中国土地市场研究报告-克而瑞研究

中国土地市场研究报告-克而瑞研究内容摘要：

中国土地市场研究报告-克而瑞研究 1 1 中国土地市场研究 2009 年6月刊（简版） 2009 年 6 月份，在上个月经营性用地供应放量的基础上，本月土地市场成交继续保持活跃，高总价 高溢价率地块较上月明显增多。 本月各重点城市经营性用地供应虽然有所回落，但成交再创新高，经营性 用地成交面积创 09 年最高记录，六成城市经营性用地成交放量，流标地块仅集中于个别城市。 企业拿地 热情的高涨使得高总价高溢价率地块明显增多，从而直接带动了土地成交楼板价的上涨；排行榜总价整体 水平与上月相比大幅提升，央企、资本化大型企业成为高总价地块拿地主力。 从整个 09 年上半年来看，一季度市场整体表现相对谨慎，各主要城市土地供应与成交均在二季度出 现放量，与去年同期相比经营性用地流标率明显下降，土地市场呈现全面回暖。 各类企业间的争夺战也自 3 月起愈演愈烈，北京、上海等一线城市和杭州、重庆、厦门等部分二三线城市的土地市场表现突出。 与 07 年的地王多被以上市、融资为目的的房地产企业获取、溢价率普遍较高的特点相比，09 年上半年的高 价地块多由国资背景企业以底价竞得，市场表现相对理性。 但 6 月高总价高溢价的“双高”地块开始增多， 面对土地市场成交的火爆场面，企业应保持理性态度，避免重蹈 07 年土地市场之覆辙。 一、政策中央加大土地调查力度，地方出台政策活跃市场 本月，中央出台的相关土地政策延续了上半年稳定市场的基调，没有出台新的调控政策，而是继续加 大对土地市场的调查力度，严惩土地违规违法行为。 从地方政府来看，当地政府为促土地成交，纷纷出台 了较多较为灵活的政策，本月天津、重庆通过出台土地出让金分期支付、减免住宅项目服务配套用地出让 金等相关优惠政策，以降低开发企业土地出让金负担。 上海土地管理工作也将从城市土地管理模式向城乡 结合的土地管理模式转变， 并将进行盘活农村闲置土地的尝试， 有利于突破城市建设用地日益紧缺的瓶颈， 落实经济建设又好又快发展对土地的需求。 2 2 2009 年 6 月全国重大土地政策及事件列表 出台时间 发布部门 政策名称 主要内容 6 月 1 日 监察部、人力资源和社 会保障部、国土资源部 关于适用违反土地管理规定行为 处分办法第三条有关问题的通知 违反土地管理规定行为处分办法 即 15 号令第三条关于追究地方人 民政府领导人员责任，应当给予处分的规定。 6 月 13 日 天津市城乡建设和交通 委员会、财政局、国土 房管局 关于促进我市房地产市场健康发展 的若干意见 “毛地出让、净地交付”的地块，部分出让金可根据土地拆迁整理进 度分期缴付； 土地面积较大、 超过 10 公顷的地块， 可以采取整体出让、 分块缴付出让金的方式。 6 月 17 日 国土资源部 土地调查条例实施办法 国土资源行政主管部门工作人员在土地调查工作中玩忽职守、滥用职 权等构成犯罪的将依法追究刑事责任。 6 月 29 日 重庆市国土房管局 重庆市国有建设用地使用权出让制度 建设有关问题 209 年 1 月 12 日至 12 月 31 日，国土部门将国有建设用地使用权在 土地有形重庆市场上公示招拍挂出让的，其居住用房地下配套建设的 车库和设备用房，免交土地出让金。 6 月 29 日 上海国土局 上海市房地产登记条例 明确农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法将另行规定 6 月 30 日 国土部 关于在保增长保红线行动中加快处 理批而未用土地等工作的通知 通知强调农用地转用批准后，满两年未实施征地和用地行为的， 批准文件自动失效。 已实施征地，满两年未供地的，在下达下一年度 农用地转用计划时扣减相应指标。 二、供求供应回落，成交放量，土地市场继续保持活跃 在 5 月份经营性用地放量的基础上，本月各主要城市经营性用地供应有所放缓。 只有三成以上城市经 营性土地供应环比出现增长，五成以上城市经营性土地供应同比增长。 土地市场成交则继续保持活跃，各 主要城市经营性用地成交放量。 本月约六成城市经营性用地成交面积环比同比都有所增加，五成以上城市 当月成交面积与 08 年月均面积相比有所增加。 从各城市具体表现来看，杭州、天津、沈阳、大连、重庆等城市本月供地面积都在 100 万平方米以上。 其中沈阳最多，达 平方米；天津已经连续 2 个月供地面积都在 100 万平方米以上，根据其供地 计划，预计下个月土地供应仍然较大。 