九江市九江十里众人众服装市场实施总案(编辑修改稿)

九江市九江十里众人众服装市场实施总案(编辑修改稿)内容摘要：

数视铺位位置优劣乘 1～ 的系数 商户定位 以九江地区现经营商户为核心，广泛吸纳南昌、安庆、武昌的部分户源，积极引进北京、浙江的优质商户，使众人众市场成为具有相当规模和品质的商业中心。 消费者定位 以十里商圈消费者为核心，九江市区消费者为中心，辐射九江各区县及周边安庆、黄石等地区，形成该区域的消费亮点。 五、 资金回收 表 甲方计算 楼层 摊位面积 摊位数 单价 (万元 /个 ) 年收益（万元） 1 层 6 ㎡ 258 422 2 层 9 ㎡ 250 375 3 层 9 ㎡ 250 200 备注 2 层合计797 万元 合计 997 数据库计算（应甲方资金回收要求标准下制定） 楼层 摊位数 租金基价 年收益（元） 1 层外门脸 10 150 904428 1 层内部摊位 248 120 2725258 2 层 250 110 3717416 3 层服务业态 30 15228O 3 层摊位 200 60 1260000 总计 8607102 （注：两种收益方式押金总额相同，为 15O 万左右，特不做比较；两种比较方式均未计算 4 层餐饮摊位。 ） 根据两种资金回收测算可看出，数据库核算价值略低，主要在于 3 层摊位价格核算未计算系数，具体视招商情况再作调整。 押金总收益按标准摊位 20xx 元 /个约 150 万 项目总收入约 1150万左右（数据库核算价格在 1000万左右） 其中建设改造费用此略 招商和推广费用，行政核算为租金 80%计为 150 万。 具体分配方案略。 资金回收时间节点表 时期 具体时 间 收取内容 金额（万元） 开盘 第一周20xx31 定金 2 层 53 1 层 3 层 第二周 租金 2 层半年 第三周 租金 1 层半年 第四周 租金 3 层半年 20xx416～20xx51 租金 3 层另外半年 开业 20xx51 所有资金收齐 共计： 此表为静态收益 六、 招商节点 招商节点 蓄水期 20xx 年 3 月 1 日之前 流程： 20xx 年 2 月 27 日前 总登记数达到 1500 个； 审核商户数达到 1000 个。 如总登记数达到 1000 个 审核商户数达到 500 个 如总登记数达到 500 左右，不超过 700； 审核商户数达到 300 个。 登记表，审核表，数据库作用 登记表和数据库 是进行量化分析，从量上进行招商节点分析。 审核表 是从质上进行质化分析，从质上可了解商户需求细节，以及业态规划和业态之间的关联，从而对于系数调整和制定起至关重要作用。 DM 单 楼书 直投 平面硬广软广 电视台宣传 客户 上访 电访 填写登记表 数据库记录 业务员上门审核， 同时 DM、楼书直投 填写审核单 客户分类存档 每周、每月进 行汇总 目标实现 基本实现目标，可分批开盘 则登记量不足，项目蓄水量不够，不可开盘。 如果期限可延，则时间顺延，加大理性推广。 二则，如果时间来不及，必须开盘，在开盘量不足的情况下，只开 1， 2 层， 3 层暂不开；三，同时加大 3 层服务业态设置比例；四，内部分析招商技术错误，进行修正，如价格等等因素。 数据库 则起数字信息化角度方便分析的一种先进工具，通过数据库分析，可有效降低时间， 提高效率，迅速找出问题结症，对此，务必认真对待。 开盘： 通过项目蓄水，使蓄水量达到一个开盘量，即到在 1000 个商户登记量左右；这样才可以开盘，通过分批炒作，提升市场摊位价值，使假牌出尽，使之迅速消化掉。 开盘晚会： 重要性在于使目标商户和犹豫不决的商户，通过开盘晚会的预热，造成心理上的一种默认和冲动，从而使之在第二天的开盘交定金阶段能够有盲目冲动，烘托气氛。 开盘晚会是针对商户，主要有明星演出人员，政府相关领导，所有登记的商户全部为邀请对象。 开盘：先开 2 层，服装档口，然后开 1 层百货档口，最后 3 层，交纳 定金即押金20xx 元 /每标准档口，一个人限 2 个，凭身份证登记交款。 如果开盘前，蓄水量达到足够情况下，即 1500，可同时开。 如在 1000 左右，则分批开，分批开的目的是通过短期的炒作包括炒摊和外部电视媒体，报纸软广的大幅炒作，使其短期价格提升，从而让观望者迅速下定决心，加入抢租中，电视和报纸软广的内容均为铺位热租，升值为卖点。 在第二天，即报纸和电视热播完，立即开第一层（因趁热打铁）使 1 层租完，随后可紧接开第三层，第三层的开盘也可滞后 23 天，这样便于提升价位。 在第三层的开盘前尤其需要报纸硬广宣传和软广的推广 ，这样可以使其在 1 周内，收定金阶段结束。 签约，收定金完第二周： 分摊位，签合同，可分批签，便于管理和调整。 每周一批共 3 周。 一般的门面和 3 楼的服务业态在此时周时签约。 媒体在签约期间的推广，注重软性的宣传，报纸软广推广内容以商铺的升值为卖点并将大厦的优点进行组织，电视台以采访商户的谈话内容为题材。