麒麟温泉五星级酒店物业经营市场调研及可研分析报告(编辑修改稿)

麒麟温泉五星级酒店物业经营市场调研及可研分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

着中国经济持续平稳的发展，国内外旅游需求得以快速增长，而从以上几个部份 都有提到，现在旅游需求已从观光型向度假型转变，度假酒店应运而生，成为酒店业一颗耀眼的新星。 这也导致国内目前涉足旅游房地产的公司，投资商、开发商、旅游企业均看好未来中国的旅游房地产市场。 各都计划通过对区域旅游休闲产业的投资，逐渐发展成为国内知名并具有国际影响的现代化，专业化旅游休闲度假村，也就是所谓的产权式酒店。 何谓产权式酒店呢。 “产权酒店”兴起于上世纪 70 年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，而国际通行的产权式酒店大致有 3 种类型： 一是时权型。 即酒店与客户（客房业主）约定使用期限，一般为 3 个月以 上，其余期间委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报或与酒店之间利用另个计划来分配利润。 二是公寓型。 客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：空调费、水电费及服务费等。 三是投资型。 将酒店以单元的形式出售给客户，客户买断酒店部分客房的产权，享有自用、转让、抵押、赠送、继承等权利。 投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是现今较流行的投资类型。 这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商 、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其发展前景极其可观。  产权酒店的基本特点 地点要求 从国际上看在 60 年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。 旅游房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村，山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定的规模。 而 70 年代中期，由于美国经济衰退，泡沫经济造成大量房地产积压和空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。 为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权 酒店这一慨念，取得了巨大成功。 1977 年美国市场， 95%以上的度假酒店产业是由其它项目改造过来的。 到 1987 年后，大量的投资商、大规模的酒店业主、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。 近几年市场上又岖起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如 SUNTERRA 公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了 89 个度假村。 在本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂 拥而至，一时间地中海成为世界休闲度假中心。 在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡、国内等国家，近几年大打“旅游休闲度假产权式酒店”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。 随即，大批国际金融投资商、地产开发商以及酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。 ★ 产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的综合性产品， 作为一个新的投资热点，具有很高的投资与使用价值，较容易实现业主预期的购买目的及投资目标，据权威统计数据表明，去年北京市涉外饭店、旅游公寓的平 均出租率为 %，客房的平均房价为 392 元 /间天，其中，旅游公寓利润总额 亿元增长 %，收入利润率为 %，远远高出全市其他产业增长的平均水平，另外，我国每年的法定休息假期共有 134 天，为产权式酒店提供了一个广阔市场空间。 ★ 产权式酒店拥有明确的房屋产权作为投资凭证，具有很强的稳定性，业主可与酒店或管理公司签订《委托租赁合同》，不用承担酒店经营的风险而直接获得经营回报，因此业主只要投入金额不多的首付款，就可享有类似股东或房东的收益，尤其是如果产权酒店与分时度假相结合后，业主甚至可以实现 异地置业。 ★ 业主拥有该酒店每年一定时间段的居住权，同时还享有酒店各项配套设施的优惠、使用条件，所以作为郊区的第二居所或企事业单位的度假基地，产权酒店是不错的选择，可以节约大量的个人度假或企业活动经费。 ★ 对于身处优美风景区的产权式酒店，如果其自身或其拥有独特的娱乐配套，如滑雪场、温泉浴场、运动场、特色餐饮等，就会吸引众多的旅游人群；开发商可通过出售产权酒店的客房回笼部分资金，并借助国际酒店与旅游机构网络提高数量与质量，还可以为物业带来增值效应。 产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世 界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。 根据 资料显示， [WTO 国际贸易组织， 1996]全球产权酒店19861995 年年平均增长 %； 1980 年，全球 500 个旅游目的地板 万个家庭购买了产权式酒店；到 1995 年，全球 81 个国家 4000 个旅游目的地有 35万个家庭购买了产权式酒店。 [,1992]80 年代到 90 年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了 6 倍， 90 年代初，全球产权式酒店销售收入以达 40亿美元，到 20xx 年，全球产权酒店销售将达 300 亿美元。 所有信息表明， 产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。 国内产权式酒店的开发发展 90 年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。 如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；即将在 20xx 年完工的陕西汉中的 21 世纪万龙大酒店 ；倡导 e 时代人性化商务空间 的厦门悦华酒店； 10%投资回报 +房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚 温泉大酒店，北京的快乐无穷大 龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。 开 发 目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等，基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以、海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。 经 营 目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其一般的运营方式均为：开发 —— 销售 —— 委托专业酒店经营管理公司经管（或成立专业的酒店经营管理队伍经管） —— 兑现购买者应得得投资收益。 这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制、机制（即保证购买者利益实现的体制、机制）尤为重要。 正常情况下， 一般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的 30%左右， 以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果附以非常 有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比拟的。 目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。 销 售 因为投资收益的可 *性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市，还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均一片大好，这也从一个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。 国内产权式酒店的一般开发主体 产权式酒店的运营主体一般分为三类： 酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商， 开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增 值项目的开发。 依据其主要功能不同，产权式酒店的一般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下： ▇ 纯产权式酒店 又叫分红式产权酒店 ，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店， 终身产权归购买者所有 ，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下 产权酒店的基本运营模式为： （ 1）、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营 （ 2）、开发商履行日常经营监管义务 （ 3）、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管 （ 4）、对营业收入 — 全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红 （ 5）、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年 （ 6）、每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核 （ 7）、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分红比数），购买者依据所购客房的 收益比数享受收益： 收益的计算方式为： 分红总额 ╳ 该房间收益比数 收益比数的计算方式为： 房间面积 /营业总面积或房间总价款 /全部房间总价款 （ 8）、购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁 （ 9）、酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入 （ 10）、酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写 进对酒店经营管理公司的聘用合同。 上述模式既为此类产权式酒店一般的运营模式 此类产权式酒店的开发商一般为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营（招待）成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商。 ▇ 返租式产权酒店 其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关， 而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报（一般为 6— 8%为 /年）为主要的收益体现形式， 再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为： 房产总价╳事先约定的年回报比例（一般为 6— 8%） 在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论 朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。 以此种模式开发的酒店，其开发主体一般为专业的酒店经营公司，以利用其专业的酒店经营管理经验，赚取酒店正常的经营管理利润，其销售目的不过是回收其开发投资。 本项目产权酒店计划 我方建议本项目五星酒店全部自留，三星酒店 700 间客房全部采取产权式出售。 这是根据：  中国法律规定酒店申请营业执照的前提条件是项目产权须掌握在 1名或数名法人名下，不能为数百名业主同时拥有的物业办理此类申请。  三星酒店造价低，利润率高，适合分散出售。  三星酒店部分全部产权式出售，再整体回租，方便管理。  五星酒店造价高，形象好，配套设施多，适合进行整体抵押套现。 通过我方核算，产权出售部分价格适合定于 ￥ 120xx ￥ 17000 元范围：  详细建筑成本请见工程核算，三星酒店客房部分可控制在￥ 3000 ￥ 4000元范围  业主回报按现有市场行情正常定于 9%计算，整个酒店利润有能力支付此部分的业主回报 第五章 市场销售推广分析 项目观察 ： 旅游业状况及未来发展形式 云南省关注要点  云南 6860 多万人次 /年旅游者，度假旅游按目的地划分为：喀斯特地貌、西双版纳、大理、丽江、滇池、山水、动植物、民族、科考、民族、避。