上海市闸北房产-宝通路项目市场报告(编辑修改稿)

上海市闸北房产-宝通路项目市场报告(编辑修改稿)内容摘要：

二、上海小户型产品分析 单身公寓 单身 公寓实际上是服务式公寓的一种形式。 纵观目前市场上出现的单身公寓（包括出租、出售两种形式），都具有面积偏小（ 35－ 50 平方米）、总价偏低（ 20－ 30万元之间）、功能齐全（厅、卫、厨皆有）、生活配套完善（提着皮箱即可入住）、地段靠近市中心和投资、自用两相宜等特点。 单身公寓最明显的特点，是将有限的空间资源加以科学配置，体现了青年人居住品位与居住观念的进步，也代表了上海住宅产品多样化发展进入一个新阶段。 从市场表现看，单身公寓凸显了环境、功能、服务三大优势。 □ 环境优势：除绿化、建筑形态、交通环境外，更注重交流、 学习、商务、餐饮、休闲、健身、娱乐空间等社区环境方面的建设。 □ 功能优势：单身公寓满足了 “麻雀虽小，五脏俱全 ”的使用要求，即兼用性与多功能，充分体现了现代城市青年时尚生活理念。 □ 服务优势：单身公寓因为同类客源集中，总体服务成本低，服务效率高，很容易形成具有商业价值的有偿服务规模效应。 由此可见，单身公寓在特大型城市中，地段价值倍增效应显著，市中心的单身公寓除了本身的建筑品质、服务含量及其带来的高品质生活价值之外，为年轻购房者提供的就业机遇、学习机遇、商业机遇、交流机遇等边际效益也高于一般住宅。 小房 型走俏的原因 （ 一 ） 是明显的地段优势和产品的稀缺性，在许多开发商以三房两厅为主力房型占领市场时，市场多样化的需求必然导致小户型的稀缺，而市中心又是购房者最理想的选择，因此区域内首次推出的小户型自然受追捧； 数据显示，在上海房地产市场中，年轻人的消费占总消费量的 67％，他们收入稳定，渴望独立生活，但经济能力尚不足以置业一步到位，因此， 小户型的各类产品 是他们的最佳选择。 这类消费者都有两次置业的心理准备。 然而在上海市场上，小房型的产品长期被忽略，供应量在总供给量中的比例小于 3％，随着这几年购买客户的年龄层越来越向 下转移，能适应 30岁以下年龄层的房子显得太少。 小户型产品 吻合了这一消费群体的需求。 （图 9） Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路项目分析报告 18 图 9 （ 二 ） 是消费主体的年轻化和消费观念的更新化，买家不断年轻化，是近年上海房地产市场出现的新气象，对于初出茅庐，正值创业阶段的年轻人来说，买套交通方便、首付额度小、月供少的小房子是理性选择，而且分阶段多次置业的观念正为更多人所接受。 （ 三 ） 是房产功能向投资方向转移，除了居住、保值外，越来越多的消费者已经意识到，上海作为国际化大都市，国际友人、外省市来沪的暂住者使房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，购买 小户型的单身公寓，往往只需交付一笔不多的首期款，然后出租出去，用租金供楼，年收益率高，不失为长线投资获利的良好方式。 购买 小户型产品 投入相对较小，经济压力较轻。 对于购房出租者来说，以租金来还贷款亦不失为一种稳定的投资渠道。 单身公寓的另一个投资特点在于灵活方便、变现容易，很容易实现滚动置业。 （ 四 ） 是为小户型度身定制的带装修设计满足购房者和租房者的需求设计：地板、淋浴、厨房、卫生间、封闭式阳台等居家生活设施，只需拎个包就可入住已成为现实。 小户型消费者分析 □年轻白领和投资者钟情小房型，其中投资者 购买比例高达七成 据有关调研数据显示， 今年上半年推出并已全部售罄的四个单身公寓项目客源进行分析后发现，投资者占 60％以上，其中一个项目的投资者竟高达 90％。 同时， 有调查显示，目前上海的投资性置业占购房总数的 20%，浦西楼盘高达 40%。 （图 10图 11） Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路项目分析报告 19 分析表明， 40％的买家是 20－ 30岁年轻人， 39％在 30－ 40岁之间，二者相加占到总购房者的 79％，显示出单身公寓对中青年买家更具有吸引力；（图 12）在付款方式上， 93％买家选择按揭贷款 ，仅 7％的买家一次付款，表明上海市民极具理财意识。 （图 13）在购房者中，女性市民更高达 61％。 上海是人才集中的现代大都市，人才的流动量大，居住需求急剧上升。 月收入２０００至４０００元的外地来者与追求独立生活方式的上海本土青年构成了上海的租房大军，一旦有机会买房，他们乐于选择地段好、品质好，３０平方米～５０平方米的住宅作为过渡房。 因为三五年后结婚成家会购买第二套住宅，而第一套必须出租出去。 专项调查表明，买房投资的市民中，年龄 26— 30岁占 13． 9％， 31— 35岁占 25． 4％，35— 45岁占 52． 9％， 45岁以上占 7． 8％。 这显示，投资型客户年龄层次较轻，思维活跃，对新事物的接受能力较强，相对也比较具有投资概念。 从职业看，各种行当中，最多的是自由职业者，占 31％，接下来依次是金融行业 21％，企事业单位 15％，以及媒介、 IT、服务行业等。 （图 15）投资客的年总收入在 5万元以下的占 9． 7％，年总收入在 5— 7 万元占 26． 8％，年总收入在 10— 15万元占 46． 7％，年总收入在 15万元以上占 16． 8％。 （图 16） 对购房投资的市民来说 ，怎样的房地产产品才算理想。 据抽样调查 ,市民选择商铺投资的占 55． 9％，选择办公楼投资的占 23． 7％，选择住宅投资的占 20． 4％。 （图 17）市民 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路项目分析报告 20 打算投资买房的总预算中， 20 7． 2％、 20－ 30万元占 22． 1％、 30－ 50 万元占 45． 5％，购房预算 50万元以上占 25． 2％。 （图 18） 50－ 70平方米、 70－ 100平方米是被选择最多的购房面积，将近有一半的被访者选择了这二项，便于投资的紧凑小户型是投资者的主要需求房型。 在投资型购房者的选择中，地段是第一位的，好地段标志着成熟的商业、完善的配套、充足的 人气、以及更好的商业机会。 以下依次是价格、商业、交通、配套、风水、景观、设施等。 对投资回报率的看法， 26． 7％的投资型购房者回答的是投资回报率越高越好， 56． 9％的回答是投资回报率适当就可以。 （图 19） 三、上海小房型楼盘分析 上海小房型楼盘情况（表 2） □表 2 上海小房型楼盘情况一览表 楼盘名称 开发商 楼盘地址 楼盘规模 面积 销售价格 销售率 My city 荣联房产 江宁路桥一侧 400 户 29— 58 / 100% 蓝朝部落 静安地产 万航渡路 858 弄 545 户 24~50 5000~8000 98% 巴黎时韵 三金置业 襄阳南路 500 号 560 户 24~57 9000~15000 中福大厦 .金银汇 中福地产 九江路 /浙江路 600 户 38－ 48 38－ 48 万 98% 中福花苑 .青年汇 中福地产 陆家浜路 /海潮路 1027 户 37 5500 左右 100% 虹桥 首席 东苑房产 吴中路 829 号 200 户 30~50 / 100% Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路项目分析报告 21 瑞虹新城 .乐富族 瑞安地产 临平路 /四平路 200 户 50 30 万元起 100% 奔腾新干线 三宝置业 宝山路 /宝通路 400 户 35－ 55 20 万上下 95% 公园 3000 新耀地产 黄兴路 1618 号 200 户 43~64 5100~5900 100% 淞虹居住区 绿地集团 仙霞西路 /福泉路 / 52~54 / / 国际金融家 兴业投资 浦东浦电路 400号 187 户 50 120xx 80% 海悦公寓 金隆置地 浦东 大道 580 号 / 56~74 10000 80% 感性达利 绿地集团 新疆路（乌镇路） / 40~62 