中国房地产市场研究报告-克而瑞研究

中国房地产市场研究报告-克而瑞研究内容摘要：

中国房地产市场研究报告-克而瑞研究 1 中国房地产市场研究2009年6 月刊（简版） 本月全国市场呈现了量价齐高的态势，多数城市成交保持在历史高位，房价呈现稳中有升的态势， 二三线城市项目价格逐步跟涨，南京等城市的个别楼盘价格创出新高。 在持续多月成交高涨的情况下， 绝大部分城市的存量快速去化，不断减少。 从热销项目来看，高端物业、别墅等保值增值能力较强的产 品受到客户的青睐。 从上半年来看，市场成交不断上扬，经历了探底回升的过程，从一季度的刚性需求支撑价格优惠产 品和中小户型产品率先回暖，到二季度市场在刚性、改善性、投资性的多方需求推动下，呈现了“百盘 齐放”的繁荣局面。 而项目的价格也从 08 年底 09 年初的最低点，不断上调，在短短的三、四个月时间 内，重点城市多数项目价格上升了 20%左右，部分热销楼盘的价格大幅上涨了 40%以上。 根据目前的市场态势，我们认为下半年各地房地产市场将逐步走稳，供求逐渐平衡；从区域来看， 华南区域成交量将保持平稳，其它区域部分城市成交小幅下滑，多数城市成交走稳；从房价来看，多数 城市房价稳定上升，但涨幅小于上半年；从未来的市场机会点来看，由于通胀预期、实体经济恢复的曲 折性，使得别墅、高端产品依旧是下半年市场的热点。 一、政策宏观政策在“松”与“紧”之间徘徊 自 08 年 10 月份国家出台一系列房地产救市政策以来，房地产业一直处于近几年来少有的宽松政策 环境。 购房者承担的交易税费明显降低，很多购房者都拿到了 7 折的房贷利率优惠。 开发商也得到了较 大力度的扶持，执行了数年的 35%资本金比例一举降至 20%，很多地方政府也纷纷采用延长土地出让金 付款周期的方法给与开发企业实质性的支持。 但随着市场逐步回暖，房价快速回升，房地产政策环境在今年 5 月份出现了收紧的苗头，政府对土 地增值税、物业税征收的吹风，部分地区二套房贷款政策的再度收紧，均表明政府对房价过快上涨的担 忧。 而近期，对宏观经济可能出现二次探底的担忧令政策舆论又有所放松。 政府在房地产政策力度“松” 与“紧”之间的徘徊反映政府矛盾的心态，一方面房地产业是宏观经济复苏的重要动力，在经济尚未彻 底走出低迷之前，对房地产不能轻易“从紧”调控，而另一方面，由于房价的快速上涨也使得社会舆论 压力较大，同时资产价格泡沫对宏观经济中长期的发展也极为不利，需要政府及时地做出反应。 在此情 况下，6 月出现了政策真空期。 二、经济上半年整体企稳回升，下半年恐面临“V”与“W”型走势的选择 2009 年上半年国家对宏观经济的刺激政策继续发挥效果，宏观经济整体呈现出“内热外冷”的特征。 2 从我国经济上半年运行的情况来看，政府通过积极的反周期宏观调控，相对于去年三、四季度急转 直下的局面，目前的中国经济出现了积极的变化，通过投资拉动以及房地产、汽车业的火爆销售，经济 急速下滑的势头初步得以遏制，整体经济明显企稳。 在“内热”的同时“外冷”的特征也非常明显。 由于外部经济环境的继续低迷以及国内经济增长方 式转换尚未完成，当前宏观经济发展依然存在着不和谐的信号，外贸出口继续下滑，使得国内经济增长 丧失一个重要引擎，并导致与之相关的行业陷入低迷仍无法自拔，也拖累了我国工业生产。 种迹象表明，下半年宏观经济发展趋势可能将面临“V”与“W”型走势，如果出口情况能够企稳 并有所改善，我国经济走势可能出现“V”型走势，率先摆脱经济危机的干扰，走上新一轮增长之路。 如 果外部环境、出口形势继续恶化，不能排除我国经济出现二次探底的可能，呈现出“W”型走势。 