阿佩克思APEX-港鹏国际商务中心整合行销传播策略－广告培训

阿佩克思APEX-港鹏国际商务中心整合行销传播策略－广告培训内容摘要：

阿佩克思APEX-港鹏国际商务中心整合行销传播策略－广告培训 港鹏国际商务中心整合行销传播策略2月 26日关于 们的历史 1993年，作为日本 1997年，成都 年在重庆成立全资子公司重庆 1998年，上海 1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处； 2000年，与日本（北京）电通成立成都电通； 2000年，成立（成都） 于 们的荣誉 1998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的 “ 成都市著名商标 ” 殊荣、四川省优秀策划机构； 1999年，四川省第 5届优秀广告评比囊括 10多个奖项； 1999年 ,名列全国广告 100强第 33位； 2000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的 “ 四川省著名商标 ” 称号。 关于 们的客户 成都领秀别墅 长富花园 绵阳富乐城市花园 清江花园 重庆时代天骄 华西大厦 翠海庭 融信商店街 一城百年广场 台庆得意世界 武城碧云天 汇联香榭里 汇联康河骊景 重庆新东湖 重庆芳草地欧式花园 重庆九龙山庄 重庆天骄俊园 广厦经典 朝天门基良广场 留金岁月间和地点 ，以恰当的 方式 ，将 恰当的产品 销售给恰当的顾客。 理念阐释 恰当的时间与地点 恰当的方式 恰当的产品 恰当的顾客入市时机与姿态现场打包，样板销售控制节奏与价格整合营销广告与促销户型 /配套 /功能装修标准等品牌感召下的价值共识前置服务 理念阐释 整合传播 销售控制地块评估 /区域供给评估顾客需求评估 /基本假设楼盘概念建议 /案名与 品牌网路品牌核心概念P/M/销售顾问整合销售与传播港鹏 想（高级项目经理）韩文（地产部经理）马树伦（联友总经理）沈振清（高级设计师）高强（重庆 涌（重庆 目总控：樊剑修（董事长）服务组：周昕（副总经理）赖家靖（客户总监）刘洪良（创作总监）李闯（高级企划）萧勇（高级设计）李锐（媒介企划）潘登（营业推广经理）唐中文（制作经理）杨海（高级影视创意）创作组：李闯（高级企划）萧勇（高级设计）李锐（媒介企划）潘登（营业推广经理）唐中文（制作经理）杨海（高级影视创意）第一部分 区域市场分析 区域市场概况 主要物业形态及地块性质 区域内写字楼供给状况分析 区域内酒店供给状况分析一、区域市场概况1、区域划分 小区域：包括顺城街、锣锅巷、文武路、骡马市 大区域：东至红星路一线、南至滨江路一线、西至东城根街一线，北至万福桥头北门大桥一线。 整个区域为长方形。 该项目地处顺城街北端、玉带桥旁，本方案重点针对小区域市场进行分析。 2、大区域的市政规划在长方形状的大区域范围内（北至文武路），为市政规划的成都市政治、经济、文化中心。 以省展览馆、天府广场一带为政治中心 以顺城街为主线的商务中心 以春熙路至盐市口一线为商贸中心 红星路二段则有文化中心的民间说法3、以顺城街为主线（小区域）的商务中心 顺城街、骡马市为市政规划的“金融商务区”，被誉为“成都华尔街”。 区域内写字楼云集，大大小小多达十余处。 以单一商贸经营为主，为成都著名的家居市场集中地之一。 商品住宅房少，主要以单位宿舍为主。 处于成都市三大商业圈中心地带。 其中传统的骡马市商业圈日渐衰退。 本区域百货业行情不看好，从云龙百货、赛特到轻工、外贸，或几易其主，或转项经营家居。 