武汉房地产市场研究报告47页

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武汉房地产市场研究报告47页 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 6 月） 第 1 页 共 47 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 话： 027 传真 ： 85714698 1 二零零 九 年 六 月 武汉市房地产市场报告 德盛行 地产 机构市场研究中心 2009 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 6 月） 第 2 页 共 47 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 话： 027 传真 ： 85714698 2 六月流金 今年的六月一反常规，房地产市场热度不减， 武汉市 商品房市场连续 4 个月月度成交量超过 1 万套，不少项目提前超过预定目标。 随着市场的变化， 中心城区 部分楼盘 孕育提价，市场热点出现板块轮动，现在的主战场逐渐转移到了大打优惠牌的远城区。 比如最近几个月，盘龙城区域楼盘活跃，成交量上升。 盘龙城早就是活跃在武汉市房地产市场上的一支生力军， 并 逐渐成为影响武汉市房地产 市场的一个组成部分。 而在目前大部 分武汉市房地产市场分析报告中，并没有把盘龙城作为一个常规板块每月进行反映和分析。 基于综合 和 全面反映武汉市房地产走向和判研的考虑， 从 本期 起 ，我们将把盘龙城板块纳入分析的范围，以求更客观真实的反映武汉市房地产全貌。 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 6 月） 第 3 页 共 47 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 话： 027 传真 ： 85714698 3 目 录 数字楼市 (. 4 本月关键词 . 5 第一章 宏观研究 . 7 第二章 市场资讯 . 9 济与政策 . 9 场动态 . 13 划城建 . 16 第三章 土地市场 . 19 地市场概述 . 19 地拍卖分析 . 19 牌地块 . 21 地市场发展趋势预测 . 23 第四章 房产市场 . 24 盛指数 . 24 度成交分析 . 25 周成交分析 . 26 要板块成交分析 . 27 场供应分析 . 29 第五章 区域房地产分析 . 32 第六章 楼盘跟踪 . 40 两万元创富机会的公寓 . 40 送地是噱头还是物有所值 . 44 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 6 月） 第 4 页 共 47 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 话： 027 传真 ： 85714698 4 数字楼市 ( 土地市场 成交 宗数： 10 挂牌 宗数： 5 成交 面积： 平方米 挂牌 面积： 平方米 成交 可建面积： 平方米 挂牌 可建面积： 平方米 商品房市场 房地产吸纳指数 （德盛指数） ： 新增供应面积： 平方米 成交面积： 平方米 新增供应套数： 4838 套 成交套数： 12108 套 成交均价： /平方米 主城区 商品 住宅市场 成交均价： /平方米 成交套数： 8135 套 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 6 月） 第 5 页 共 47 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 话： 027 传真 ： 85714698 5 本月关键词 “ 暖春入夏 ” 二月份以来，去年 积累 的需求 开始 释放，武汉楼市有了一些回暖，市场销售数据也大幅度上升。 从 3 月开始，武汉市商品房成交量连续四个月月度突破 1 万套大关 ，大大超过 2008年行情。 尽管在以往 6 月是武汉市 房地产市场 的传统销售淡季，但是今年有点不一样，随着6 月 江城 气温上升 ，武汉楼市 也 同样 持续着 火热 的 景象。 如果 3 月的火爆被人们寄 希望为 小阳春，那延续到 6 月的火爆行情就表明武 汉楼市在一定程度上开始“由春入夏”。 在这场火爆的行情中 ，消费群体接连上阵 ， 2 月份以来的购房者主要是拆迁户和婚房需求者等 刚性需求 人群 ， 中等户型比较畅销。 部分改善性需求受楼市新政刺激， 特别是首次改善性需求， 今年上半年也 逐渐 出手 ，大户型成交量逐渐出现上升 趋势。 进入5 月， 随着经济形势发展，在通货膨胀的预期下，投资客选择房产作为保值手段的现象也开始增多。 如今，武汉商品住宅成交量上升， 显得 供应量 有些 跟不上。 而突如其来的行情扭转让开发商有点措手不及 ，不少停工的工地又开始忙碌起来。 中心城区楼盘 畅销 和 有意的销控 导致结构 性 供应 不足，部分楼盘甚至开始孕育提价。 少量多推 今年上半年，不少楼盘常常这个月推出 1 栋 销售 ，过一个月又 宣称 加推 1 栋。 甚至有楼盘每半月就加推一次，不断的宣称自己的优惠或者其他吸引顾客的方式，从而引起客户的注意。 在楼盘畅销时，开发商一次性推出好几栋，也常常一销而空，而虽然近期楼市热销，但 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 6 月） 第 6 页 共 47 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 话： 027 传真 ： 85714698 6 是在一定销售周期内仍然难以支撑一次性大规模的 推 盘量。 此外，少量多推也有利于楼盘试探消费者的心理价位，并随时可以根据市场的变化调整经营策略，因此采取多次开盘，每次开盘减少推出量的方法促进销售就成了不少楼盘的制胜法宝。 楼 盘冷热不均 尽管 数据显示楼市畅销， 不少媒体 开始宣传楼市回暖 ，许多楼盘也宣称自己热销多少多少 ，但是这场盛宴恐怕只是部分楼盘的 聚餐。 比如中心城区 60 万元以内的两房供不应求，甚至部分知名楼盘新推出的大户型也去化迅速，有些楼盘已经悄然提价或者停止优惠。 而部分区位不佳 ，价格又没有优势的楼盘受到关注度减少，处境不佳。 在这次的销售热潮中，交通便利、总价低、升值潜力大 等因素 成了自住者或者投资客的重要考虑，而楼盘 的差异性是必然存在的。 因此，楼盘分化也就开始出现。 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 6 月） 第 7 页 共 47 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 话： 027 传真 ： 85714698 7 第一章 宏观研究 楼市是在复苏还是 在制造泡沫。 今年上半年，房地产业内人士经历了悲观、彷徨、惊喜的 复杂 心情。 进入年中，夺地大战，地王重现，房价上涨，在低迷了近一年之后，土地和房价近期战鼓擂擂，大战再度上演，这其中又以土地市场表现最为明显，似乎一夜之间要回到 2007 年。 根据国家统计局的数据，今年前五个月，全国房地产的成交。