中国别墅市场形势分析报告-27页

中国别墅市场形势分析报告-27页内容摘要：

中国别墅市场形势分析报告-27页 2009 年 6 月中国别墅市场形势分析 一、全国高端房地产市场运行状况房地产投资有所恢复，住宅投资额占房地产投资额及高端物业投资比重比较稳定。 2009 年 1，全国商品房投资额增长 增速较 1提高 百分点，但较上年同期仍回落 百分点，表明开发企业投资信心逐步恢复。 2009 年 1住宅投资占房地产开发投资比重为 但较 2008 年下降 3 个百分点。 二季度以来，全国高端物业投资占住宅投资的比重出现下滑，09 年一季度高端物业投资比重为 与 08 同期相比，减少了近 百分点。 企业投资信心逐步恢复，高端物业新开工、施工、竣工降幅均超过住宅整体水平，占住宅比重达到 07 年来最低点。 1，全国高端物业新开工面积为 平方米，下降幅度明显快于住宅类新开工面积（ ；全国高端物业施工面积为1144 万平方米，同比下降 （同期住宅施工面积同比上涨 ；全国高端物业竣工面积 平方米，同比下降 （同期住宅施工面积同比上涨。 1，全国高端物业新开工面积占住宅新开工总面积的 处于200年以来最低水平；与去年同期相比，比重减少 百分点；全国高端物业施工面积占住宅施工总面积的 处于 2007 年以来的最低水平，同比 2008 年，比重减少 百分点；全国高端物业竣工面积占住宅竣工总面积的 与去年同期相比，占比减少了 百分点，且从 2008 年以来占比基本上处于下滑的态势。 高端物业需求回升，销售面积和销售额增长显著。 2009 年 1，全国高端物业需求明显回升，累计销售面积为 平方米，同比增长 低于住宅 同比增长速度；全国高端物业实现销售额 959 亿元，同比 2008 年增长 涨幅位居 2008 年以来最高水平，低于住宅 49%的同比增长速度；全国高端物业销竣比由 2008 年同期的 增长到 ,供应略显不足。 国主要城市别墅市场行情1、北京新增供应明显回落，市场需求大幅增长。 1，北京新批准上市别墅套数和面积分别为 996 套、平方米，同比分别下降 与 2007 年同期相比，分别下降了 需求方面，2009 年前五个月北京累计成交别墅套数和面积分别为 1319 套、平方米，同比分别增长 与 2007 年同期相比，分别下降 同时，受北京别墅成交逐月回升，供应回落的影响，2009 年 1销供比由去年同期的 ，供求关系出现转变，但仍未达到 2007 年水平。 分区域供应略显不足。 2009 年 1北京新增别墅主要集中在中央别墅区、亦庄开发区、通州运河别墅区，三个区域累计供应比重达 新增套数同比去年增长 成交方面，1北京别墅成交主要集中在中央别墅区、城南阳光别墅区、潮白河别墅区，三个区域成交比重达 成交套数同比去年增幅高达 受供应相对集中影响，通州运河、京承高速、亦庄开发区、中央别墅区销供比小于 1，其他区域销供比均大于 1。 009 年 1，成交价格在 13000 元/平方米以下别墅占 同比增加了近 37个百分点；而 22000 元/平方米以上的别墅仅占 同比降幅超过 12 个百分点。 1，成交主要户型面积集中 200(含）方米，比重占 同比增加 16 个百分点；500 平方米以上大户型别墅成交比重仅为 同比减少 百分点。 2009 年 1，成交套总价在 500(含）以下的别墅项目比重达 59%，同比去年增加近 6 个百分点。 成交均价出现下滑。 2009 年 1北京别墅成交均价为 14957 元/平方米，同比下降 主要由于城南阳光、京石高速低端别墅区成交比重上升，而中央、城西传统高端别墅区成交比重下降，以及整体经济型别墅成交比重加大，从而引起整体价格结构性下调，但仍高出 2007年同期水平(11224 元/平方米)。 从各月成交价格来看， 2009 年 1北京别墅价格呈现环比上涨；但与 2008 年同期相比，各月成交价格均有所下降。 区域成交价格来看，与去年同期相比，大部分别墅区成交价格下降，其中京石高速、密云、怀柔三个别墅区成交价格降幅超过 20%，西山、潮白河、亦庄开发区、北六环及京承高速别墅区降幅都在 10%以上，一定程度上拉低了别墅的整体价格。 2、上海新增供应同比下滑，成交量明显上涨。 2009 年 1上海别墅批准上市套数和面积分别为 3094 套、平方米，同比分别下降 与 2007 年同期相比，分别增长 需求方面，1上海累计成交别墅套数和面积分别为 3656 套、平方米，但与 2007 年同期相比，分别下降 受成交量逐月回升的影响，2009 年前五个月的销供比由去年同期的 上升至 ，供求关系有所转变，但仍低于与 2007 年同期水平（）。 别墅区域供、求集中度逐年提高。 