安徽亳州药都大厦前期定位报告60PPT

安徽亳州药都大厦前期定位报告60PPT内容摘要：

安徽亳州药都大厦前期定位报告60PPT 安徽亳州药都大厦前期定位报告第一章 城市概况第二章 房地产市场分析第三章 项目地块概况及周边环境分析第四章 项目产品定位第五章 项目附加值建议第六章 项目营销价格建议目 录一、城市基础环境第一章 城市概况地理位置亳州位于安徽西北部，苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄淮平原腹地，地势平坦开阔，自然风光秀丽。 境内河流均属淮河水系，涡河贯穿中部，向东南流入淮河。 交通状况亳州交通便捷，北倚欧亚大陆桥，距商丘机场 60公里，阜阳机场 120公里；京九铁路、徐阜铁路， 311、 105国道，0908国防公路、 202、 305、 307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路从境内穿叉而过；涡河航运可直通上海、杭州。 行政区划与人口亳州市下辖涡阳、蒙城、利辛和谯城三县一区，国土面积 8374平方公里，人口 525万，市区人口 30万。 二、宏观经济环境亳州G D P 总值表( 亿元)006年 2007年 2008年值(亿元)值人均生产总值表( 元)500958236718780001000200030004000500060007000800090002005年 2006年 2007年 2008年人均生产总值2008年实现生产总值增长 12%左右，连续 3年保持两位数增长。 工业对经济增长的贡献率达 规模工业企业数量显著增加，全市规模以上工业企业发展到 288家，比年初增加 85家。 亳州 中药材力推产业化 拟打造百亿规模产业1、 2008年国际（亳州）药博会上签约项目投资额达到了 30亿元人民币。 2、 2007年全市中药材种植面积 70万亩，占中药材种植面积的 10%， 5万亩。 3、据了解，现在亳州整个城市的中药饮片加工、中成药制造已经初具规模。 42家药品生产企业有 38家通过 2007年，全市中药饮片产量 16万吨，提取物产量 5500吨；产值超亿元的中药企业 11家，规模以上药业工业总产值 产中药饮片近 20万吨，约占全国总产量 1/4。 社会消费品零售额表（亿元）006年 2007年 2008年社会消费品零售额小结： 随着亳州人均收入的不断增加，人均消费水平也得到不断的提高。 全年社会消费品零售总额增长 22%，比上年同期加快 入支出表7991904211288127005603678886502353 256930003500020004000600080001000012000140002005年 2006年 2007年 2008年城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均消费性支出 农民人均纯收入小结：受国内外经济大环境的影响，各类产业出现下滑迹象；但是亳州以种植中药材产业为主，受全球经济影响较小，城市经济呈现平稳发展的态势。 第二章 房地产市场分析一、宏观市场分析亳州投资额表( 亿元)0204060801001201401602006年 2007年 2008年固定资产投资 房地产开发投资小结：亳州 投资增长后劲不足第一是土地的制约、第二是资金的制约、第三是存在重点项目储备不足，重点项目的超前性、指导性、连续性较弱。 面积 起始价位 成交总价 楼面价 成交地价 容积率( 亩) ( 万/ 亩) ( 万)( 元/ 平方米) （万/ 亩） （）亳州市谯城区国土资源局 2009涡北安置小区A 地块1 住 17 118 009涡北安置小区A 地块2 住 4 144 009涡北安置小区A 地块3 住 22 124 009涡北安置小区B 地块1 住 79 198 0082 0 0 8 - 9地块 宅 060 813 0082 0 0 8 - 8地块 住 010 935 008球场西侧）, 2 0 0 8- 9 地块 宅 320 1014 易时间 地块名称 用途08 二 三 四 五 六基准地价（元 /2050 1420 980 740 580 450换算价格（万元 /亩） 幅（元/2400780200900040 率 二 三 四 五基准地价（元 /860 690 560 450 370换算价格（万元 /亩） 幅（元 /110030604040 率 务成本大，但单从土地价来看，加上财务成本比一类地段商业仍具有一定优势亳州房地产销售空置情况表( 万平方米)007年 2008年商品房销售面积 商品房空置面积 住宅空置面积从政府数据表中可以看到， 08年在全国各个城市滞销现象严重的情况下，亳州并没有出现成交面积下滑情况，相比之 07年，还有一定程度的上升，说明亳州的房价并没有多少泡沫在里面。 