世邦魏理仕_北京饭店二期E5公寓豪宅营销方案_47页_2008年

世邦魏理仕_北京饭店二期E5公寓豪宅营销方案_47页_2008年内容摘要：

世邦魏理仕_北京饭店二期E5公寓豪宅营销方案_47页_2008年 2008年5月项目建议书京紫金世纪置业有限责任公司 项目营销部分一、项目分析二、北京高端市场情况分析三、项目定位四、营销策略五、项目团队附件、住宅部介绍案例分析世邦魏理仕公司介绍 项目分析 项目名称：北京宫（北京饭店二期目位置：项目东临繁华的王府井大街，西至晨光街，北起大纱帽胡同，南侧为霞公府路总建面积：总建筑面积273,287平方米地上140,114平方米地下133,173平方米地上34,381平方米总套数: 74套层数: 地上7层,地下4层户型: 14种(270层2套(742/7583商业部分总建面：98,000平方米可出售商业与回迁商业独立分隔店榕庄）服务式公寓部分总建面：45,037平方米3务式公寓84套5店138套项目介绍 北京宫地处北京的最核心地段,王府井商业街(南口)入口处,地理位置得天独厚位于中国传统与现代，政治与经济的聚焦点上政治：西邻中南海国务院东邻交通部、海关总署、中华妇女联合会等机构酒店及甲级写字楼：北京饭店、贵宾楼、东方君悦酒店、丽晶酒店北京国际饭店东方广场、恒基中心、中粮广场、光华长安大厦商业：王府井商业街，金宝街商业中心金融及休闲：中国银行、工商银行、光大银行、香港汇丰银行等金融机构多分布在长安街沿线区域资源综合分析 北京高端住宅市场情况分析高端公寓售价及租金走势分析高端公寓市场 & 项目高端公寓未来供给2008 02040608010012014016000)高端公寓售价及租金走势分析金: 相比2007年第四季度，n 空置率: 下降到16.4%n 售价:相比2007年第四季度，达到人民币29,203/平方米2008价走势 高端公寓市场 & 项目: 24,00000平均售价(人民币/平方米)A. 域: 20,00000平均售价(人民币/平方米)B. 金融街区域: 20,00000平均售价(人民币/平方米)C. 中关村区域: 25,00000平均售价(人民币/平方米)D. 燕莎区域: 18,00000平均售价(人民币/平方米)E. 温榆河区域2标号 项目 总套数 售价(人民币/平方米) 1 银泰中心柏悦府 32 83,3882 北京财富中心御金台 180 39,8753 崐崘公寓 23 40,000004 北京公馆 180 40,0005 瑞士公寓 214 33,2556 世界城 719 27,0737 星河湾 1600 38,254注：售价以建筑面积计算 n 高端公寓：高于人民币2万/平方米 高端项目主要聚集在将会是本项目市场定位所应分析、参考的重点区域 17491, 10%742857,78% 78092, 8%7889, 3%4300, 1%高端项目未来供给方米)2008有220万平方米的高端公寓进入市场其中大部分在朝阳区，占总体量的78%注：未来供应住宅项目价格在2万元/平方米以上高端公寓需求量高端公寓供应量北京本地市场对于高端公寓的需求及吸收能力有所下降；城市核心区仍然为投资者青睐区域稀缺土地决定未来价值准确项目定位锁定高端客户人群 0域标号 项目名称 套数租金人民币/月/平方米空置率A 旺座中心 400 96 5%B 新城国际二期 388 125 7%C 万达广场 753 105 5%D 世贸国际公寓 650 113 30%E 北京财富中心一期 506 108 10%F 温莎大道 380 103 5%G 华贸中心 1100 96 5%H 金地国际花园 741 112 5%金按照建筑面积计算，包含物业管理费公寓租赁标号 项目名称 套数 售价(人民币/平方米)I 银泰中心柏悦府 32 83,388J 和乔丽致 389 28,315K 新城国际 2,526 