目前以太平洋百货全兴店，以及开业不久的巴黎春天百货有较盛人气。 小区域内酒店规模、数量较少，与中央商务区的规模并不相衬。 二、主要物业形态及地块性质1、该区域主要物业形态A、写字楼 从小区域来看， 80%以上的物业为写字楼，而酒店、商场、住宅等物业所占份额不足 20%。 其中规模较大的写字楼有四川国际大厦、士百达国际大厦、世界贸易中心、熊猫万国商城、凯乐广场、冠城广场、新时代广场、云龙大厦。 （具体分析见后附表） 大部分写字楼裙楼为商场，塔楼部分为写字楼。 B、酒店 数量少，非主要物业形态。 单一型（如银河王朝、珠峰、绿洲）、复合型（如新时代、云龙写字楼附带的酒店）两种类型参半。 以中、低档次酒店为主。 高档次少。 （具体分析见后附表）C、商场 数量较多，以写字楼的裙楼为商场的主要形态。 区域内以骡马市、锣锅巷为主要的两大商圈。 单一型商贸已成气候，传统百货业市场则反映平淡。 以锣锅巷为中心的家居经营，是成都较早且较具规模的家居市场集散地。 且向骡马市方向辐射。 以锣锅巷为中心的传统百货业则走势衰弱。 云龙百货、赛特商场先后关门，草市街“皮衣一条街”日渐衰落。 D、住宅 以单位宿舍为主，商品房数量少。 小区域内较具规模的住宅项目仅有世界贸易中心公寓楼。 传统居住老区，拆迁户多。 世界贸易中心公寓楼的定位为商住两用，在已购房的业主中，商用占 65%以上。 商品房售价受成本限制，居高不下，市场接受度低。 社区配套趋于老化，商业氛围重，居家氛围日渐淡化。 2、地块性质从以上区域物业形态分析可以看出： 地块体现较高的商务办公价值，商贸价值次之。 虽处于传统居住老区，但社区配套日趋老化，居家氛围已不如城南、城西。 三、写字楼供给状况分析1、优势 写字楼为本区域绝对主要的物业形态，已形成较大的写字楼群规模，为商家置业的首选区域。 从空置率来看，本区域加权平均空置率为全市最低。 从售价上来看，本区域平均售价高于其它区域水平。 加权平均售价为 7000元 /平米。 从租金上来看，本区域平均租金高于其它区域水平。 平均租金为75元 /平米，最高可达 100元 /米。 2、劣势 在物业管理、设施配套等各方面与国内外顶级水平相比，还有一定差距。 各高、中、低档的写字楼混杂，以中、低档次的楼盘居多，高档次的少。 市场竞争较大。 总体来看，本区域写字楼处于较为饱和的状态。 写字楼的密度为全市最高水平。 市场较为低迷，受经济大环境的影响较大。 3、市场机会点 顶尖级写字楼的匮乏。 缺乏能够代表成都形象的标志性的写字楼。 多功能、综合性商务中心的匮乏。 多数写字楼以单一的写字间为主，商务人士缺乏交流、活动的空间。 尚不能满足高科技、智力密集型公司的办公需求。 写字楼的面积普遍偏大，且配套跟不上。 4、前景预测 由于 国写字楼市场已逐渐开始升温。 西部大开发为成都写字楼市场的复苏注入强心针。 预计未来三年内成都写字楼市场达到供求平衡态势。 预计未来五年内其需求将达到第一次高峰期。 顺城街及附近写字楼状况一览表（人民币：元）士百达集团名称 位置 开发商名称 楼层 售价 租价四川国际大厦 顺城街南段 省石油集团 28 8500 80士百达国际大厦 顺城街南段 28 570080左右世界贸易中心 顺城街中段 南玻实业 27双塔楼 54508熊猫万国商城 顺城街南段 一期无写字间凯乐广场 顺城街 青羊区房产 22 56000冠城广场 玉带桥北侧 可达房产 38 830000新时代广场 文武路 42号 新时代实业 公司 30 19F：7700 80云龙大厦 锣锅巷 122号 省供销社 29 不售 