宏观经济数据 时间 0888999999业增加值增幅（%） （亿美元） 49 口总额同比增幅 （%） 新增贷款总额（亿） 190 4769 718 1620 1070 1890 5918 645 15304 ) 3 ) 4 ) 时间 08/110 08/11 08/112 09/1 09/12 09/13 09/14 09/15 09/16 固定资产投资额（亿 元） 10276 23562 37082 53520 78098 固定资产投资增幅 （%） 政收入（亿元） 政收入同比增幅 （%） （亿元） 政支出同比增幅 （%） ：国家统计局 三、投资房地产投资平稳回升，建设指标明显好转 从国家统计局的数据来看，房地产景气指数已连续 3 个月回升，房地产投资指标和建设指标均出现 明显的好转迹象，市场全面回暖趋势基本已定。 3 房地产投资数据 时间 08年10月 08年1月 08年12月 09年 2 月 09年 3 月 09年 4 月 09年 5 月 09年 6 月 国房景气指数（当月） 国 70个大中城市房屋销售价格同比增幅 全国 70个大中城市房屋销售价格环比增幅 时间 08/110 08/11 08/112 09/12 09/13 09/14 09/15 09/16 房地产开发投资额（亿元） 23918 26546 30580 2398 480 7290 10165 14505 商品住宅开发投资额（亿元） 682 342 514 7105 10189 全国商品房销售面积（万4500 4900 6200 5131 1309 17625 2464 34109 全国商品房销售额（亿元） 17590 19261 24071 2397 5059 796 1389 1580 土地购置面积（万m 2 ） 8 4742 726 9875 1364 土地开发面积（万m 2 ） 603 2648 523 7078 845 1010 房屋新开工面积（亿m 2 ） 屋施工面积（亿m 2 ） 屋竣工面积(亿m 2 ) 宅竣工面积(亿m 2 ) 料来源：国家统计局 四、市场全国市场稳定走好，高端需求持续上扬 本月全国主要城市房地产市场成交与上月基本持平，继续保持在高位。 各城市房价小幅上扬；在市 场走好的背景下，高端需求持续上扬。 1、整体表现：市场成交全面回暖，房价逐步攀升 总体看来，本月全国市场成交较为稳定。 同比来看，绝大部分城市都呈现了大幅上涨的态势；环比 来看，涨跌互现，但幅度均较小。 相比 2008 年和 2007 年的月均成交值来看，绝大部分城市的成交量均 呈上升态势，说明本月市场成交量仍处于历史高位，市场已经全面回暖。 从 2009 年 6 月底商品住宅的存量来看，在连续多月市场回暖，成交回升的情况下，多数城市的存量 都不断减少，而合肥、成都、重庆等城市的存量微幅上升，但存量水平依旧较低。 在市场存量低位运行、 成交高涨的情况下，未来市场风险较小。 从区域来看，在这一轮市场回暖中，华东在巨大的改善性需求和投资活动下，反弹势头最为强劲， 区域中较为典型的 7 个城市本月成交同比增幅达 151%，相比 08 年、07 年均值的增幅也分别达 186%和 64%，远超其他区域的反弹力度。 一方面是因为 08 年华东区域受宏观经济影响较大，市场下跌幅度较大；4 另一方面是在今年市场回暖的过程中，各种需求快速爆发，超过了其他区域。 全国主要城市成交量对比列表 209年 6月 区域 城市 成交量 同比增幅 环比增幅 存量 环比增幅 208年月 均值 相比08年 均值增幅 207年月 均值 相比07年 均值增幅 上海 56 南京 杭州 合肥 宁波。