广州、成都等城市由于 5 月份用地供应出现过大幅放量，本月供地 面积缩量明显。 在成交方面，北京、天津、广州、重庆、成都、西安表现突出，本月成交面积都在 100 万 平方米以上，尤其是北京，已经连续 2 个月成交面积在 100 万平方米以上；而常州、大连等城市由于上个 月成交有大幅放量，本月成交面积有明显回落。 从 09 年上半年来看，各主要城市经营性用地供求虽仍不及去年同期，但从走势来看二季度土地市场 明显升温，六成城市土地供求同比出现放量。 从具体城市来看，一线城市中北京、上海、广州表现突出； 二三线城市中，杭州、宁波、武汉等城市土地供应在一季度就有所放量，重庆、成都等则是集中在二季度 供应放量；成交方面天津、大连等城市表现突出，二季度成交量都在 200 万平方米以上。 3 3 2009 年 6 月全国主要城市经营性土地供求列表 数据来源：国房地产决策咨询系统 6 月份，全国各重点城市经营性土地流标率为 较 5 月份略有上涨。 本月流标的经营性用地主 要集中在华北和中西部区域的几个城市，除沈阳外，成都、天津、长沙流标土地也较多。 从 09 年上半年 来看，上半年共流标经营性用地 79 幅，流标率为 同比去年上半年大幅下降 百分点。 2009 年 6 月全国经营性用地流标情况列表 区域 城市 经营性土地 流标幅数 经营性土地 流标率 区域 城市 经营性土地 流标幅数 经营性土地 流标率 上海 0 京 0 南京 0 天津 2 杭州 0 沈阳 13 合肥 1 济南 0 宁波 0 青岛 0 常州 0 长春 0 苏州 0 华北 大连 1 华东 无锡 0 / 重庆 0 广州 0 成都 5 深圳 0 武汉 0 厦门 0 西安 0 海口 0 南昌 0 长沙 2 华南 华北 南宁 0 中西 郑州 1 数据来源：国房地产决策咨询系统询系统 供应面积（万 m 2 ） 成交面积（万 m 2 ） 供应面积（万 m 2 ） 成交面积（万 m 2 ） 区域 城市 6 月 环比 同比 6 月 环比 同比 区域 城市 6 月 环比 同比 6 月 环比 同比 上海  4 三、价格总价均价均大幅上涨，高溢价地块继续增多 6 月全国经营性用地成交楼板价为 1722 元/平方米，与上月相比涨 本月，土地成交异常火热， 各主要城市如北京、深圳、重庆、厦门等均出现了高总价高溢价率地块，直接拉动了土地成交楼板价的上 升。 从 09 年上半年来看，全国各主要城市经营性用地成交楼板价一直呈平稳上涨态势，尤其是二季度以 来，随着高总价高溢价率地块的频出，土地楼板价也水涨船高。 6月份全国各重点城市经营性用地成交仍以底价为主， 溢价率在 5间的地块有所增加，本月占比分别为 较上月增加 百分点；溢价率在 50% 以上地块持续快速增加，本月占比 较上月增加近 10 个百分点，为 2009 年以来的最高点，其中溢 价率 100%以上土地幅数增加到 15 幅，最高溢价率达到 343%。 从城市分布来看，本月的高溢价率地块除分布在北京、上海、广州等一线城市外，二线城市也有较多 高溢价率地块。 如杭州本月出现了 8 幅高溢价率地块，仅次于北京，甚至超过了上海。 厦门、合肥、南京 也出现了多幅高溢价地块，可见，企业对于土地的争夺战已经蔓延到了二三线城市。 2009 年 6 月全国主要城市经营性土地溢价率 1 情况列表 底价成交地块 高溢价率地块 底价成交地块 高溢价率地块 城市 幅数 比重 幅数 比重 城市 幅数 比重 幅数 比重 上海 1 14% 5 71% 北京 10 52% 10 48% 南京 8 80% 2 20% 天津 16 94% 0 0% 杭州 8 50% 8 50% 沈阳 7 10% 0 0% 合肥 4 40% 3 30% 济南 / / / / 宁波 8 80% 2 20% 青岛 3 75% 0 0% 常州 4 10% 0 0% 长春 5 10% 0 0% 苏州 6 75% 0 0% 大连 4 10% 0 0% 无锡 0 / 0 / 重庆 16 62% 2 8% 广州 5 71% 2 29% 成都 35 10% 0 0% 深圳 2 50% 2 50% 武汉 5 83% 1 17% 厦门 5 50% 5 50% 西安 / / / / 海口 2 10% 0 0% 南昌 4 10% 0 0% 南宁 0 0% 1 10% 长沙 7 10% 0 0% 数据来源：国房地产决策咨询系统 1 底价成交是指溢价率在5。