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小产权房专题研究30页众厦 项目是众厦地产顾问有限公司研究的成果。 未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 技术事业部4本报告严格保密报告思路什么是小产权房分类及特点产生的原因概念定义市场聚焦问题透析众厦观点众厦观点解决建议市场现状政策解读业界声音消费者视角发展商视角社会视角5本报告严格保密小产权房定义类及特点产生的原因6本报告严格保密所谓小产权房屋（又称乡产权房屋） ，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，未缴纳土地 出让金等费用，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。 这种房屋权属证书没有房管部门盖章 ，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。 狭义概念即不完全产权房屋，是指未办理统一 规划、征收和出让手续，直接在国有或集体所有性质土地上，违法 违规建设或超标准建设所产生的房屋，即违建房。 由于购买者仅与 房屋筹建者签订了交易合同，只有房产部分的使用权和收益权，但 无法获得国家房管部门颁发的房产证，无法进行抵押、赠与和拆迁 补偿。 一但房屋产权发生变更或纠纷时，购买者各项权益均不能得到法律的保障保护。 广义概念即市场商品房，拥有完全产权，得到 国家承认并合法登记的私人财产，其权益部分包含了房产使用权 证与国有土地使用权。 享有房地产应有的各项权益，在进行市场 交易过程时，无需缴纳土地出让金，符合交易时限规定的也无须 缴纳房产增值部分的税费。 大产权房什么是小产权房。 7本报告严格保密小产权房分类一种是在 集体用地上或者占用耕地 违法建设的。 将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。 一种是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用 ，并将限制销售的房屋直接在市场上进行销售，有产权纠纷隐患的不完全产权房。 一种是在 军队享有使用权的土地上，进行房地产开发，之后卖给军人以外的地方居民而产生小产权房，俗称“军产房”。 分类 未按土地使用要求开发的房屋 违法自建房土地性质 划拨用地、或非市场住宅用地 农村集体用地使用年限 有法定的使用年期 不确定开发要求可按正规商品房开发流程开发建设，开发行为受法律保护明令禁止此类住房的建设，重点打击违建，抢建现象违规行为改变土地房屋使用功能，并将非市场商品房进行市场销售或租赁等商业赢利擅自占用集体土地，搭建自用住宅以外的民宅建筑，用于出租出售赢利工程质量 与正规商品房质量相当 参差不齐，整体质量低档销售产权有整体房产证，但法律禁售，无法分户办理独立房产证无独立房产证，只能分配给本村村民，城镇居民不得购买后期物管易引入正规物管，可提供与商品房社区无异的物业管理服务具明显的局限性，只能满足低端的服务需求8本报告严格保密小产权房特点产权不受法律承认，合法权益无法得 到法律保障，是小产权房最大特点。 小产权房质量差服务差无产权价格低无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。 同样位置只是商品房价的20至50。 物业、水电等费用便宜。 开发工程多承包给小建筑商，质量难保证。 无物管，或指定成立管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。 9本报告严格保密产生的原因原因一 原因二 原因三建国以来，中国工业化高速发展，人口向城镇快速集中，造成城市住宅市场需求膨胀。 但由于利益原因，一线城市的商品房开发量巨大，而满足中低端收入人群的社会保障性住房长期供给不足，促使小产权房出现并不断膨胀。 改革开放以来，没有依据宪法规定落实农村集体土地使用权可流转原则，土地开发与管理使用方面的法律法规空缺，使农村集体土地使用权无法进入市场资源体系产生经济效益。 导致村集体、村民、投资人在经济利益驱动下大量违规建设小产权房。 近年以来，没按照1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知中的承诺，落实城市房改制度。 也没有探索在商品房开发领域之外，利用社会资源多渠道合作建房、满足城市居民多层次不同需求的住房保障方式和办法。 导致城市商品房价格快速上涨，小产权房套利空间加大，促进了其发展。 ¾在经济发展、城市化进程加快背景下，必然促 使区域中心城市人口迅速膨胀，产生大量居住用房需求。 由于商品房市场利益最大化属性 ，开发周期较长，开发成本较高，供应结构不能满足不同阶层、不同收入人群多样化需求。 因此，城市周边集体性质用地在市场需求和利益驱动下，产生了大量非法建设和转卖行 为，难以在短期内得到控制和解决，实际上脱离了法律法规框架下的有效管控，给国家和 社会，尤其是消费者制造了巨大不安定因素。 结论：小产权房是城市房地产市场需求膨胀与房地产政策法规滞后之间矛盾的产物。 10本报告严格保密产生的原因城市化进程快，人口急剧，多为年轻劳动力，产生大量住房需求：¾深圳是典型的“移民城市” 08年常住人口达到876万加上暂住人口早已突破1000万大关 ；¾深圳人口年龄结构相当年轻化，平均年龄仅为26岁。 ¾人口多而年轻化，产生了大量的住房需求；小产权房不是偶然产生的，住房需求大，住 房保障体系滞后、高房价等因素促使小产权房不是偶然产生的，住房需求大，住 房保障体系滞后、高房价等因素促使大量小产权房的产生。 大量小产权房的产生。 保障性住房杯水车薪，严重跟不上市场住房需求：¾从98年到2008年，约建保障性住房15万套，部分社会居住问题无法保障。 