中国房地产市场形势研究报告-15页

中国房地产市场形势研究报告-15页内容摘要：

中国房地产市场形势研究报告-15页 1 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010概 要 一、2009 年上半年房地产市场形势分析 市场销售增长显著，但业态和区域差异明显。 上半年，杭州、深圳、天津住宅成交面积较去年同期分别增长 苏州、重庆、青岛亦超过或接近 100%。 但 31 个省（区、市）中仍有 1 个省市上半年商品房销售面积同比下降，3 个省市增幅低于 5%；一些地方办公楼、商业用房的销售面积降幅依然较大。 企业投资信心有所恢复，6 月土地市场明显升温。 随着市场销售的回升，房地产开发投资增速逐月提高。 5月和 6 月新开工面积连续环比增长。 6 月多个城市土地成交量增长较快，土地溢价水平较高，北京、重庆等多个城市涌现“地王”。 新增供应下降明显，市场存量迅速消化。 北京、成都、武汉、深圳等城市 1新上市面积较去年同期下降 20等。 截至 6 月末，各城市可售量较 08 年底减少 300平方米，其中北京降至 1472 万平方米，较年初减少 23%，出清周期下降至 9 个月，上海、杭州、深圳更是降至 3月。 价格止跌反弹，部分城市四月下旬以来涨幅加快。 今年 3 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格指数开始止跌回升。 3 至 5 月，价格指数环比增长的城市数量由 38 个增加到 62 个。 6 月，35 个大中城市中价格环比上涨的城市多达 28 个，其中广州、深圳、重庆、成都的涨幅超过 二、2009 年下半年房地产市场走势预测 房地产开发投资稳步增长，但将低于去年全年 增长幅度。 随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少，预计企业将在下半年加大投资力度，开发投资将稳步增长，预计全年房地产开发投资增速将低于去年水平。 房价仍会稳步上升，个别城市可能会较快增长。 由于市场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值的预期，及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。 受价格上涨、部分城市新增供应不足等影响，三季度的成交量可能环比下降。 4，北京、深圳等主要城市的成交面积纷纷达到或超过 2007 年的历史最高水平，在刚性需求逐渐释放、部分城市销售价格涨幅较高等多种因素的影响下，预计三季度的成交量可能较二季度环比下降，但同比仍可能保持较高增速。 2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 2 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010中国房地产指数系统 、 2009 年上半年中国房地产市场形势分析 1. 土地市场： 5 月以来土地市场明显回暖，多个城市地王频出 1) 多数城市上半年土地招拍挂市场成交量仍不及去年同期，但 5 月以来明显上升 图： 2009 年 1主要城市成交住宅用地建筑面积增长率 %500%1000%1500%2000%2500%北京 上海 天津 南京 重庆 广州 深圳 武汉 成都1国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 尽管北京等十大城市中有 6 个城市上半年土地成交面积（指规划用途为住宅或含住宅的综合类用地的规划建筑面积，下同）仍低于去年同期，其中北京、广州较去年同期下降 深圳、南京下降 但从 6 月的成交面积来看，北京高达 238 万平方米，超过 1累计水平；南京 1总成交面积仅为 6 月即达 33 万平方米，与前 5 月累积量持平。 而重庆 6 月土地成交面积高达 671 万平方米，是 1土地成交量的 ，广州、深圳 6 月的土地成交面积也超过了 1的总成交面积。 中国房地产指数系统 009 年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 3 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010中国房地产指数系统 ) 主要城市土地成交溢价水平1明显高于 2008 年 图： 2006上半年主要城市土地成交溢价水平 33%13%2%0%4%1%10%2% 3%5%57%48%79%11%4%18%4%28%7%1%0%20%40%60%80%100%120%140%北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 重庆 南京 杭州 成都2006年2007年2008年2009年1国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2009 年上半年，北京等十大主要城市土地成交溢价水平明显上升，除天津外均高于 2008 年水平，北京、广州甚至超过 50%，分别为 57%和 79%，上海为 48%，而去年全年分别为 33%、 2%、 13%。 