宝应市安宜中学地块定位策划报告131PPT

宝应市安宜中学地块定位策划报告131PPT内容摘要：

宝应市安宜中学地块定位策划报告131PPT 专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问1安宜高级中学 西侧地块定位及策划呈送：凯城房产专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问2首先，谨代表本人对宝应凯城房地产开发有限责任公司给予本人这次参与“安宜中学西侧地块”项目合作的机会和信任，表示诚挚的感谢。 为了实现项目准确定位，科学规划，高效营销，顺利销售和资金的迅速回笼，为了确保实现本项目顺利销售的同时提高凯城房产的知名度，根据“ 安宜中学西侧地块 ”项目情况、周边环境以及当前宝应的地产市场现状、发展趋势的研究与分析，做出系统的市场调查和项目定位、营销推广策划方案， 谨希望为项目开发提供方向性支持。 愿我的努力，能为贵司聊尽绵薄。 顺颂商祺。 刘光旭2008年 6月 7日致：宝应凯城房地产开发有限责任公司专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问3如果按照本人提出的以下策划概念执行到位 ,不仅能够实现多层 小高层或高层 2500平米的均价 ,同时还能够通过此项目的成功运作实现凯城房产的品牌跨越。 专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问4有说服力的观点是经得起推敲的 !下面汇报正式开始 ,望领导对我的观点不吝斧正 !专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问5本报告的研究思维导图项目界定市场分析物业发展战略定位项目概念包装整合推广务成交品牌光旭地产全程策划 顾问6 项目地段分析城中心本案安宜中学1、项目位于宝应县南城区核心位置，与安宜高级中学隔路相望，地处白田南路与南园路交汇处西北角，宝射桥以北，交通便捷，距宝应传统繁华商业圈步行约 15分钟路程；2、项目周边生活配套暂比较欠缺，比如菜场、购物等，但会随着南区建设迅速完善；3、周边中高档住宅区林立，清华园、碧云国际花园、南方凤凰苑等，属宝应城区富人区板块，同时也是宝应公认的学区版块，认可度较高。 专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问7安宜高级中学，宝应第二品牌中学 ,是一所按照国家级示范性高中标准设计建造的现代化高级中学，占地 200 亩，规划 75 个教学班，在校生 4000 余人。 校园布局合理，环境优美，硬件齐全，功能完备。 有行政楼、实验楼、教学楼、艺术楼、图书楼、体育馆等单体建筑 12 幢。 其中教学楼 3 幢，设计 4 层，每层 6 间教室，教室内装备实物投影仪、电脑多媒体投影仪和全校一体化广播电视演播系统；学生宿舍楼 3 幢，可容纳 1000 余名男生、 800 名女生住宿。 每间宿舍有独立的阳台和盥洗间，床位 6 个，每人配有学橱一组，食堂餐厅有三层，每层近 900 个作为，可容纳 2500 多名学生同时就餐。 此外，语音室、电脑室、实验室、音乐室、美术室、图书室、师生阅览室、信息中心、报告厅、运动场、 400 米标准跑道、人工湖等一应俱全，是一座具有浓郁“现代化、园林化、生态化、人文化”气息的求知乐园。 专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问8 项目地块周边环境分析专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问9 项目规划要点及经济技术指标1、白田路西侧、南园路北侧地块为商住用地 （商业用地比例不大于 5%，即 2626平米）；2、总用地面积： 约 52522平米；容积率 足容积率情况下 ,总建筑面积约 73500平米；3、白田中路及南园路交叉口需退让出一个不小于 15× 15米的小广场；4、住宅日照间距系数 筑密度 30%；基底占地面积最大化可达到约 15750平米；5、小区设两个出入口，向南设主出入口、向东设次出入口；6、白田中路沿街营业用房临街长度不超过 70%，沿南园路不得设营业用房。 专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问10区域属性和项目属性的基本界定，可以帮助我们明确研究方向和方法区位属性建设 50平方公里、 40万人口的中等城市规模围绕“古文化、水文化、绿文化”的城市特色定位房地产市场处于上升阶段，发展趋势能够支撑房地产业发展政府定义中的南进核心区，承载宝应现代文明的形象名片未来宝应居住、经济、文化的城市核心生态化、中心化、枢纽化宝应城区发展的拓展区域宝应房地产发展核心版块，宝应人认知度高项目属性学府美地 /文化世家可达性好、交通便捷集生活、生态、休闲于一体的绝版区位周边生活氛围逐步形成，道路系统完善专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问11第一部分 >宝应房地产市场研究务成交品牌光旭地产全程策划 顾问12一、宝应房地产市场主要项目分布概况人和家园阳光锦城鑫宝佳园白田雅苑蒙地卡罗国泰华苑名仕华庭时代广场鑫亿新街口 南方凤凰苑盛世家园亲亲家园碧云国际花园清华园2007105亩 ,70万 /亩200711亩 ,387万 /亩本案专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问13全县总面积 1468平方公里，辖 14个镇和 1个省级经济开发区，人口 92万，县城规划面积 61平方公里，建成区面积 镇人口约 13万。 