30,205L 合生国际花园 1,419 21,269M 北京财富中心御金台 180 39,875公寓销售 1未来市场可比性项目分析发展商： 北京启夏房地产开发有限公司（盈科项目公司）项目位置：工体北路4号院总建面积： 46,000平方米项目类型： 高档公寓入市日期： 2009年二季度销售均价： 00/平方米（预计）1、盈科中心二期2、国项目位置：工体北路南总建面积： 47万平方米项目类型：写字楼/公寓/商业竞争类型： 高档公寓入市日期： 2008年中销售均价： 0000/平方米（预计）东三环工体北路润长安公馆发展商：天润置地集团总建面积： 公寓部分：700平方米项目类型： 高档公寓(大户型)入市日期： 2009年一季度销售均价： 0000/平方米（预计） 2未来市场可比性项目分析5、玉渊府项目发展商： 北京中赫集团项目位置：玉渊潭公园北侧，毗邻中国国家钓鱼台国宾馆总建面积： 60,000平方米项目类型： 高档公寓/联排别墅入市日期： 2008年三季度销售均价： 0000/平方米（预计）6、合生华府发展商： 合生创展项目位置：霄云路京润地块总建面积： 40万平方米工程进度： 2008年5月开工项目类型： 高档公寓(大户型)入市日期： 2009年一季度销售均价： 00/平方米（预计）西西三三环环路路钓鱼台国宾馆本案用地缘溪堂4、耀辉国际城发展商： 北京耀辉房地产开发有限公司项目位置： 朝阳区西大望路总建面积： 26万平方米项目类型： 档公寓/商业公寓套数：约277套入市日期： 2008年三季度销售均价： 0000/平方米（预计） 3项目定位项目 4目劣势 理位置：1、核心区域交通拥挤地处王府井入口处，坐拥长安街绝版位置东邻王府井商务中心，周边政治、商业氛围成熟北京饭店深受海内外宾客认可；2008奥运总部饭店，进一步提升其海内外知名度及影响力2、周边城市绿化面积有限 邻近国贸环内，皇城脚下稀缺土地资源3、开发商紫金世纪，实力雄厚4、榕庄）分管酒店部分，具有较高知名度3、公寓户型面积偏大，总价高5、团队: 建议项目销售，大物业管理采用国际知名团队，提升项目价值及国际市场认知6、产品: 项目高端品质定位，未来高品质精装修入市标准将对境内外高端客户产生较大吸引力项目机遇 目挑战 济发展势头迅猛，整体经济环境良好，速增长 1、高端市场供应量大，供应期集中，目前盈科中心二期、天润长安公馆、耀辉国际城等项目将在未来一段时间内集中推向市场，项目竞争压力增大2、城市核心区域土地不断升值3、08奥运，北京受到世界更多关注,国内外高端人群投资京城房地产比例增加 2、2008年第一季度房地产高端产品销售稳中有降4、08年第一季度北京高端产品销售价格创新高，方米 3、公寓类产品发展迅速，要求更强产品力及产品品质5、境外机构、跨国公司对市内核心区域高档公寓租赁需求增加 4、政府宏观调控政策的未知性6、项目体量适中，有利于整体市场营销推广运作；有利于基金投资公司大手成交 5、奥运过后整体市场情况不确定性 5项目定位主题概念 功能定位结合项目独一无二地理位置条件、大户型设计、项目国际一体化化运作团队及北京高端市场趋向项目主题建议为：城市核心高端典藏居所豪宅：产品应注重内部装修，及细节配套管家式管理及高端服务能充分体现业主尊贵身份产品定位 装修风格长安街上顶级居住型豪宅公寓高端公寓发展趋势:豪华精装修迎合周边浓郁政治、文化色彩，产品细节打造中国化外立面充分体现现代感高标准室内装修， 0000/平方米功能配套会所配套不仅限于休闲、健康概念，更应为高端人群聚会、商务宴请提供相应功能；为业主及住客提供专属服务配套 6项目销售价格分析依据： 当前高端公寓市场定价情况分析 当前高端公寓市场销售情况分析 项目地理位置、交通状况分析 开发商实力 项目酒店品牌管理 项目国际合作团队 项目国际化运作管理 项目高标准豪华装修 项目国际化宣传推广渠道.1。