珠海房地产市场报告-20页

珠海房地产市场报告-20页内容摘要：

珠海房地产市场报告-20页 珠海地産報告009 总第18期6月焦点关注楼市数据区域观察楼盘推介广告分析单位： 安诚物业顾问有限公司顾问： 王近远、张少陪主编： 盘飞勇地址： 珠海报业大厦五楼邮编：519000电话：2639276传真：2226226网址：，国务院常务会议讨论并原则通过了横琴总体发展规划，横琴岛首次被纳入经济特区范围，中央赋予珠海对横琴的主导权。 根椐其自身发展定位，逐步把横琴建设成为带动珠三角、服务港澳、率先发展的“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区；深化改革开放和科技创新的先行区；促进珠江口西岸地区产业升级的新平台。 横琴岛处于开而未发的的状态已经好多年了，横琴的定位和功能一直在不断地调整，也没能有一个很明确的规划发展方向，这是横琴之痛，也是珠海一大硬伤。 所以，这一次国务院批准的横琴总体发展规划它不仅是对横琴现有发展模式的一种突破，更能为珠海提供新的经济增长点，应该说意义深远。 目前珠海特区范围内可供开发的土地面积少之又少，横琴被划为珠海特区焦点关注国务院通过横琴总体发展规划横琴大开发指日可待的范围也就说明它的定位已经明确，地位提升了，不再是一块“尴尬”之地，再加上其在区位及自身具有的资源等优势，未来定会成为兵家必争之地。 在当今珠海城区土地资源稀缺的情况下，为房地产的开发指出了一个新的发展方向。 横琴的开发，对于珠海来说受益最大的区域首先应该南湾板块，因为南湾是通往横琴的必经之地，具有先天的区位优势。 结合一些案例来看，开发哪个区域最新火起来的并不是这个区域，往往会是周边的离它最近的板块。 另外南屏8 万平米的华润万家及中海10万平米的商业，势必会引导珠海商业发展重心的西移，这也是南湾板块所面临的巨大发展机遇，因此该区域的楼盘未来会具有相当大的升值潜力。 6横琴区位图横琴岛澳门珠海香港焦点关注于珠海市南部，珠江口西侧，毗邻港澳。 处于“一国两制”的交汇点和“内外辐射”的结合部。 它东与澳门相通，最近处相距不足200米，距澳门国际机场3公里，距香港41海里；南濒南海，距国际航线 大西水道4海里，北距洪湾保税区不到1公里，与珠海西区一衣带水。 横琴面积86平方公里，是澳门现有面积的3倍。 土地资源十分丰富，可供开发土地面积53平方公里。 横琴于1992年 被广东省定为扩大对外开发的四个重点开发区之一。 建区以来，铺开了大规模的开发建设，建成了连接市区的横琴大桥、与澳门相连的莲花大桥和国家一类口岸横琴口岸，实现了桥通、路通、水通、电通、邮通和口岸通，为经济发展打下了良好的基础。 链接 横琴岛基本资料 横琴岛开发历史焦点关注2政部、国家税务总局近日下发关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知，明确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按20 的税率缴纳个人所得税。 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。 赠与合同标明的房屋对于房屋赠与所得税，此前相关法律也有类似的规定，由于操作性不强，各地方的执行不一。 这是首次明晰地指出哪三类可以免交个税，对于堵塞税收管理漏洞，规避钻空逃税情况的发生有一定的作用。 该新政策在操作上还需要一些细节，需要监管部门后续完善。 如应对为亲属的时间上进行界定。 一些价值不菲的住房转让，可能涉及个税较高，不排除当事人会采用临时婚姻、假装成亲属等情况来进行偷税。 安诚观点房屋产权无偿赠与三种情况可免税此外，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。 受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。 财价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。 春般”的气息，而持续保持不温不火的态势。 主要是由于受经济环境的影响，多数房地产项目出现开发推延的情况，而实际上市场上累计的开发量依然较大，因此政府并不急于供应住宅用地，而主要从工业发展出发，加大了对工业园区用地的供应。 