北京长安一号项目投资背景分析报告154PPT

北京长安一号项目投资背景分析报告154PPT内容摘要：

北京长安一号项目投资背景分析报告154PPT ll 安一号项目|投资背景分析 |宏观经济背景 + 规划背景 + 政策分析 + 房地产市场分析 + 项目分析 +豪宅产品专题研究 +宏观经济背景经济总量 :2007年 全年实现地区生产总值 上年增长 按常住人口计算 ， 当年全市人均 6044元（按年平均汇率折合 7370美元）。 宏观经济背景 /经济总量北京历年 位 :亿元 )07年 已连续第 9年实现两位数增长。 1980322000253002774631613370584496949505560441800026000340004200050000580001999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年历年来人均 位 :元 ) 宏观经济背景 /人均 07年人均 】07年重点城市人均 位 :元 ) 宏观经济背景 /人均 年重点城市人均G D 海 天津 大连 沈阳重庆 广东 南京 西安07年上海人均 超出北京人均 大连随着近几年来经济的猛进 ,未来也将会成为上海 、 北京强有力的竞争者之一。 产业结构 :三次产业结构由 2006年的 2007年的 中 :第一产业 比上年增长 ;比上年 第三产业 宏观经济背景 /产业结构(单位 :元 ) 宏观经济背景【 人均可支配收入继续保持上升趋势 ,消费性支出保持良好状态 】13778157261809220728240452834832808360973986710000150002000025000300003500040000450001999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年人均年工资 (单位 :元 ) 宏观经济背景 /人均工资从 1999年到 2007年 ,9年时间内人均年工资翻近 3倍3 9 . 5 0 %3 6 . 3 0 % 3 6 . 2 0 %3 3 . 8 0 %3 1 . 7 0 %3 2 . 2 0 %3 1 . 8 0 %3 0 . 8 0 %3 2 . 2 0 %25%27%29%31%33%35%37%39%41%1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年恩格尔系数 宏观经济背景 /恩格尔系数从 1999年到 2006年 ,北京市城市居民家庭恩格尔系数由 降到 2007年因受世界经济持续增长 、 美元贬值 、 部分农产品主产国减产等多种因素的影响 ， 导致全球通胀压力加大 ,07年北京城市居民家庭恩格尔系数略有上升。 规划背景 远景规划 /北京市总体规划（ 2004年 【 “ 两轴两带多中心 ” 的城市空间结构 】【 门头沟处于西部发展带 】两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。 多中心： 中关村高科技园区核心区 奥林匹克中心区 中央商务区 ( 海淀山后地区科技创新中心 顺义现代制造业基地 通州综合服务中心 亦庄高新技术产业发展中心 石景山综合服务中心等 远景规划 / 功能分区 /中央商务区奥林匹克中心区平谷新城亦庄新城中关村高科技园区门头沟新城 城市中心区昌平新城通州新城大兴新城顺义 新城延庆新城怀柔新城密云新城房山新城中心城各功能中心和 11个新城 远景规划 /交通规划城市快速路城市主干道城市次干道2004年 远景规划 /交通规划 /轨道交通地铁六号线 :五路站 东小营站 ，预计 2012年建成通车。 【 路 门头沟，可能在 2012年以内开工。 远景规划 /交通规划 /快速路与主干道2004年 近期规划建设 /功能规划石景山综合服务中心中关村高科技园区核心区奥林匹克中心区顺义新城 :现代制造业及空港产业中心通州新城：综合服务中心亦庄新城：高科技产业发展中心中央商务区中关村科技园拓展区：海淀山后科技创新中心2004年 近期规划建设 /轨道交通到 2010年，建成 的轨道有 ：地铁五号线四号线九号线十号线奥运支线亦庄线机场线2004年 近期规划建设 /高速公路2004年 2010年建成高速路：京包高速国道 110京承高速机场北线京平高速京津二线六环路北段和西段【 六环的贯通使门头沟与市中心和各个新城的交通更加便捷 】 近期规划建设 /城市快速路网阜石路2004年 阜石路是门头沟通往市中心的又一条主干道 】+ 远景规划和近期规划 | 小结 + 门头沟处于北京市的西部发展带，规划的 11座新城之一 