富阳咨询上海B&W国际企业会馆裙楼商业策划招商项目简报123PPT

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富阳咨询上海B&W国际企业会馆裙楼商业策划招商项目简报123PPT 007/01/16B&项目） 我们将 B&苏路愚 园路化宣 路 边商圈分布江苏路 B&商务区内商业配套不完善，商业氛围较弱。 位于静安寺商业商务区及中山公园商业商务区之间。 场 酒店式公寓 B&商务区内商业配套不完善，商业氛围较弱。 位于静安寺商业商务区及中山公园商业商务区之间。 际商业项目的运营趋势何在。 主题式商业理念同质化时代的制胜法宝 香港 香港 九龙仓集团有限公司租务代理 : 海港城置业有限公司物业代理 : 海港城置业有限公司地点 : 九龙尖沙咀广东道 3 星期一至日早上 10时至晚上 9 时香港 海港城 主题主题 : 世界名牌旗舰店的集中地，潮流荟萃之处购物区 : 海港城现约有 700间商店，当中包括 50间食肆及两大戏院，乃一站购物的消闲好去处。 整个商场由四个互相连接的购物区所组成，分别是海港城海运大厦海港城马哥孛罗香港酒店商场海港城海洋中心海港城港威商场每区均各具特色。 主题式商场已成为国际商业项目之主流运营模式二、主题式商业运营模式是否适合中国市场。 事实胜于雄辩 本土案例 上海广场无限度 大上海时代广场 香港新世界大厦上海广场无限度淮海中路 138号三十八层甲级办公楼六层购物中心弧形玻璃幕墙高级花岗石铺砌入口大堂三层地库停车场24小时巡逻服务内外电脑化管理系统上海广场香港菱电集团（大股东）香港信兴集团上海永业房地产（商场部分）中海集团（ 60%股份）摩根士丹利（ 92%股份）月2001年 3亿港元2005年 6月香港时尚生活中心集团(经营管理公司）无限度项目主题定位时尚创意商业中心定位将主要针对年轻人，包括实际年龄年轻和心态永远停留在 25岁的谭咏麟们；与新天地主要吸引外国消费者不同，新上海广场将主要吸引上海本地人以及新上海人。 五大分区流行馆， 构建个性时尚空间，各种时尚元素随心所欲地在此碰撞；名人堂， 为追求细节的精致与考究品位的华丽族演绎华丽缘；自然界， 以简洁的造型体现自然为美的率性生活区域；梦工场， 营造甜蜜的女孩气息，延续梦幻般的童话世界；红番区， 把运动、游戏、街头、户外融入游乐园。 大上海时代广场 一楼精品云集， 会的高级时装，装点您的高品位生活。 如果假日休闲的你想要放松心情， 二楼为年轻一族准备富有时尚与个性的服装，这些品牌早已成为年轻人的最爱，俏衣霓裳扮靓你的精彩人生。 3F 三楼除了时装外，将有美食让逛累了的你大快朵颐；美容美发院，从 "头 "开始精心呵护您。 4F 四楼 00带给您的快乐感受，让生活的每一天都充满自信和动感。 更有精致美食，诱惑味觉。 5F 五楼多家精致食肆带您体验风格迥异的世界美食；个性化的专业美发美甲为您创造精致之美。 6F 六楼万裕国际影城是一座富含历史文化底蕴的现代五星级国际影城，全年不断为您奉上佳片。 香港新世界大厦 香港新世界大厦是一幢座落于淮海中路 300号，高 60层超甲级商业商务综合楼，全卢湾最高的写字楼。 临近中西合璧的时尚卖点“新天地”和人工湖的大片绿地。 总建筑面积 135000平方米，高度为 230米。 大厦由香港新世界中国地产有限公司投资开发。 内设办公楼、商场、会议、餐饮、娱乐设施及停车场。 而大厦的智能化设计及管理化系统在上海的写字楼中首屈一指，拥有现代化的优质通讯系统。 其中，办公楼面积约为 64198平方米，商场面积 51510平方米，会议、餐饮、娱乐设施面积共计 20532平方米。 标准层面积： 1008 商场招商定位方面，也基本引进国外优质品牌，此举为淮海路更好的招商引资创造了前提，同时也极大的推动了卢湾区经济的发展。 淮海路继承了以往的传统，逐渐形成以高层次，高收入之跨国企业工作人士商业与娱乐的首选地，而香港新世界大厦作为淮海路上最高的建筑，也足以堪称其中的代表，并于 2004年 9月在北京获“中国房地产 为“ 2004中国 10大新地标建筑综合体”之一。 