东莞新世纪上河居项目营销策划提案91PPT

东莞新世纪上河居项目营销策划提案91PPT内容摘要：

东莞新世纪上河居项目营销策划提案91PPT 迷局下的策划 新世纪 ·上河居项目提案出品：瑞峰置业时间：五月十三日案首语毋庸质疑，“上和居”是一个高质素的楼盘，可为什么销售不尽如人意。 坐落在道滘的土地上，仅一座桥梁飞架厚街。 项目是 姓“道”还是姓“厚”。 也就是还需要搞清楚下面 2个问题：1、根本市场在哪里。 2、核心客户在哪里。 不知道市场和客户在哪里，也就不知道怎么来做营销，面对这几个问题，瑞峰置业进行深入探究。 方案纲要区域竞争格局项目占位与突破竞争对手分析项目竞争力分析物业形象定位上河居项目及自身竞争力如何。 区域市场分析及竞争楼盘分析项目分析目标市场定义 目标客户定位 目标客户解读规划通道分析寻找并解读上河居的目标客户 !总体营销策略 推广执行认识了自己，分析了市场，找到了客户，上河居怎样来做营销。 索引一、知己 · 解析项目二、知彼 · 解剖市场三、知客 · 解码客户四、知行 · 解法营销项目分析竞争力分析东江畔永安洲：水中心，心中岛。 上河居 厚街后花园，道滘前庭院。 区位厚街大道、港口大道、广深高速、莞太路等四大城市主干道交汇10分钟车程直达东莞市区中心紧邻厚街镇中心繁华区，繁华就在咫尺，自然就在家门口。 规划 纯正岛居，水上社区。 原生态，低密度，高绿化，高品质。 占地面积 556,000筑面积 348,100化率 约 43%别墅套数 249套 洋房套数 1,940套 车位 2,100个品质内敛，正是价值所在。 建筑上和居如此极致纯粹的原味精神，一定让你叹为观止、玩味一生。 别墅 内敛的气质，值得细细回味洋房 精心打磨的线条，与恰到好处的色彩变化，再现久违的心灵震撼商业街 纯粹的品位，远离喧嚣160南北通透， 功人生奢侈享受；2客厅与攴厅宽敞、明亮，弧形阳台设计，奢侈视界；3一梯两户奢侈配置，豪阔楼距，内赏园林秀美，外观东江浩瀚；4外窗落地窗加凸台窗，采光、通风俱佳，私密性高；5近距社区商业街，旺中带静，生活更便利。 100主卧面朝东江或中心庭院，景观视野极佳；2户型方正、南北通透、通风、采光一流，宽敞大客厅，大家气度。 3 84%超高实用率，两房更可变三房，超值性价比典范；空间组合艺术，超值性价比。 户型水、景观、艺术，水与景的艺术，艺术的水和景园林特点：东江水景、沿江水岸风景线、活水园林、内湖景观独特配套，自成一体，质感生活配套特设私家桥，纯正岛居品位商业街，服务岛居生活社区幼儿园，明天会更好酒店、银行、网球场、篮球场、游泳池、健身室、多功能室、码头等一应俱全整合 上河居卖点提炼区位 厚街后花园 · 道窖前庭院规划 纯粹岛居 · 水上社区景观 水、景观、艺术，水与景的艺术，艺术的水和景产品 精致的建筑艺术 +空间的组合艺术 +水的极致艺术配套 独特配套，自成一体，质感生活在水一方 · 岛居生活索引一、知己 · 解析项目二、知彼 · 解剖市场三、知客 · 解码客户四、知行 · 解法营销项目分析竞争力分析区位 /规模 产品竞争力项目卖点 1 产品竞争力规模占地 556000平米，在厚街 属于超大社区大区域（厚、道、沙金三角）靠近厚街镇中心的原生态区域小区位：（厚街镇区边缘）上河居与鹿港小镇仅一江之隔到 厚街镇中心只要 3 交通1、客观条件目前无公交经过，这点不及鹿港小镇；2、主观努力项目目前售楼可以 开通社区巴士 （ 2条线路，基本能够串通厚街各大街及重要场所）；意识形态（对项目的直觉） 这是一个道滘楼盘提示 ： 目前为止，没有公交车经过本项目，对交通工具的配合提出一定的要求，这是一个突破；后期应该开通社区巴士，最好能够引进公交车，这样可以弥补区位性。 