大庆三永湖项目前期策划报告125PPT

大庆三永湖项目前期策划报告125PPT内容摘要：

大庆三永湖项目前期策划报告125PPT Y 企 划 机 构上策机构 三永湖项目前期策划方案市场篇如图所示 05明房地产市场正处于快速增长期；在 07年的 573万 m²供应量中，包含 07年土地放量 250万 m²， 06年后续开发量 223万 m²，及油公司经济适用房 100万 m²。 07年实际土地放量低于 06年。 2005 2006 2007单位 /万 m²600400200 3975731462006中国营销策划机构 Y 3770237 3362005 2006 2007西城区东城区400200100单 位：万 平米2006中国营销策划机构 Y 从上图可看出，大庆房地产开发主要增长量在西城区，主要以围绕在区域中心的大盘为主；而东城区的房地产开发量一直处于有条不紊的良性增长。 在大庆市的市政规划中，东城区的规划建设一直是重点，在 05年的规划中以完善东城区的区中心建设和继续规划 /开发滨洲湖和黎明湖为重点， 06年则是把规划重点完全转移到了滨洲湖和黎明湖北岸的开发和建设上，进入 07年的规划，三永湖区域成为市政规划开发的重点工程，因其既比邻区中心、生态环境又优美，且地块规模庞大。 开发完成后既得市区的繁华，又得地块自身的优美环境，将是在 05年、 06年的规划基础上进行完美超越与城市价值提升。 成为大庆房地产市场发展的风向标，成为大庆市的名牌区域。 而西城区的规划建设在 06年急剧猛增的原因，是由于像奥林国际公寓、银亿阳光城这样的超大项目进驻所导致的，而进入 07年的开发量继续增长也是这几个项目的后续开发所造成的。 2006中国营销策划机构 Y 500260027002800290030003100销售均价 元/ m ² 2776 2731 30202005 2006 20072006中国营销策划机构 Y 三年房地产销售价格呈现高 低 高的增长趋势，具体原因如下： 05年大庆房地产市场供应量严重不足，市场需求巨大。 06年所开项目多位于规划开发的新区，配套不足等因素制约了价格的提升。 例：滨洲湖北岸的八个项目均价多在 2400 2600元 m²之间。 07年价格上升主要是由于所开项目多位于市区内，且环境优美，临近商圈，配套齐全加之产品力的提升等因素将价格推向新高。 例：维也纳音乐花园等项目临近新玛特、三永湖风景区，均价 3200元 m²。 2006中国营销策划机构 Y 006 2007东城区西城区单 位：元 /m²2006中国营销策划机构 Y 06年东城区整体均价同 05年一样低于西城区，主要是由于所开项目多位于距离市中心较远、配套较落后的了滨洲湖地区。 如果不包含政府调控的低价项目澳龙新城，那么 07年东城区的销售均价赶超西城区，主要是由于东城区 07年新开项目多位于市区内生活、商业配套较为完善的地段，加之市区内待开发土地已经所剩无几，稀缺成就了价值，提升了价格。 2006中国营销策划机构 Y 37 255 42 2005年 2006年 截止2 0 0 7 年6 月单 位：万 平米2006中国营销策划机构 Y 06年去化面积相当于 05年的近两倍。 不仅是市场消费热情高涨的原因，更是由于符合大庆市民生活水平的新房地产开发需要的剧增，导致开发量增加； 07年度上半年去化量虽仅为 42万平米，主要是由大庆的地理气候环境所决定的，春节后的 3、 4 月份气温低，多数项目还无法动工，仍处于前期筹备阶段，尚未进入销售阶段。 进入 5月份以后才开始进入销售预热期。 但此时也正是比拼期房地段号召力的阶段。 2006中国营销策划机构 Y 率西城 区东 城 区西城 区东 城 区西城 区东 城 区94% 75%50% 100%86%1542%去化率 =当年销售面积：当年土地供应面积2006中国营销策划机构 Y 如图可以看出 05年东、西城区销售率基本持平。 