，成交套均面积偏小。 今年上半年，从年初到 4 月份之后，完美实现了从刚性需求到改善型需求和投资客、高端客群的成功交接和相互拉动，大户型公寓和别墅逐步热销，直接拉高了全市的成交套均面积，同比去年上半年提升 中大户型成交比例环比上升，140 以上户型增长最快。 综合来看，80 以下的小户型基本保持平稳;80小户型的成交比例自 3 月份以来处于稳中趋降的走势，刚性需求开始略有萎缩;120大户型的成交比例一直在稳步提升，改善型需求自 3 月份持续释放 ;140以上的大户型的成交比例基本从 5 月份开始提升，6 月份各自提升了 2 个百分点左右，混合改善型和投资型的需求开始释放。 低档房源成交比例大幅下降，中档房源持平，高档房源成交比例出现上升。 3月份之后，由于浦口的房价纷纷上调到 4000 元/ 以上，致使 4000 元/ 以下低档房源的成交比例逐步下降，4000中低档房源的成交比例则有所上升;5000和 6000中档房源的成交比例基本稳定;受投资需求和改善型需求刺激，8000和 10000 元/ 以上高档房源的成交比例出现稳中有升的态势。 2 全市的住宅供应和销售主要集中在新三区，江南八区的房源主要集中在河西和城北。 上半年，江宁、浦口、六合的住宅上市量累计达到 14626 套，约占全市总量的 64%，成交 23880 套，约占全市总量的 60%;江南八区中，河西和城北的上市量分别占全市的13%和 9%，成交量分别占全市的 12%和 8%。 综合来看，随着新区“一城三区”发展战略实施的深入，江宁、浦口、河西牢牢占据全市住宅供应和销售的前三名，紧随其后的是城北和六合，城北源于旧城改造的扩大，六合源于新区发展的外扩，两个板块分别为主城和新区的价格洼地。 城中、城北、仙林的成交量增幅达到 150%以上，其他板块的增幅在 50右。 上半年，城中、城北、仙林的成交量分别同比增长 214%、154% 和 150%，排名全市前三，主要原因在于这三个板块去年受市场调整影响最大，去年的成交量萎缩的程度最高，基数过低成就了今年上半年较高的增幅。 从其他板块来看，增幅均在 50右，与全市平均 71%的增幅相近，其中，同样受市场调整影响较大的城东板块因基数较低而增长了 77%，高于全市平均水平。 上半年各板块新增供求比全部小于 1，城南和城中最低，去库存化效应最为显著。 上半年各板块新增供求比全部小于 1，一是说明全市所有板块均处于去库存化阶段，二是表明新增供应萎缩缓解了库存压力，以新增供应萎缩和成交量回升促动的去库存化降低了各板块的供求比和价格压力，并在 4 月份之后最终促动了价格的上涨。 总体来看，城南和城中最低的新增供求比最低，分别为 库存化效应最为显著;各板块中最高，去库存化效应最不突出，后续销售压力较大;其他板块基本在 间。 上半年城东和城中的总量房源供求比最高、累计消化率最低，城南供求比最低、消化率最高，供求形势最为乐观。 新增房源加上库存房源，上半年，城东和城中板块的供求比累计分别为 于全市最高，消化率分别只有 39%和 位于全市最低，供求形势最为严峻，但是从最近 3 个月来看，这两个板块的去库存化开始逐步提速，消化率大幅提高，但是由于累积库存依然较大，赶上并超越其他板块仍需要时间;与之相反，城南的累计供求比只有 化率达到 位居全市之首，供求形势最为乐观，优质房源严重供不应求。 总体来看，上半年全市总量房源累计消化率达到 创出一年多来的最高点，首次突破 50%大关，由于后续新增供应量仍将供不应求，调整期积累的供大于求的压力已经被市场化解，供求关系将由供大于求转化为优质房源的供不应求，价格也将随之上涨。 存量房源主要集中在浦口、江宁、河西等供应集中的新区，存量消化压力最大的区域依然是城东和城中，其次是六合、仙林和城北。 截止 6 月末，全市库存房源的平均消化周期仅为 月，自 5 月份起已经进入供应短缺阶段。 浦口、江宁、河西等新区是全市主要的开发和销售区域，开发量大，消化量也大，虽然存量房源在全市各板块中居高，但是消化压力并不大，浦口、河西、江宁的消化周期都低于全市平均水平。 6 月末，城东和城中的消化周期分别达到 月，消化压力在全市各板块中相对来说是最大的; 六合、仙林和城北的消化周期分别达到 月，同样位于全市平均水平之上，情况稍好但仍有压力。 3 城中板块：轻舟已过万重山，乘风破浪会有时。 上半年上市 479 套，成交 2404 套，当月供求比连续 6 个月小于 1，且连续 3 个月小于 善型和投资型需求爆发，城中板块受益最大，去库存过程逐月提速，厚重的库存压力终于基本消除。 由于上市高峰已逐渐过去，后续上市量将持续萎缩、低位运行，投资需求的强势回归有望推动房价的强势上行。 城东板块：山雨欲来风满楼，西湖歌舞几时休。 上半年上市 1099 套，成交 1720 套。 改善型和投资型高端需求的放大已成趋势，但由于自身进入上市高峰期，加之城中、河西以及仙林板块的分流和竞争，城东板块豪宅区的地位近年来已呈下降趋势，如何梳理和重塑板块地位，如何在区内市场竞争日益激烈化和区内产品高度同质化的环境中取胜，单靠吃紫金山和城东富人区的老本显然已经不够。 河西板块：气吞万里如虎，新一轮升势水到渠成。 上半年上市 3035 套，成交5021 套，当月供求比除了 3 月份略大于 1 以外，自去年 12 月起已经几乎连续 7 个月小于 1。 北部龙江板块和南部奥体板块均已处于开发尾声，中部江东板块的放量尚需时日，河西板块上市量暂时性断档的局面难以彻底改观。 与此同时，经过多年培育，河西板块已经成为市场接受程度最高的板块之一，需求之旺盛几乎不可阻挡，在供应紧缺的大背景下，房价的新一轮上涨已经水到渠成。 城南板块：供应不足需求旺，规划利好样样来。 上半年上市 517 套，成交 2768 套，当月供求比连续 6 个月小于 1，且全部小于 南板块的最大特点在于供应不足、需求旺盛，近 2、3 年来总体消化率始终位于全市最高水平。 存量土地短缺，未来铁路南站、红花机场改造释放的土地短期内尚无法投入市场，土地和住房的供应短缺短期内无法改变，板块运行态势仍将维持当前“供不应求和价格上涨”的格局。 展望未来，受铁路南站、红花机场改造、地铁三号线等多重利好刺激，以及门东、门西、太平南路旧城改造高峰的到来，城南板块已经成为全市最受关注、最值得期待的热点板块之一。 城北板块：上市高峰压力大，需求还靠往外拓。 上半年上市 2145 套，成交 3139 套，当月供求比连续 3 个月小于 1。 前几年大规模的旧城改造和企业搬迁致使区内土地和住宅供应量急剧上升，当前旧城改造和企业搬迁导致的土地释放仍在持续中，上市高峰仍将持续较长时间。 供应规模已然超出区。