一茶一坐餐饮(茶室)开发部工作制度手册(编辑修改稿)

一茶一坐餐饮(茶室)开发部工作制度手册(编辑修改稿)内容摘要：

打下基础。 标准《租赁合同》与合同细节谈判 1） 标准《租赁合同》 (详见附件 :文案二 ) 本资料 来自 2） 参照标准《租赁合同》的条款细节及物业的现有条件，制订详细的谈判计划和谈判策略，并结合市场行情，与业主进行沟通、谈判，将双方的条件都往中间接近一些，为双方的合作建立基础，要求在维护自身利益的前提下，力争达 成双方的合作。 《项目审批报告》 : 《人流量的测算报告》 (详见附件 :文案三 ) 人流量测算的说明： 以目标物业的沿街或对面的人数为测算对象，按照不同的时段，分别计算各时段的双向通行人数，即为该时段的人流量。 注 1：如果街上有交通隔离带： 则通行口距物业 30米内，要计算两面双向人流量； 通行口距物业 80 米内，要计算门面的双向人流量和对面人流量的一半； 通行口距物业 80 米以外的，只能计算门面的双向人流量，对面的人流量不可计算。 注 2：测算时段及时间的解释： 时段以开市前的一小时为起始计算段，以收市 后的一小时为最后计算段，其中每半个小时为一个计算段。 最好以一月为最少测算时间，但考虑到工作量及成本，一般最少不少于一周，否则不具有代表性。 注 3：做人流量测算一定要记录当天的天气情况，以便考量客观 本资料 来自 因素对人流量的影响。 《营运业绩预估报告》 (详见附件 :文案四 ) 根据目标物业的商圈特点、物业情况，找出已开的对等餐厅作为比照对象，再根据测算出的人流量、人均消费、消费人数捕获率等数据，来预估目标物业的周营业额，并测算利润额，以考量是否具有投资价值。 《营建项目评估报告》 (详见附件 :文 案五 ) 根据目标物业的业主所提供的技术条件、房产条件，对我们所必须要求的基本营建条件、基本营运条件，作出评估，以计算是否有水、电、煤的增容费、房产改造费用等额外的投资及正常的环保投资费用、营建费用、安全设施费用等投资额，以测算开设餐厅的前期投资费用及从营建的角度评估该房产是否具有投资价值及可行性。 《新址项目评估报告》 (详见附件 :文案六 ) 1） 全面、详细地阐述目标物业的地理位置、人口情况、交通情况、竞争对手、合作伙伴、产权归属、周边环境及各项费用的投入与产出情况，并针对分析的结果给出明确的结论。 以供本市场的地产委员会作参考。 2） 对本市场的地产委员会所讨论的意见进行整合，然后对初稿的《新址项目评估报告》进行修改，使其更趋完善，并报各大区总部地产委员会审批。 项目审批人员： 1)各市场地产委员会成员： 本资料 来自 各市场的总经理、副总经理和各部门第一负责人。 2）总部地产委员会成员 : 各大区总部的总裁、副总裁、地产部总监和地产部高级经理。 设计交底与合同签约 对通过总部审批的项目（不通过的不予考虑），要请设计师进行施工图的设计（由营建部实施）。 与此同时，开发部要与业主进行进一步的条件确认及租金的进一步洽谈，特别是免租期的讨论，目的是为施工准备赢得充足时间。 ,租金无法再争取 ,并且施工准备都完成的前提条件下 ,可请各市场的总经理签署租赁合同 (先要签署法人授权委托书 )。 并进行公证，以保护双方的权益。 开发部要协助营建部的进场交接工作，要确认所有的水、电、煤的进场位置与合同相一 致，排污的位置也要确认，并要介绍业主的工程负责人与我司的营建负责人相识，为以后的工作打下基础。 要不断磨合双方在施工期出现的问题，为营建的顺利完成和提前完成创造条件。 施工完成，在工程队撤退、营运进场前要协助餐厅管理组认识物业的相关管理人员，为日后的营运工作打下基础。 并在营运开始后，要协调餐厅在日常营运中与物业管理部 本资料 来自 门产生的矛盾，保证营运的顺利与流畅。