50区域内其它写字楼状况一览表（人民币：元）名称 位置 开发商名称 楼层 售价 租价亚太大厦 书院西街 1号 国泰股份公司 18 36800锦阳商厦 提督街 58号 向阳房产 27 56800王府井商寓 总府路 王府井百货 43 5000 60百川大厦 红照壁 21号 省机械进出口 公司 20 不售 12层以下 50元宏达大厦 锦里东路 江南房产开发 公司 26 50000御街 柏利集团 34 13F：6000 60升北路 华信公司 22 4000 40区域内其它写字楼状况一览表续 1（人民币：元）名称 位置 开发商名称 楼层 售价 租价合江亭大厦 滨江东路 成都市客管外 17 不售 60海成大厦 东门街 海成房产公司 18 5000定锦川大厦 天仙桥前街 76号 锦川房产公司 20 3700 不租少城大厦 少城路 金泰房产 23 不售 50民兴金融大厦 提督街 88号四川民兴建设公司 388800新街 49号 达义实业公司 20 7000 55金骊大厦 总府街 金骊集团 28 12000 260泰龙大厦 长顺街 华联房产公司 21 5000起价 不租区域内其它写字楼状况一览表续 2（人民币：元）名称 位置 开发商名称 楼层 售价 租价国信广场 八宝街 88号 国信置业 23 6000 60升北路 54号 科泰房产 27 35005楼南街 29号 省石油集团 28 750040民南路二段 省信托投资 公司 37 10000 120娇子大厦 羊西路 42号 荣光房产 28 6500 60顺街 华联房产公 司 21 5000起价 不租锦兴大厦 宁厦街 191号 锦程房屋开 发公司 8 3100 35四、酒店供给状况分析1、供给状况 本区域内高档次的酒店较少，商务人士的选择性小。 现有天府喜来登、银河王朝在规模、软硬件属最高档次外。 新时代酒店、云龙酒店的档次较低，绿洲、珠峰、全兴大酒店属中高档次。 高档酒店的长租客多，一般占 30%左右。 低档次酒店数量较多，但因配套、管理不完善，市场较为冷淡。 长租客少。 2、市场机会 高档次的酒店缺乏。 高档次的长租户有较大的市场空间。 区域内酒店租金状况一览表（人民币：元）名称 地址 等级 租金标准（标间 长租价） 长租房情 况银河王朝大酒店 顺城街 四星级 350元 /天 ·间 较多珠峰大酒店 顺城街 三星级 标准 130元 /天 ·间 一般云龙酒店 锣锅巷 三星级 标准 150元 /天 ·间 较多新时代酒店 文武路 三星级 244元 /天 ·间 较多金地大酒店 文武路 二星级 115元 /天 ·间 一般天府喜来登 后子门 五星级 1000元 /天 ·间 较多全兴大酒店 骡马市 四星级 标准 300元 /天 ·间 一般绿洲大酒店 太升南路 四星级 标准 130元 /天 ·间 较多区域内酒店租金状况一览表（人民币：元）名称 地址 等级 租金标准（标间 长租价） 长租房情 况天府喜来登 后子门 五星级 1000元 /天 ·间 较多全兴大酒店 骡马市 四星级 标准 300元 /天 ·间 一般民航大厦 北新街 31号 三星级 标准 200元 /天 ·间 较多紫薇酒店 总府路 三星级 标准 210元 /天 ·间 较多总府假日 总府路 五星级 595元 /天 ·间 多川宾 总府路 五星级 431元 /天 ·间 一般锦江宾馆 人民南路 五星级 590元 /天 ·间 多岷山饭店 人民南路 五星级 440元 /天 ·间 多大成宾馆 人民南路 三星级 200元 /天 ·间 一般第二部分 产品 产品优势（ 产品劣势（ 产品机会点（ 产品问题点（ 、优越的地理位置 地处中央商务区（。