主题式运营模式成就本土商业项目二、本案之商业主题定位推演适合的才是最好的 科学的才是可行的 所在商务区内消费者的反馈信息（资料来源：问卷调查） 各业态品牌商家的反馈信息（资料来源：招商组客户接洽）B&目定位、主题定位、业态定位）的依据市场调查2 商务人士 社区人士 商业业态调查 商业租金调查 主力店 半主力店 专卖店商圈调查客层调查厂商调查市场调查江苏路“”延安西路（华敏翰尊，太平洋中心） 2组， 共 50人范围 访问组 有效问卷 主要目的小区街头拦访 :50人次畅园 ： 10愚园公馆： 10老社区 ： 30 各类本商务区内商务人士的消费特征、消费需求； 选择消费场所（餐饮及针对性较高的白领商业业态：健身房等）所考虑的因素； 对现有周边商业现状的态度； 所期望的休闲消费及购物方式及未来 B& B&费特征及消费需求； 社区居民在选择消费场所时所考虑的因素； 消费者对新商业店的要求； 测试消费者对品牌概念可理解性及产品概念的吸引力，并且测试消费者对多个产品组合概念的相对接受度商务人士社区人士江苏路“”愚园路（兆丰世贸大厦，绿地商务大厦） 2组， 共 50人市场调查之问卷调查01020304050公司楼下商务餐厅东渚安浜路餐饮街华敏翰尊周围餐馆叫外卖自带便当人数 28 18 38 40 10公司楼下商务餐厅东渚安浜路餐饮街华敏翰尊周围餐馆叫外卖自带便当资料来源：问卷调查 63的商务人士会选择外出就餐，这部分人群对周边的餐饮店熟悉度较高，这部分人群将是 B&们在选择餐饮品牌的同时应有针对性配合他们的餐饮习惯与偏好剩下 37的商务人士，是我们需要挖掘及引导的人群。 63 37问卷调查之一：上班族工作餐之消费习惯191244满意 不满意 一般33625满意 不满意 一般28739满意 不满意 一般161145满意 不满意 一般便捷 环境 价格 丰富多样资料来源：问卷调查 关键因素 “便捷” 的不满意度仅为 说明目前商务区内的餐饮业态的地理分布处于合理状态，而 B&江苏路及人气最旺的东诸安浜街，未来把去东诸安浜街的人流吸引过来不成问题。 选择在华敏区域内就餐的顾客到 B& 关键因素 “环境” 及 “丰富多样 ”是满意度最差的，有鉴于此，在 B&两项关键因素是需要重点考虑和考核的。 东诸安浜路等低端餐饮与华敏周边的高端餐饮，给顾客有了较大的选择空间，所以 “价格” 因素不是最敏感的原因。 B&30境优雅的中高端精致餐饮，错位与东诸和华敏。 问卷调查之二：消费者工作日外出午餐的满意度西式快餐店, 4 2中式快餐店, 2 6中餐餐馆/饭店, 4 8西餐厅, 8西式快餐店中式快餐店中餐餐馆/ 饭店西餐厅资料来源：问卷调查 消费者对西式餐饮的偏好度为 40（若排除肯德基麦当劳等已深入本土的西式快餐，则比例会下降很大），对本土中餐的偏好度为 60，所以， B&439 216问卷调查之三：消费者餐饮偏好020406080100比例 24 12 90 37 53 34 39 49人别太多人气很旺环境舒适方便省事安全卫生菜品多样可口美味价格实惠资料来源：问卷调查 “环境舒适” 选项远远高于其他因素，说明目前商务区内的餐饮业大部分都缺少舒适的环境氛围，如东诸安浜路及江苏路段，若 B&有效的带动整个商业项目的人气。 问卷调查之四：消费者对餐厅的关注因素调查010203040506070消费者意向度 58 27 45 19 16 13 1 15 26 28 3 8 21 3 34 16 16 4 19 42肯德基/ 麦当劳一茶一坐味千拉面思得客吉野家伍京堂面馆肯尼罗杰斯季诺意大利餐大娘水饺重庆鸡公煲高丽苑海之幸干锅轩圆缘园必胜客九龙冰室棒约翰夏味馆多利川菜新旺茶餐厅资料来源：问卷调查 目前，从问卷调查得来的最受消费者欢迎品牌， B&意向度均良好问卷调查之五：消费者对未来 B&能会 不会24%38%38%中午外出午餐后随便逛逛下班后过去逛逛其他资料来源：问卷调查 由于目前商务区内没有除餐饮以外的百货零售整合商业项目，所以从问卷调查后的消费者意向反应来看， B&包含餐饮）有足够的市场潜力 因为餐饮业的整体租金收益有限，出于提高B&货零售不可或缺，所以在对B&考虑上述因素，合理分配餐饮与零售及其他业态的比例 该题的反馈信息对 B&费者对未来 B&4 12 16 35 17 29 43 4 8 11 13 9 37 26 28 9 7 2 31 37 23 24 2 5屈臣氏超市酒吧健身房流行服饰折扣莎莎化妆品专名牌折扣中心星巴克咖啡厅美容美发护理瘦身美体卷调查 目前，从问卷调查得来的最受消费者欢迎的商业品牌（不包括餐饮）， B&卷调查之七：消费者对未来 B&的业态定位的依据商家的反馈信息 截止目前，招商组共联系各业态品牌 311家，有意向及强烈意向客户总数 88家（其中主力店及半主力店共 22家左右），其中餐饮品牌 47家，其他业态品牌 41家。 餐饮38%零售13%健身房8%美容美体11%面包房3%商务配套13%超市1%咖啡吧6%游艺厅1%手机卖场1%汽车展示3%化妆品1%酒吧1%餐饮零售健身房美容美体面包房商务配套超市咖啡吧汽车展示手机卖场游艺厅化妆品酒吧B&意向客户业态比例n。