北京右安门内大街商业项目营销策划提案159PPT日新伟业

北京右安门内大街商业项目营销策划提案159PPT日新伟业内容摘要：

北京右安门内大街商业项目营销策划提案159PPT日新伟业 ll 内商业项目|提案 |2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789+ 项目条件 +项目商业环境研究 + 项目核心问题 + 客户研究 + 项目定位方向初探 + 产品建议 + 营销建议 + 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789项目条件 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789 项目条件 /项目位置项目位置项目位置： 北京市宣武区右内大街 28号院 项目条件 /项目位置项目位置 位于北京市宣武区右内大街 28号院，右安门内大街东侧，半步桥（南街）北侧 北临宣武区师范学校附属小学 南临华堂商场 项目处于北京市南二环，地理位置较好，路网密集，交通发达 是城市中心有限的改建项目之一关键词：二环内，右内大街 项目条件 /技术指标大部分面积为回迁，商业承担价值主力部分商业与住宅的价值关系。 规划上看，商业的二层、三层为价值实现的难点。 m²其中地上 : m²地下 : m²地上建筑中 :商业及配套 : m² （占 20%）住 宅 : m² （占 80%）回迁房建筑面积： 53000 m²(按回迁率 100%计算）容 积 率 ： 化 率 ： 不含预留教育用地）建筑高度 ：地上 218层地下 3层规划人口 ： 828户、 1935人其 中 ：原有 500户、新增 317户机动车位 ：地下 570辆、地上 44辆（住宅按 57%， 469辆；公建 145辆）非机动车位： 2074辆 ,均停地下商业 12009年房地产营销策划大全 移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789 项目条件 /7196 m² 14055m²/千人具体如下 ： 722 m²（其中新增户数配建为 120m ） 27 m² 307 m² 54 m² 86m² 车 库 ： m²动 车 库 ： m² m²(含煤气调压、垃圾房等） m²(含变电所、生活及消防给水、中水处理、热力、弱电机房等）90平米以下住宅共 572套2、 90平米以下住宅建筑面积 m² 占住宅总面积的 项目条件 /项目进度项目进度： 拆迁进行中，大部分民房、厂房尚未拆迁项目拆迁难度较大，为系统工程。 项目条件 /项目四至 北侧： 宣武区师范学校附属第一小学南侧： 华堂商场本案西侧： 宣武红旗业余大学北京一建九合人家饭店东侧： 天隆华美综合市场露天摊位及小吃市场入口 本项目所处北京二环右安门内大街位置。 周边的公建配套以及道路交通系统已经很成熟。 地块内部不规则，地势平坦。 项目条件 /重点公建配套项目位置：中轻宾馆：国华酒楼：宣武区师范学校附属小学：天隆华美综合市场：华堂商场：万博商厦：红旗业余大学：圣鑫全洗浴：北京康桥医院：金泰开阳大厦属老城区公建配套比较成熟，商业发展不够完善。 公交站点线路： 19、 395、 414、626、 717路均到项目位置 项目条件 /道路 交通条件西侧： 右安门内大街双向四车道路面平整东侧： 小区路路况一般南侧： 半步桥街路面平整北侧： 道路狭窄路况较差从路网尺度看，西侧右内大街对于商业有一定的支撑。 项目条件 /项目地块商业价值分析根据项目用地的 商业价值 ，可以将用地划分为 A、 B、 C、对不同的地块，有不同的价值体现。 A：本地块右安门内大街北端与牛街商业聚集带相连，街边商业比较成熟，路面较宽，客流量大，学校、公司等潜在的客源发达 商业价值最高。 B：本地块南侧建有华堂商场，形成商业竞争，但也同时起到客源的相互带动、促进的作用以东是综合市场形成商业竞争，地摊摆设等秩序凌乱得不到有序治理，对新开发商铺有不良影响 商业价值次之。 C：本地块以北建有师范小学，现状没有小区入口 地块价值较低。 C：本地块相对封闭，主要客源针对小区内部 商业价值最低。 商业价值的不均衡性 项目条件 /项目地块居住价值分析根据项目用地的 居住价值 ，可以将用地划分为 A、 B、 C、对不同的地块，有不同的价值体现。 A：本地块为东西向住宅，朝向相对较差，道路车流量大，会有噪音和空气污染，但视野开阔 居住价值一般。 B：本地块为南北向住宅，以南建筑项目较规整，景观良好，出行购物便利 居住价值较好。 C：本地块为南北向住宅，以北是师范小学，比较喧嚣，现状无小区入口，出行较远 居住价值一般。 ：本地块为南北向住宅，可享用的地块较多，相对安静，处于小区住入口的位置，出行方便 居住价值最高。 居住价值档次的不均衡+ 项目条件 | 小结 +核心区里的 “ 老城区 ” ，公建配套成熟。 