7500~9900 95% Soho 时代 一天下 恒丰路 120 号 610 户 43~82 7500 98% 独立时代 赛元房产 海潮路 /陆家浜路 / 33~55 70008200 / 东方时空 徐汇软件 虹桥路 628 号 249 45~80 11000 / 上海小房型楼盘定位及其相关配套情况 □表 3 上海小房型楼盘定位及其相关配套情况表 楼盘名称 项目定位 产权性质 相关配套 My city 单身公寓 住宅 洗衣房、健身、娱乐等 蓝朝部落 酒店式服务公寓 住宅 便利店、饮食休闲、健身、网络商务等 巴黎时韵 产权式商务楼 商住 商务中心、健身、餐饮、娱乐等 中福大厦 .金银汇 酒店式服务 公寓 办公 / 中福花苑 .青年汇 小户型跃层住宅 住宅 商务、家政服务等、娱乐、健身等 虹桥 首席 单身公寓 住宅 娱乐、健身等 瑞虹新城 .乐富族 单身公寓 住宅 便利店、饮食休闲、健身、网络商务等 奔腾新干线 酒店式服务公寓 住宅 商务中心、家政服务、健身、娱乐休闲 公园 3000 小户型住宅 住宅 便利店、饮食休闲、健身 淞虹居住区 小户型住宅 住宅 健身、娱乐 国际金融家 产权式酒店、住宅 住宅 较齐全 海悦公寓 产权式酒店 办公 较齐全 感性达利 产权式酒店服务公寓 办公 商务、家政服 务等、娱乐、健身等 SOHO 时代 酒店式 SOHO 办公 较齐全 独立时代 酒店式公寓 住宅 游泳池、露天酒吧、健身、桌球、棋牌 东方时空 酒店式公寓 住宅 较齐全 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路项目分析报告 22 四、小房型市场的市场规模分析 从目前的市场看，单身公寓表现为供应不足。 但是，单身公寓毕竟只是过渡性产品，它的购买对象只限于年轻人中具有稳定持续支付能力的那部分人。 在上海，这部分人究竟有多少。 其次，目前单身公寓的热销还得益于大量的投资客，他们买房是为了租赁赚钱。 租赁市场的波动必定会影响他们的购房热情，间接影响到二级 市场。 那么单身公寓的租赁市场又将会如何呢。 根据第五次人口普查的资料显示，上海市人口数量已逾 1300万，其中 25－ 35岁受过大专以上高等教育的人数估计在 27万人。 工资收入在 5000元以上的人口数量虽没有具体的统计数据，但仅以 30％计，就达到了 ，若其中有 50％的人有意向购买或租赁单身公寓的话，该人数群就已达到了。 对外来人员则可以关注以下数据： 20xx年外来流入人口大致在 280万人左右，市区流入人口基本在 40－ 50万人之间，除去六成低收入者后，有意在上海落户的高收入外来人员的人数 仍可达到 3万，其中若有 50％关注单身公寓市场，其客户群就达到 1到。 因此专家预估，在近五年之内，市场对单身公寓的需求量约在 4到 6万户左右；更为乐观的预测甚至可达 10 万户。 目前上海已销售的单身公寓有 1270余套。 租赁市场中，目标明确针对单身白领的项目仅 “ 连锁白领公寓 ” 一家，其自有的可出租单元仅 150多套，加上现有的六个加盟单位，其总量不超过 900套。 因此上海现有单身公寓市场（有明确市场定位的物业）的供应总量不足 2200套，与实际需求量相差甚远。 由此可见，单身公寓及市中心 区小户型房屋的需求量，在一定时间内仍呈上升趋势，无论买卖或是租赁，市场的潜力都是极大的。 五、上海小房型市场 20xx 年度市场预测 由于小房型的持续热销，上海许多开发商都在自己开发的项目中加大了小户型的比例，而一些类似本案的中途搁置的工程项目，也纷纷改造，以期小户型这一新型的产品能够盘活楼盘，在 20xx年已经获悉的小户型产品中，不泛沙田、轮胎橡胶等一些知名的实力企业，预测 20xx年度上海的小房型市场仍旧会延续上年度的火热局面。 另一方面，竞争的加剧，投资的理性程度加高，都将会使小户型市场回归到理性的市场 轨道上来。 而明年将出现小户型交方式用的高峰，很多预期的和概念型的东西都降落到实处，小户型的前景究竟如何，今年是关键的一年，让我们拭目以待 „ Analysis Report Of I。