按照政府2009年的土地出让计划，下半年不 排除整体挂牌出让土地的情况。 安诚观点宗地编号宗地位置宗地面积（地功能容积率准入产业类别出让年限起始价增价幅度竞买保证金投资强度09032/珠国土香工2009地面地价每次每平方米5元人民币150万元3105元/09033/珠国土香工2009北一路南侧括人工智能系统、工业自动化系统等）50地面地价480元/地面地价每次每平方米5元人民币100万元4400元/备注1、以现状供地。 2、本次挂牌不设保留价。 3、项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的7%，建筑面积不得超过总建筑面积的15%，具体要求见出让合同。 6月份土地供应情况 6月份珠海全市无国有土地交易记录继5 月份，珠海全市无国有土地挂牌后，6 月份全市只有两幅工业用地挂牌出让，两地块均位于南屏工业园区内，总规模不大，允许进入的产业类别均为制造业。 截止6 月份，珠海市无国有商住用地供应。 数据来源：珠海市土地交易中心楼市数据，同比涨幅为33%。 其中，香洲区本月预购均价为8112元/ ，斗门区为3861元/ ，金湾区为3388元/ ，相比4月份涨幅分别为 ，除了金湾区 5月房价有下降之外，其他两区均有小幅的上涨。 洲 斗门 金湾珠海的房价容易受当月成交楼盘结构及区域的影响，波动较为明显，2008年珠海楼市处于调整期，各区域楼盘成交低迷，一旦新盘推出很容易影响当月的房价走势，所以表现较为突出。 进入 2009年以来珠海市场上推售的新盘相对较少，主要以消化存量为主，受楼市“小阳春”的影响，珠海各区域楼盘成交相对稳定，使得房价变动趋于平稳，呈稳中有升之势。 安诚观点 住宅价格5数据来源：珠海市统计局二级市场一级市场三级市场楼市数据洲区环比上涨1%，金湾区相比上月涨幅达64%，但斗门区出现09年以来的月度首次下降，降幅达34%。 从2009年3月份开始，随着房市政策 的刺激、刚性置业需求的释放以及珠海城市建设一系列利好因素的触动，珠海住宅市场成交量一改往日的低迷态势，出现明显回升的迹象。 同时可以看出成交量主要集中于香洲主城区，西区楼市仍地位运行。 截止5月份，。 受市场不明朗的影响，新盘面市减少，市场供应下降，相应的成交量却有所上升，从09年前5个月珠海楼市的表现来看，供需矛盾正逐步趋于缓和。 住宅交易珠海市各区商品住房交易面积（万）01020304050全市 1 2香洲区 5 2 月6月 7月 8月 9月 10月 11月 月 4月 5月珠海香洲区期房供应及消化情况（万 ）01020304050预购面积 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 月 3月 4月 5月月份珠海香洲区住房预购面积环比下降9%，同比下降达71%。 55数据来源：珠海市统计局数据来源：珠海市统计局数据来源：珠海市统计局、预售网二级市场一级市场三级市场安诚观点 主城区二手房价基本维持在4000 之间，随着近段时间楼市的升温，二手房价稍有上涨；西区的二手房价格仍维持在2000元/ 以下的范围浮动。 全市二手房自 2009年1 月份开始呈逐步递增趋 势，并超过去年同期水平，反映出珠海的刚性需求正得到较好的释放。 楼市数据）0100020003000400050006000全市 2315 3674 4063 3217 3507 3468 3391 4105 3864 3333 3861 4027 3983香洲 4513 4279 4859 4620 4218 4196 3937 4538 4280 4176 4251 4589 4371斗门 1629 1718 1823 1577 1845 1567 1542 1577 1569 1394 1781 1656 1810金湾 856 1325 1517 1499 1131 1177 1078 1410 1318 1434 1358 1759 月 8月 9月 10月 11月 月 4月 5月珠海市二手房交易面积 （万）051015全市 5 月6月 7月 8月 9月 10月 11月 月 4月 5月数据来源：珠海市统计局二级市场一。