路网对于商业价值有一定的支撑商业承担了本项目价值的主力部分住宅存在价值档次的不均衡性商业二层、三层为价值实现的难点商业规划价值的不均衡性项目商业环境研究 项目商业环境研究 /中观商业环境研究 /两大商圈【 两大商圈支撑西南二环生活圈 】马连道商圈宣武门商圈马连道商圈右内 28号院 项目商业环境研究 /中观商业环境研究 /两大商圈马连道商圈一 连道现在已不再批准住宅项目 ,而是 重点定位茶叶 、 图书 、 音像的大宗采购中心及百姓购物 (家乐福 )。 随着近几年的发展 ,马连道已形成了较有规模的商业影响力 , 目前 ,马连道地区已具有商业零售 、专业采购批发等功能。 二 点为大型商业百货 ,如菜百 、 沃尔玛 、 崇光百货等大型百货及购物场所。 其主要客源是来自西单商业区的共享客流 ,由于地理位置与西单接近以及经营定位上的互补性 ,宣武门和西单将会产生很强的合力。 本案宣武门商圈本案宣武门商圈 项目商业环境研究 /中观商业环境研究 /两大商圈 /对本案影响一 已是多年已久问题 ,该区域内居住者已习惯性的走出该区域内进行日常消费 ,马连道商圈正是该区域内最近的大型购物场所所在地 ,其品种繁多 ,价格合理 ,“ 家乐富 ” 就是该区域内居住者较为长去的购物场所 ,且大大分流 、 吸纳了大量消费。 二 且本案与此商圈道路交通及公共交通极为方便 ,更加大了居住者出行购物的频次。 马连道商圈右内区域指标 :华堂商场日常购物分流大型百货类购物强力吸呐 项目商业环境研究 /中观商业环境研究 /两大商圈 /对本案影响宣武门商圈【 两大商圈对于本项目存在较大的客户分流 】马连道商圈 微观商业环境研究 /范围的划定 /本区域商业天隆华美综合市场大量底商右内华堂店本区域 集中型 商业包括右内华堂商场、天隆华美综合市场以及未来本项目商业。 微观商业环境研究 /范围的划定周边商圈发展成熟，辐射范围广，能力强周边商圈存在对本区域的客户分流目前项目周边商业尚未形成商圈概念商业辐射能力小【 适合打造半径 1公里核心商圈 】 微观商业环境研究 /集中式商业 /天隆华美综合市场位 置 位于本项目东侧占地面积 18000平方米业 态 大型综合市场开 发 商 北京天隆华美农副产品市场有限公司经营模式 开发商自持，根据经营业主需要分割面积租赁天隆华美综合市场 微观商业环境研究 /集中式商业 /天隆华美综合市场经营业种 服装鞋帽 床上用品 箱包皮件 五金家电 文体用品 古玩字画 花鸟鱼虫 餐 饮综合市场虽然业种丰富，但是运营商 规划较差 ，没有根据相同业种规划出集中的区域，而是任由业主随意选择业种经营，导致整个市场业种随意搭配，凌乱繁杂，整个 市场专业性差 ，产品质量参差不齐，整体档次较低。 微观商业环境研究 /集中式商业 /天隆华美综合市场租金水平平均 3元 /平方米 /天 ，其中地域特产型产品店铺和特色店铺，如宠物店，租金水平较高，服装皮具型产品店铺租金水平普遍较低。 消费对象为本地社区中老年人和外地来京务工者为主， 普遍消费能力较低 ，消费仅以满足日常生活需求 为主。 经营状况较差，闲置率达 20%左右 ，日流水普遍 200元左右，经营较好的也只有 500元左右。 【 低端商业满足低层次配套需求 】【 低层次配套商业市场实现价值较弱 】分结论项目线索 微观商业环境研究 /集中式商业 /右内华堂商场位 置 位于本项目南侧占地面积 12000平方米业 态 中高档百货商场经营模式 品牌商场右内华堂店 微观商业环境研究 /集中式商业 /右内华堂商场业种结构 为超市 为金银珠宝、化妆品、皮鞋皮具 为女装、内衣 为男装、运动 床上用品、童装童玩 家居用品、饰品、厨房家电、餐饮租金水平一层 40平米 /天 , 2微观商业环境研究 /集中式商业 /右内华堂商场消费对象主力消费群是 半径公里以内 新建小区的居民，如耕天下、世纪金色嘉园、清芷园 (南国花城 )、万博苑、中华家园、泰然居、万和世家、东华金座、枫桦豪景等小区业主，他们消费能力强，已不满足对生活必需品的大众消费， 追求时尚、娱乐、奢侈、品牌的消费 ， 中高档购物区域 是他们的首选。 经营状况较好 ，华堂品牌百货与超市的联动，在半径 1公里内吸纳了 55顾客。 但是消费对象普遍反映华堂 超市价格较高，百货品牌较少 ，选择余地小，价格也较高。 【 中高端商业满足高层次配套需求 】【 品牌、时尚的配套商业实现价值较高 】【 本项目应当与华堂产生商业互动 】分结论项目线索 微观商业环境研究 /底商 /调研说明调研区域：主要集中在项目周边街区。 调研人员：共计 7人，分成三组。 调研方法：问卷调查结合深访。 其中经营业主调研为上门走访，消费者调研为随机拦访。 样本数量：经营者与投资者 30人次，消费者 20人次。 街区 业态 业种 街区 业态 业种底商 服装 底商 家居用品底商 喷绘 底商 文化用品底商 服装 底商 服装、服饰底商 餐饮 底商 餐饮底商 烟酒茶 底商 茶庄底商 图文 底商 保健品底商 五金家电 底商 服装、服饰底商 洗衣店 底商 喷绘、图文设计底商 餐饮 底商 房产经纪公司底商 服装 底商 书店、文具店底商 美容美发 独栋商业 饭店底商 中介 独栋商业 医院、门诊底商 洗衣店 独立商铺。