3) 主要城市“地王”不断涌现，开发商拿地热情提高 表： 2009 年 1重点城市土地成交总价排行榜 城市 地块名称 规划建筑面积 ( ) 成交总价(万元 ) 楼面地价(元 / ) 竞得方 成交日期北京 朝阳区广渠路 15 号 280121 406000 14494中化方兴投资管理有限公司 2009江北区大石坝组团 地块 1253100 381000 3040保利房地产（集团）股份有限公司 2009京杭大运河东侧 ,常金大桥南侧 9 地块 2176542 319759 1469常州市交通产业集团有限公司 2009湖边水库片区观日西路地块 452740 302000 6670福州世茂新城房地产开发有限公司 2009宝城 26 区 406000 261000 6429深圳市中洲宝城置业公司 2009闸北区 281 街坊地块 188695 217000 11500上海屹申房产有限公司 2009 2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 4 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010中国房地产指数系统 庆 江北区江北城组团 894413 202412 2263重庆市江北嘴置业有限公司、重庆银行股份有限公司 2009朝阳区奥运村乡地块 148809 196000 13171成都中泽置业有限公司 2009102 国道北地块 274150 192088 7007 李光波 2009湖边水库片区，湖心岛北部 199710 183000 9163厦门市万科房地产有限公司 2009国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 表： 2009 年 1重点城市土地成交楼面地价排行榜 城市 地块名称 规划建筑面积（ ）成交总价(万元 ) 楼面地价(元 / ) 竞得方 成交日期上海 长宁区周家桥街道91 街坊地块 19197 42200 21983上海朗华置业有限公司 2009原温州长运集团有限公司地块 45900 90000 19608温州城市建设开发有限公司 2009天河区珠江新城块 22514 34500 15324广州市城市建设开发有限公司 2009鹿城区南郊乡龙方村三产安置地块 32413 49310 15213温州市鹿城诚信房地产开发有限公司 2009宝城 26 区 180070 261000 14494 中洲宝城置业公司 2009朝阳区广渠路 15 号 280121 406000 14494中化方兴投资管理（北京）有限公司 2009朝阳区广渠门外 10号 72500 102200 14097北京富力城房地产开发有限公司 2009西城区德外关厢 15901 21200 13332北京华融基础设施投资有限责任公司 2009朝阳区奥运村乡水源九厂东墙外 148809 196000 13171成都中泽置业有限公司 2009思明区七星路与体育路交叉口西北侧 138173 140080 10144厦门新景地集团有限公司 2009国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 从单价和总价排行榜可以看出， 2009 年 6 月， 全国住宅用地成交总价 8 次被刷新，楼面地价 6 次被刷新， 6 月成为不折不扣的“地王月”。 地块成交总价和楼面地价的不断刷新，一方面和推出地块面积大、地段好等客观因素有关，另一方面和开发商资金实力增强、银行信贷放松、通胀预期加大、未来前景看好等因素有关。 2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 5 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010中国房地产指数系统 . 上市量：企业推盘逐渐加快，但上半年上市量仍不及去年同期 图： 2008 年上半年主要城市新上市面积走势 05010015020025030008海 广州 深圳 武汉重庆*杭州 成都 苏州数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 受去年房地产市场销售大幅下降的影响， 开发企业在今年纷纷放慢推盘节奏或 “以销定产” ，主要城市新上市面积明显不及去年。 从近几个月的情况来看，企业推盘信心明显恢复，新上市面积开始上涨。 上海 6 月新上市面积超过 200 万平方米，成都、重庆接近或超过 100 万平方米，较去年同期均有不同程度的增长。 但 1累计来看，新上市面积仍不及去年同期。 北京新上市面积较去年同期下降 降幅在 7 个可比城市中最高。 成都、武汉、深圳等城市 1新上市面积较去年同期下降 20等。 2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 6 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010中国房地产指数系统 . 成交量：主要城市成交量纷纷大幅增长， 5、 6 月增速有所放缓 图： 2009 年上半年主要城市住宅成交面积走势及增长率 50%0%50%100%150%200%北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 重庆*南京 杭州 成都*苏州 青岛1 增长率5月环 比 增长率05010015020025030035006。