2009 年 1，上海供应主要集中于松江、青浦两个传统别墅区，同比增加了 21 个百分点；成交主要集中于松江、青浦、嘉定，占成交总量的62%，同比增加了 10 个百分点；值得关注的是， 1上海大部分别墅区域均表现为供不应求，其中普陀、闵行、浦东销供比都在 2：1 以上。 经济型别墅成为市场需求主流。 2009 年 1上海别墅市场成交主要集中在中低价位，其中单价 13000 元/平方米以下成交套数比重为 2009 年 1上海别墅成交以中小套型为主，套均成交面积为 235 平方米，其中300 平方米以下的别墅成交比重高达 2009 年 1成交套总价主要集中在 300 万元以下，占市场成交总套数的 ，可以看出上海经济型别墅需求旺盛。 成交结构下调拉低别墅整体成交均价。 2009 年 1上海别墅成交均价为 19308 元/平方米，受经济型别墅比重的加大的影响，同比下降 与 2007 年同期相比，上涨 从各月价格情况来看，环比呈先抑后扬走势；同比 2008 年，1 月涨幅超过 35%，2 月同比持续上涨，3同比出现下降，降幅分别为 从各行政区成交价格看，2009 年 1浦东、松江同比分别下降 而南汇、青浦别墅成交价格下降幅度均超过 14%，直接拉低了上海别墅市场的整体价格水平。 3、深圳供求双双大幅增长，供求差距逐年加大。 2009 年 1，深圳累计批准上市套数和面积分别为 554 套、平方米，同比分别增长 与 2007 年同期相比，新增套数增长 市场需求方面，1深圳累计成交别墅套数和面积分别为 405 套、11 万平方米，同比分别增长 与 2007 年同期相比，成交套数下降 11%，成交面积增长 1深圳别墅市场销供比由去年的 下降到 ，供求差距进一步加大。 区域供求更加集中。 2009 年 1，深圳新增供应主要集中在宝安、龙岗，新增套数比重达 两个别墅区累计新增供应套数同比上涨 成交方面， 1深圳别墅成交主要集中在宝安、龙岗，占成交总套数的 两个别墅区累计成交别墅总套数同比上涨195%。 深圳六大别墅区域中南山、盐田和宝安三个区域销供比大于 1；而龙岗由于别墅新增供应集中，销供比仅为。 成交主力由高档别墅转向中档别墅。 2009 年 1深圳别墅成交主要集中在 20000（含），成交套数比重占 同比增加了 10 个百分点。 2009 年 1，深圳别墅 300 平方米以上户型面积成交比重由去年的 14%上升到27%； 200（含）方米成交套数比重达 同比去年减少了 百分点。 2009 年 1，1000 万以上别墅成交套数比重由去年的 45%下降到 22%，而500（含）元之间成交套数比重达 同比增加了 百分点。 受区域成交结构变化影响，整体价格回落,部分区域价格有所上涨。 2009 年 1深圳别墅平均成交价格为 30453 元/平方米，同比下降 与2007 年同期相比，略降 深圳别墅价格下降的主要原因是由于福田和罗湖两个高端别墅区无成交，而龙岗、宝安中端别墅成交比重加大，从而拉低市场整体价格；从各月价格情况来看，2009 年深圳别墅价格波动较小，受关外中档别墅成交比重加大影响，各月成交价格均低于 2007 年月度水平。 从各区域成交价格来看，各城区别墅成交价格涨跌互现，别墅成交价格同比只有南山区下降了 盐田、宝安和龙岗分别上涨了 虽然价格上涨的区域较多，但福田和罗湖没有交易量，因此整体价格发生结构性下调。 4、京、沪、深别墅市场对比京沪深别墅成交同比明显上涨，价格不同程度下降。 受供应结构影响，2009 年 1，京、沪、深别墅市场价格出现不同程度下降。 其中，深圳别墅价格相对较高，北京偏低。 市场供求方面，1，京、沪别墅市场新增供应下滑，深圳大幅增长。 成交方面，京、沪、深别墅成交量同比均呈现明显上涨。 从三大城市别墅销供比情况来看，京、沪销供比分别为 场需求稍显旺盛；深圳销供比为 场压力相对较大。 京沪深别墅产品特征对比来看，京成交套均面积最大，深套均总价最高。 从三大城市的别墅产品特征来看，2009 年 1，北京成交套均面积最大，为 319平方米；上海平均套型最小，为 235 平方米。 价格方面，深圳平均套总价最高，元；北京、上海平均套总价相近。 京沪深热销别墅以经济型别墅为主，产品特色较为突出。 1，京、沪、深热销别墅项目均以 300 平方米以下的产品为主，在京、沪、深别墅市场成交前十位项目中分别占 50%、100% 、80%。 价格方面，北京、上海热销别墅成交均价以 元以下为主，套总价集中在 500 万元以下；而深圳成交均价主要集中在 2 万元以上，套总价集中在 500元之间。 从产品特色来看，京、沪、深热销别墅项目中品牌开发企业的别墅项目居多，品。