而 06、 07年东城区销售率明显高于西城区，主要原因是不仅东城区开发量稳定，而且多为环绕在市中心且周边的生态环境优良的项目，故能受到市场青睐。 进入 07年销售率较低是因为，大多数项目或仍在前期筹备中，或还未取得预售证，因此大庆市的房产去化高峰将会在 8、 9月份体现出来。 2006中国营销策划机构 Y 品房 m²销售面积 137万 m²销售套数约 4% 销售均价 2776元开发楼盘数 18个2006年销售情况统计已开发 商品房 397万 m²销售面积 255万 m²销售套数约 约 2万套销售率 67% 销售均价 2731元开发楼盘数 23个 上表显示， 06年的销售率虽低于 05年，但总销售量明显高于 05年；进入 07年期房地段号召力和价格（利润）增长将成为本年度的看点。 已开发 商品房 194万 m²销售面积 42万 m²销售套数约 约 4500套销售率 22% 销售均价 3020元开发楼盘数 11个2007上半年销售统计注：以上已开发商品房 194万为 06年后续项目供应量及 07年新开项目的供应量之和。 2006中国营销策划机构 Y 们可以得出如下结论：一、大庆房地产开发量正在稳步增长，东城区市场处于良性发展阶段；二、对比 05、 06年销售量可以看出，销售总量呈现上升态势；三、 06年由于供应量、项目位臵的影响，致使总体销售均价小有回落；四、由于东城区新开项目多位于所剩无几的市区成熟地块，并且多数项目比邻生态环境优良的区域，故 07年东城区房地产的综合指数（即价格、去化率）将超越西城区。 成为全市的关注亮点；五、在所有大庆人的心目中，东城区在环境规划、生活方便性及居住感受三个方面均好于西城区，因西城区首先是矿区，然后才是居住区，环境污染及城市建设的落后，使得大庆东西两城的消费格局呈现出“西城区的消费者可能会到东城区买房，而东城区的消费者决不会到西城区买房”这一特性。 2006中国营销策划机构 Y 2006中国营销策划机构 Y 线内用地： 面面积： 地用地： 设指标占地面积： 939800平米；建筑面积： 1215885平米；住宅建面： 1009937平米；居住户数： 8849户；容积率： 化率： 2006中国营销策划机构 Y 体规划 500万平米，水陆结合，沿湖建设，气势恢宏；规模：开发建面 100余万平米、 8849户、吸纳人口近 31000人，超大社区规模，自成体系、自我循环；地段：地块临近开发区，北通新村，南望龙凤 /万宝，且卧守进出大庆的主干道，有利于人口导入；环境：环绕近 300万平米多功能自然大湖，生态健康、环境优越，可演绎的规划空间超强，容易制造市场差异化；2006中国营销策划机构 Y 居全省第一，不仅提升了地块的档次，同时还增加了口碑传播效应；设计：多组团规划设计，多建筑单体的应用，项目具备包容性和层次感；水运：地块水运极佳，玉带缠腰，照中有泡；内部配套：超级会所与俱乐部的建立，与多业态形式的配套规划，使得项目协调统一，自身功能完备；品牌：成道立德集团，韩国企业，驱动项目异国风情。 2006中国营销策划机构 Y 于世纪大道南侧，地块现状不乐观，区位生活配套不够完善；交通：交通系统不够完善，通达性差；区块：地块南侧，紧邻热电厂和万宝工业园，周边还分布着小工厂及高压配电站；发展：新开发地段、陌生品牌开发商入驻，客户群对项目发展缺乏认识。 2006中国营销策划机构 Y 府着力规划三永湖区域，区域市场逐渐升温，可有利提高项目的知名度与美誉度；搬迁：龙凤区政府迁移至本地块东侧，可产生良好的口碑和正面影响；外部配套：板 块周边配套虽相对匮乏，但可将辐射圈扩大至新村万宝等地，以提高板块生活方便性和舒适度；概念塑造：营造超级主题大社区，可将目标客户群的锁定不仅限于东城区。 2006中国营销策划机构 Y 于开发球场才可取得土地的“捆绑政策”，导致项目前期投入成本增高，占用流动资金强度大，不利于短期提高利润；市场因素：由于项目规模大，开发周期长，容易受到未来市场变数影响。 2006中国营销策划机构 Y RG。