高房价逼购房者铤而走险：¾由于市场需求大，而保障性住房少，造成商品房处于稀缺状态，¾从2005年开始，深圳商品房价格直线上升，超出大部分购房者的期望，促进了小产权的发展。 数据来源：深圳市统计局 数据来源：深圳市统计局数据来源：深圳市统计局11本报告严格保密香港公屋制度有效解决社会居住保障问题的成功典范于1954年开始实施公 共房屋计划，经历五十多年社会、政治、经济的巨大变迁，在解决各 种问题的过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度，不仅持续大 规模地提供着公屋，并且致力于为公屋居民提供满意的居住质素和管理服务。 香港公共房屋计划的巨大成功，与 的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和 管理、有效的财政资金安排密不可分。 截至2004年3月底，香港约201 居住在香港房屋委员会提供的公屋，租住公屋单 全港房屋单位总数约三成。 1/3公屋居民加上1/6居屋居民，香港半数居民能享受特区政府提供的住房保障，彻底解决社会居住保障问题。 成功的经验为中国内地处于起步阶段的住房保障体系提供了宝贵的借鉴。 12本报告严格保密小产权房市场聚焦全国¾全国住宅总量约186亿平方米，其中小产权房高达66亿平方米面积，比例已经超过35%；占全国住宅总面积的三分之一以上，小产权 房泛滥已上升到了全国性社会现象。 数据来源：国家统计局14本报告严格保密市场现状深圳¾深圳市小产权房分布范围广，但关内比例较小，绝大部分分布在关外。 数量分布呈现离市区越远比例越高的现象。 ¾其中宝安沙井镇 为深圳小产权房数量之最，在售或在建的统建楼盘在50个以上， 住房多达到5万套以上。 ¾关外布吉 深惠路附近、南岭村片区、吉厦村片区，龙华 中心区、富士康片区等，目前存在大量的在售和在建小产权房，部分项目规模甚至高达几千套。 这些片区所有的小产权房加起来，总量可能超过4万套，体量非常庞大。 体量非常庞大，分布范围广，所占比 例远超全国比例，泛滥程度很严重。 数据来源：深圳市国土资源和房产管理局¾中小产权房高达 例已经超过60%；15本报告严格保密深圳“小产权房”存在情况描述目前市场上主要以租住为主，在关内少见买卖，而在关外则买卖成交较为普遍，特别在较偏远的镇区，私下交易越是频繁。 私订合同，出租、销售、或是等待拆迁补偿获利小产权房屡禁不止，抢建成风出租暴利和巨额拆迁补偿的利益驱动下，小产权房抢建欲望强烈，部分村民争相新建、改建、扩建私房，有的村甚至整体拆除重建。 一些村民企图在法规实施前抢建完毕，然后再冒充历史遗留私房被确认产权。 在法不责众的心理下，深圳“城中村”的农民房乱搭建现象严重。 小产权房在政府的三令五申下反而越禁越多，越建越密。 在利益驱动下，小产权房乱建、抢建、私自 出销现象严重，小产权房遍地开花。 小产权房抢建后，政府很难强制拆除，而是进行城中村的改造，改造后仍然可以经营性出租。 并且有部分小产权房可以进行产权确认，多有投资客购买后分包出租赢利。 16本报告严格保密相关政策解读国家政策宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。 农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 城市规划法转变为城乡规划法，一字之差，却标志着中国将从2008年元旦起彻底改变城乡二元结构的规划制度，进入城乡一体化的规划管理时代。 而与此相反，商品化的土地使用权的管理却仍然是用征地制度这个独木桥来连接城乡两个世界。 农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 城市居民不得购买在集体土地上建设的房屋。 因为非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。 土地管理法第六十三条国发改委08年1月8日“禁售通知”国土资源部07年12月14日重申07年6月18日建设部风险提示07年10月28日中华人民共和国城乡规划法国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，国办严令禁止地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。 12534国土资源部09年6月9日强调政策政策6“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。 国家针对小产权房现象，陆续出台相关政策，三令五申，坚决制止、打击 “小产权房”。 民代表大会常务委员会坚决依法清理、拆除违法建筑，惩罚违法行为，保证城市规划和城市建设的有序进行。 一户村民只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积和建筑面积不能超过市政府规定的标准。 村民兴建住宅，应当符合土地利用总体规划和城市建设需要，依法报规划国土部门审核、批准。 禁止非本村村民买卖宅基地和以合作建房的形式在宅基地兴建住宅。 执行有一定的力度，但是没有根治抢建风潮，对不断出现的违规建筑，仅对典型案里进行了查处，但该规定成为后期查违的总则和临界点。 深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定及其实施细则和深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定；简称“两规”圳市人民政府规定了历史遗留违法私房的界定，指深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定公布实施以前，即1999年3月5日以前违 反法律、法规所建的私房 ；并对历史遗 留违法私房处于罚款、补交地价等处理后予以产权确认，但确认后的产权不能交易。