注：这里以目标客户生活方式的基本需求为线索，进行比较优势和客户需求对接。 厚、道、沙金三角，离尘不离城；独立岛，东江畔的航母社区区位 /规模 客户需求价值对接项目卖点 2 客户需求 价值对接规模 大社区 大社区有浓厚的 居住氛围 ， 有良好的社区文化大区域 城市生态社区 这里是厚街 后花园 、道滘 前庭院小区位 水资源 1、纯正岛居，水上社区2、区域价值、现代品质生活、个体价值的实现区位交通满足基本的代步节约时间1、 公路网完善、轻轨交通规划2、 私家桥的建设与开通，未来一些市政配套设施改善等等；3、 开通社区巴士，交通服务外延；价值对接关键词：大社区、原生态、水资源、轻轨、社区巴士项目卖点 1 产品竞争力容积率 整体容积率小于 1规划理念 遵循地形，以国际时尚设计手法，打造 纯正原生态岛居社区交通组织 从人使用的角度出发，考虑交通更加人性化人居尺度社区内宽阔的楼间距社区外空阔的大视野3分钟车程的繁华意识形态 从感官体验，到心理体验 ，各个元素都能对客户产生一定影响（ 需要展示 ）规划 /设计 产品竞争力低容积率、国际原生态理念、社区交通人性化，人居尺度优良规划 /设计 客户需求价值对接项目卖点 2 客户需求 价值对接容积率 人均资源占有率高 低密度、宽楼距、广视野，以及舒适环境规划理念 居住氛围融洽社区安全性高1、产品多元化，有一定的 活力性2、洋房区与别墅区有效融合，体现社区的 有机性3、独立且唯一的岛屿，体现一定的 安全性交通组织 人性化 人车分流人居尺度 舒适环境便利生活1、独立岛，社区内外环境具有良好的 舒适性2、社区商业街能够满足业主的 基本生活需求意识形态身心的归宿1、独立城市原生态岛居生活2、商业街是上河居的经济中心，可以满足基本的 身心需求价值对接关键词：低密度、广视野，美环境、水资源、身心需求环境 /景观 产品竞争力项目卖点 1 产品竞争力生态化 自然、生态的 东江河畔 ，以 水资源 最成为优势，周边环境没什么污染；人性化从项目规划、社区环境、沿江风景线打造、活水园林、内湖景观等等， 均考虑了很多人性化的因素人文化 依托岛屿地形的特点，对岛屿原有 内涵进行了挖掘与升华社区内外环境互融，环境资源得到整合，内涵得到挖掘与升华项目卖点 2 客户需求 价值对接生态化自然环境1、尊重性开发：遵循地形，保留原有的一些风貌2、积极性开发：沿着岛屿沿线打造 4000米的风景线，水域的利用与开发人性化舒适的生活和谐的环境体验的价值后期运营可以以 水演绎生活 ，比如水上自行车运动；社区 生活有机化 （拉近了人与自然、人与人的关系）；生活体验 （满足业主个性化需求） ；沿江风景线和内湖景观的水景规划，考虑了人的 亲水性人文化 现代优质生活 水文化与生活文化的演绎环境 /景观 客户需求价值对接价值对接关键词：原生态、人性化、人文性、舒适性、和谐性建筑 /户型 产品竞争力项目卖点 1 产品竞争力风格1、现代主义， 与时代对话2、 讲究细节处理 ，装点温馨气氛人居尺度 室内空间尺度、层高、装饰规格均 考虑合理生态化 1、依岛而建2、 自然性，原生态人性化 考虑周全，细致； 创新实用户型1、户型面积、房间数、室内 指标匹配良好2、 景观质素高、舒适度高讲究细节处理，人居空间科学、指标匹配合理，舒适度高建筑 /户型 客户需求价值对接项目卖点 2 客户需求 价值对接风格个性、品味 外立面亲切宜人，符合居住的氛围，体现了 强烈的“城市”色彩人居尺度看起来舒服1、洋房尺度 比例和谐 ， 楼体间距与 人的私密空间 尺度合理2、高层洋房与别墅形成一条 “鱼形”布局 ， 充分体现了现代主义构图原理以及科学的现代居住空间 (“ 鱼形”详见后面 )生态化 坐享自然 依地形而建，遵循 自然法则人性化 空间科学性基本需求、 品质生活户型 功能个性化舒适居住附加值高户户能看到 