世邦魏理仕_成都美国城商业项目可行性研究顾问报告_465页

世邦魏理仕_成都美国城商业项目可行性研究顾问报告_465页内容摘要：

世邦魏理仕_成都美国城商业项目可行性研究顾问报告_465页 2007年7月26日美国城项目可行性研究顾问报告呈致四川环福置地有限公司 目录项目背景宏观经济分析地块分析市场分析 物业市场整体分析 物业市场竞争分析案例分析项目开发内容建议 项目发展建议财务分析 地块位置关系项目位于成都市双流县东升镇新城区的现代商贸集中发展区内：项目商业地块（净用地828亩）位于商贸区北区，南邻已经通车的双楠大道，西临正在建设中的双流新城，北临正在修建的曹金大道，西端道路为未来双流通往温江的主要干道，此道路向南联结内环线将直达机场。 项目住宅地块（净用地355亩）位于商贸区南区的集中住宅用地内（绿色区域内），目前尚无法确定其边界。 资料来源：环福置地注：北区商业用地仅包括1期净用地828亩，不包括未来发展用地。 南区住宅用地仅包括净用地355亩，位于集中住宅区，目前尚无法确定具体边界。 本案本案本案未来发展用地 项目背景项目以“美国产品展示和交易中心”为龙头，拟发展酒店、大型联体商城、高尚住宅区等。 客户企业战略构想住宅销售用于平衡资金，商业可能因资金问题而考虑部分销售。 规划要求项目净用地为1183亩，其中住宅355亩，商业828亩。 建筑密度小于等于48%，绿化率小于等于25%。 此项目黄海高程系538。 项目背景 项目市场定位建议资料来源：环福置地项目整体定位：西南集美国产品展示交易中心、主题购物公园、国际社区为一体的美国城诠释： 商贸交流之城、购物休闲之城、文化体验旅游之城、高尚生活之城；案名建议：环福美国城； 项目整体发展策略：在维持项目滚动开发的前提下，尽量打造优质产品：§尽快实现现金回收，把具有可销售价值的住宅按照最高比例配置；§ 在必要时，可出售部分商业物业，以满足现金流量需求；§ 可持续发展的策略，如中小企业孵化、投资设厂、并购和合作等；项目整体发展策略建议图片来源： 研究方法可行性研究经济背景分析 各物业类型房地产市场分析各物业类型市场结论市场调研竞争市场分析各物业市场细化定位结论地块环境分析 案例分析各物业类型市场推出建议项目总体定位功能及形象定位其他建议资料来源： 宏观经济分析的目的及内容：§ 了解本案项目与所在区域的经济，社会及政策之间的关系，对项目产生影响的成都市整体宏观环境及人文因素进行分析；§ 主要内容包括：宏观经济指标分析房地产市场宏观指标分析城市规划发展研究宏观经济分析的目的及内容 0成都概况成都市是四川省省会，中国中西部地区特大中心城市，西南地区的科技、商贸、金融中心以及交通、通信枢纽 ；现辖9区4市6县，面积12,390平方公里，006年末，总人口1,2006年，成都市2006年，城市居民人均可支配收入12,人均消费性支出10,2006年，全国城市中居第三位。 市中心双流机场资料来源：成都规划局本案 ,000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年20002006年报告中，以下无特别注明，均为人民币）2,750亿元，这一比例高于全国平均水平（*。 资料来源：成都市统计年鉴20002006年人均23元，保持高速增长；均1,000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年资料来源：成都市统计年鉴*（此资料来源于国家统计局） 人） 1,人） ） 001 2002 2003 2004 2005 20062000口长期稳定，2006年，2006年年末全市户籍人口1,料来源：成都市统计年鉴2000年以来，大量的外来人口进入成都，这些人主要来自四川省内其他城市。 2000年增长近1倍；2006年数据还未公布。 成都市历年外来人口及机械增长率0102030400510152025外来人口数（万人） ） 001 2002 2003 2004 2005资料来源：成都市统计年鉴 均可支配收入(元） 7,9411,35812,789名义增长率（%） 000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年2000民可支配收入稳步增长，2006年，居民可支配收入为12,789元，收入在全国36个大中城市中排名居第16位，增长幅度排名居第19位。 2000均消费性支出持续增长，2006年，成都市年人均消费性支出达10,302元，资料来源：均消费性支出（元） 6,02名义增长率（%） 000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年成都居民的消费意识较强，消费支出占收入的比例为80%；而且收入与支出的年增长速度相近。 资料来源：成都市统计年鉴 4成都产业结构及支柱产业情况2000一产业比重持续降低,第二、三产业持续增长，2006年，速度高速增长，都的第三产业持续增长，与城市的消费特色相印证，成都是一个休闲城市，第三产业的发展迅速且较成熟。 资料来源：成都市统计年鉴2006年，四大支柱产业中，以机械工业为龙头，子通讯产品制造业增长率最高，为本项目美展中心奠定行业发展的基础成都市各产业增加值历年变化情况050010001500第一产业 213第三产业 001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年2006年成都市支柱产业状况020406080100120140食品（烟草）工业 医药工业 机械（汽车）工业 值(亿元） 增长率资料来源：成都市统计年鉴 52000会消费品零售总额稳步增长,2003年受2006年,达1,为1998年以来的最快速度；成都社会消费品零售总额及利用外资情况数据来源：售总额（亿元） ） 000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年20002004年，受际利用外资有所下降，增长率为 005年以来，实际利用外资金额有所上涨，2006年，成都是2006年西部实际利用外资最高的城市。 持续增长的利用外资投资使成都成为西部经济发展最活跃的城市之一。 成都市。