六环的贯通使门头沟与市中心和各个新城的交通更加便捷 阜石路是门头沟通往市中心的又一条主干道【 门头沟不在北京市近期规划重点发展的区域内 】【 城市快速路和轨道线建设使门头沟和市中心联系更加紧密 】永定河娱乐文化区三家店历史文化区规划新城中心区 新城服务区娱乐、休闲、旅游区门头沟综合服务区玻璃渠历史文化区 区域内规划 /门头沟总体规划 (2005年 长安街西延长线城市主干道滨河路北京锅炉厂西路延长线新城河大街109国道108国道北京市六环 区域内规划 /门头沟交通路网规划 (2005 区内主干道和连接市中心的干道交错 】 区域内规划 /门头沟快速公交走廊 (2005年 用长安街的西延线开辟快速公交走廊，公主坟 门头沟南公交枢纽站。 用阜石路和门头沟路开辟快速公交走廊，苹果园 门头沟。 六环路，以解决门头沟新城与其它各新城之间的快速公交联系。 【 快速公交拉近门头沟和市中心的距离 】 区域内规划 /门头沟交通路网近期规划建设（ 2005年 公路近期建设六环路门头沟区段；京原公路（ 108国道） ，六环路至石门营段的改造工程。 主干道近期建设南部新区近期开发地区的道路建设；做好长安街延长线的准备。 轨道交通近期建设自地铁一号线苹果园地铁站引出进入中心城。 【 近期交通规划建设重点放在与市中心联系的主干道和城市南部新区路网 】 区域内规划 /首钢搬迁和中央政府西迁 首钢工业区改造规划 2007年 2月市政府原则上已经同意； 规模 :用地 856公顷； 功能定位 :“ 北京西部综合服务中心”和“后工业文化创意产业区”； 分为五个区：文化创意产业区；休闲旅游区；总部经济区工业主题公园；“中央办公区”，面积 1西长安街延长线直到门头沟，在长安街两边作为中央办公区，国家有关部委将迁到到这里。 长安街西延长线在 2009年整治到首钢东大门【 首钢工业区改造规划已获批复， 长安街西延长线石景山段 2009年完成 ，中央新办公区建设尚待时日 】+ 区域内规划 | 小结 + 区内规划主干道和连接市中心主干道相交错 近期规划建设重点在连接市中心主干道和城市南部新区路网 首钢工业区规划已获批复，长安街延长线石景山段建设 2009年完成，中央新办公区建设尚待时日政策分析 政策分析 /2007年 2008年房地产政策路演1月 16日廉租住房保障办法发布土地增值税开征 3月 16日 物权法 终获通过物业税有望正式征收第二套房首付提至四成保障房回归8月 1日9月 27日10月 11日捂地”后路被断限外政策升级11月 1日12月 1日 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 ，即“ 24号文”。 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 ，即 39号令。 外商投资产业指导目录(2007年修订 ) 廉租住房保障办法 土地调查 土地调查条例 08,01,07限制土地入市 关于促进节约集约用地的通知 08,02,14 严查土地违规行为08,05,30 政策分析 /存款准备金率历次调整存款准备金率历次调整次数 时间 调整前 调整后 调整幅度1508年 06月 25日 17% %08年 06月 15日 17%14 08年 05月 20日 16% 3 08年 04月 25日 16% 2 08年 03月 25日 15% 1 08年 01月 25日 15% 0 07年 12月 25日 1%9 07年 11月 26日 13% 07年 10月 25日 13% 07年 09月 25日 12% 07年 08月 15日 12% 07年 06月 5日 11% 07年 05月 15日 11% 07年 04月 16日 10% 07年 02月 25日 10% 07年 01月 15日 9% 政策分析 /2007年以来央行利率调整央行 2007年一年期存贷款基准利率调整示意图表时间 存款基准利率 政策分析 /2007年政策点评 从土地、个税、贷款方面调控07年的房地产调控政策以紧缩性的货币政策为主要手段，从土地、个税、贷款等全方面对房地产市场进行调控。 主要针对一级市场07年房地产宏观调控延续了上一年不仅涉及房地产二级市场，而且集中力量针对于房地产一级市场 (土地市场 )的控制； 第二套政策刺中房价要害07年 9月份出台的“对第二套房的首付比例提高和利率提高”政策，直接击中购房投机行为的要害，使得 2007年底全国各地房地产市场都出现不同程度的降温状态， 保障房力度加大在控制房价的同时也可以看到政府通过健全廉租住房制度和规范经济适用住房制度来解决低收入家庭的住房问题。 持续紧缩银根。