2008年亳州商品房销量稳步增长销售价格分析类型年份住宅均价元 /商铺均价元 /2003年 830 18002004年 1000 20502005年 6月 1280 33002006年 3月 1420 33502007年 2700 30002008年 2600200二、微观个案分析体量 售价 销售策略时代广场（ 07年交付） 商铺 127，均价 3600元 / 一次性付款 0%，入住率不足 10%新东方国际购物中心4万 定金： 15 以下 2万、 15 以上 10万开盘优惠： 1万开发商自持 40%物业（地下 1F）8000方大型超市、全国连锁家电卖场入驻黄金广场 题商业9258均价： 5300元 /1F： 7000元 / ，层高 3500元 / ，层高 次性付款 06年交付）23万 沿街 14000 ，均价 6000元 / ；2F：均价 4500元 /3F：均价 3000元 /7千元起首付3万元起拥有商铺2年免租、 0租金进驻瑞丽时尚购物广场（ 06年中旬开业）3万 1F： 9800元 /3F： 7800元 /4F： 5800元 /投资方式：产权式商铺商铺托管满六年时，按所投资房款数额一次性支付同期托管收益（即六年期托管收益率为 100%，年投资收益约 新都国际（会所招商）2600 租金：最低 30万 /年 整体出租，要求会所功能。 无其它招商思路本案瑞丽时尚购物广场万福大市场个案分析： 瑞丽时尚购物广场 07年开业，目前门庭冷落1、总建面积： 3万2、共有六层，单层面积 3000多平方米，层高 铺销售方式：以产权式分割销售后，以业主委员会的名义统一委托给专业商业经营管理公司全面经营管理的方式帮助客户获取年收益。 4、投资收益：投资 6年期回报率 100%。 5、付款方式：一次性付款6、返还时间：签定合同之日起开始计算瑞丽时尚购物广场 层 业态 经营模式型生鲜超级市场 食品、生鲜、干货、冷冻、熟食、果蔬、冷冻食品、日用日化等1F 时尚精品广场 化妆品、金银首饰、玉器、钟表、眼镜、数码等和洋快餐等2F 都市女人 时尚女装、职业女装、女装服饰、女士内衣、女士其他用品等3F 都市男人 职业男装、休闲男装、男士内衣、箱包服饰、男士其他用品等4F 儿童天地 童装、儿童乐园、儿童玩具系列、儿童益智类图书、成人托管中心等5F 城市休闲俱乐部 咖啡馆、高档休闲娱乐设施个案综合分析本案位于亳州新政务区，新市政府办公大楼北侧约 280米，是未来的亳州重点发展区域。 该项目定位为纯投资产权式商业，以托管统一商业经营、房产担保的方式、高额回报率来吸引客户（ 6年回报率 100%），淡化产权（ 50平方米以下商铺只能办托管证、不能办房产证）、淡化商铺单价、弱化商铺的升值空间，打破了亳州地区商业地产销售经营的传统模式，市场认可度较低，抗性较大。 项目于 2006年 9月份开业，目前门庭冷落，经营下去难度较大。 万福大市场 目前经营业态混杂，入驻商家不足 15%，盖盛祥超市即将入驻总建面积： 23万，商业 2006年底交付，住宅 2006年 4月交付；内街单层商铺、大型商场。 开间 4米，进深 11米，层高 前无商家入驻；沿街一层商铺： 4000 ，均价 6000元 / ；二层均价 4500元 / ；三层均价 3000元 /。 个案综合分析 :本项目位于亳州未来的行政中心，紧邻中国中药材交易中心，是未来的亳州重点发展区域，区域潜力较大。 由深圳的营销公司代理策划销售，购买者多为亳州当地生意人、中高级公务人员、周边高收入群投资。 该案 2005年由深圳赛诺威机构代理销售，深圳互视觉机构代理整合推广，由于商业销售情况较差， 2006年 3月上旬开发商将该项目交由深圳世方物业代理商业策划，深圳世方将该项目重新进行了定位，由 营服装、小商品、电脑、电器、装饰材料，案名万福前除沿街商铺有几家商户进驻外，内街空空荡荡。 新东方国际购物中心 4万方时尚消费体验中心，目前预订率达 80%1、亳州首创室内步行街区， 8000方大型超市、全国连锁家电卖场入驻2、统一招商、统一管理，开发商自持 40%物业（地下 1F），全场中央空调3、定金： 15 以下 2万、 15 以上 10万 开盘优惠： 1万（预计 6月份开盘）亳州首席 5合功能地产，居家、办公、投资；销售率 65%产权：商业 40年产权住宅均价： 2700方110400方，单层 2。