江景 ，坐享 大自然标准设计、方正、实用，朝向好、通风采光良好价值对接关键词：布局科学、空间尺度和谐、户户看江景、附加值项目卖点 1 产品竞争力酒店 为社区 提供配套学校 小区配设了 十几个幼儿教学班大社区有利于引进品牌名校 ,比如说 双语幼儿园商业 1、 定位起点高 ：大社区商业街、复合商业业态、特色经营2、 规划理念先进 ：特殊商业散铺 中大型卖场3、 交通 商业 酒店游艇俱乐部 1、 特色配套 ：游艇展销中心、租赁中心、后勤中心2、可以游玩、钓鱼、潜水等， 物质与精神双丰收配套 /服务 产品竞争力酒店提供配套、学校提供学位、商业满足生活、游艇提供消遣项目卖点 2 客户需求 价值对接交通 便捷 开通社区巴士 （还需要引进公交车）学校 重视子女教育 提供学位 （甚至还需要提供小学的学位）商业满足生活基本需求1、满足基本生活消费2、体现了一定的生活品质3、勾画了未来生活的憧憬酒店 生活方式延伸 给社区提供一定的 生活配套游艇俱乐部 休闲娱乐需求 游玩、钓鱼、潜水等，物质与精神上双收获服务 个性需求 1、销售服务 （根据项目特征，对服务进行升级）2、物业管理服务 （物业管理升级）配套 /服务 客户需求价值对接价值对接关键词：便捷、子女教育、商业、体验价值、生活憧憬品牌 竞争力 市场环境楼盘 产品定位 广告形象口碑开发商品牌品牌号召力项目知名度项目美誉度顾客忠诚度上河居 别墅 +洋房核心概念：全岛超大原生态楼盘广告语： 原生态岛居生活平面表现风格：一直以来以营造 360度私家岛居生活为主线，以展现生活形态 鹿港小镇 高层洋房核心概念（推广主题）： 厚街大道上的一座新城广告语： 厚街大道上的一座新城平面表现风格：前期表现绝大部分以纯底色和文字进行画面表现，后期表现则丰富起来，以显其与众不同 君汇华庭 以洋房为主核心概念（推广主题）： 品质地产代名词广告语： 一半是公园，一般是城市平面表现风格：目前以表现现场实景为主，概念和画面表现并特别新意 丽水佳园 以别墅为主核心概念（推广主题）： 江居别墅、江居生活广告语： 江居别墅，江居生活平面表现风格：平面表现上比较平淡，缺乏特色，色系组合上也缺乏品位 盛和广场 底商塔楼核心概念（推广主题）： 体验魅力新天地广告语： 体验魅力新天地平面表现风格：不管是语言诉求还是画面表现，显得都不够档次 新世纪集团在厚街房市场市场能树立起很强的品牌竞争力。 鹿港小镇 君汇华庭上河居 横岗湖豪宅品牌 竞争力 人居升级初级高级随着时代的发展以及城市的变迁，人们的生活方式也在发生改变，人们对人居模式也重新定义，而目前厚街城市社区模式如下：根据生活方式不同，可以划分成两个层级：一是城市 生活 社区；二是城市 生态 社区。 本案属于城市生态社区。 品牌 竞争力 发展趋势新世纪 ·上河居占据区域市场独特性第一 ,成为厚街、道滘、沙田金三角的居住区域是物质基础。 关键词：融城、区域无界限结果减少厚街购房者的心理影响。 引领区域市场品牌的新标杆。 索引一、知己 · 解析项目二、知彼 · 解剖市场三、知客 · 解码客户四、知行 · 解法营销区域竞争格局竞争对手分析市场分析小结中心区： 镇中心 规划中的 中高档洋房为主，代表性楼盘有汇景豪庭、鼎盛时代、盛和花园、东逸翠苑，君汇豪庭、鹿港小镇等。 豪宅区： 位于 规划的以别墅为主，代表性楼盘有海逸豪庭、湖景壹号庄园、观山碧水、加洲阳光等。 南区： 楼盘多为中档特色盘，代表楼盘有世纪绿洲、丽湖山庄等。 中心区鼎盛时代南区世纪绿洲横岗区海逸豪庭观山碧水湖景一号加州阳光香堤雅境盛和花园东逸翠苑汇景华府君汇华庭盛和海悦南峰珊美项目沙塘项目 丽湖山庄鹿港小镇盛和花园本案沿海碧水佳园格局 竞争区域楼盘分布厚街中心区、横岗区、南区已经形成了“三足。