2005年实现地区生产总值 99亿元 ,人均 1465美元。 从地区生产总值方面来看，在扬州下辖的江都、高邮、仪征、宝应四个县市中，宝应的经济实力相对较弱。 二、市场总体特征之一：地域小，经济相对较弱，购买力有限专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问142005年、 2006年，两年宝应市场土地放量约 146万平米，市区商住土地放量约 98万平米，保守预估可建面积约 118万平米。 2006年底至 2008年初批准销售面积 78 94万平米，集中放量十分庞大。 三、市场特征之二：土地供应量相对较大，且较为集中，致使 2006年底至 2008年初集中上市，竞争十分激烈专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问15（ 1） 2005 置 面积 规划用途 成交价 成交时间2006运农场地块 27889服综合 600万元 2007 1 82006路站停车场南侧 4976.4 住 301万元 2007 1 82006光路西侧地块 7480 宅 449万元 2007 10 212006宜北路西侧 56664 住 3320万元 2006 7 252006锅炉厂地块 19013 住 1860万元 2006 5 242006宜高级中学西侧 52525 住 5090万元 2006 4 282006园路南侧 50841 住 4020万元 2006 4 282006田农贸市场东侧 72382 住 4900万元 2006 4 282006方凤凰苑东侧 32155 住 2370万元 2006 4 282006田中路东侧 80001 服住宅 7200万元 2006 2 232005城郊粮管所地块 5466.5 住 700万元 2006 1 202005应大道南侧 66621 住 3590万元 2006 1 132005宝应县纺织厂西南 3141.9 住 402万元 2005 12 282005城郊中学地块 20000 业综合 2860万元 2005 11 182005宝应船厂及周边 46690 住 3520万元 2005 11 182005宜高级中学北侧 55327 住 5110万元 2005 11 182005田北路东 35480 业综合 6151万元 2005 4 132005建筑构件厂 12911 住 1423万元 2005 4 302005田北路西侧 67207 住 5999万元 2005 4 30注：加上本项目地块， 200500万平米专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问16（ 2） 2006年底至 2008年初宝应批准销售概况 (一）项目名称 建筑面积 （ 预售价格元 /准日期时代广场一期 10000 2300 20077965 2800 20073773 1520 2006566 2300 2006070 2780 20068920 1960 20065000 1960 2006000 2600 2006622 1650 2006期 21259 6500 2006208 1650 20065680 2200 2006300 3000 20061061 2180 20066156 2180 20060000 18000 20067624 2880 2006务成交品牌光旭地产全程策划 顾问17（ 3） 2006年底至 2008年初宝应批准销售概况 (二）项目名称 建筑面积 （ 预售价格元 /准日期南方凤凰苑一期 44579 2000 20069000 2100 2006260 2180 20068824 1980 20060129 1980 20062894 2050 20067298 1900 20062000 1900 20061000 2027 200607129 1850 20066095 2200 2006008年初批准销售面积 78 94万平米专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问18宝应市场在销售旺季时每天去化量平均在 17套左右，约 1850平米；在销售淡季时每天去化量平均在 10套左右，约 1100平米；结合宝应当地楼市情况，平均每天的去化量约在 13套左右，约 1450平米。 因此可以推断， 2008年宝应市场的整体消化量约在 40万平米左右。 宝应楼市的开发相对十分集中， 80%的项目集中于白田路两侧，价格由南往北呈递减趋势；从整体市场价格情况来看，住宅的实际成交均价约在 2100元 /平米左右；经市场初步综合研究分析得出：市场上畅销的主力户型在 90房两厅和两房两厅。 专业创造价值 服务成交品牌光旭地产全程策划 顾问19日期 销售套数 销售面积 (销售总额（万元） 均价 (元 / 单套均面积（ 2 住宅 12 2160 240 180（顶层阁楼）1 3住宅 4 473 74 61 1578 118 25商铺 2 115 53 19 4626 57 51 5住宅。