易居中国_济南鲁能领秀城合成稿汇_81页

易居中国_济南鲁能领秀城合成稿汇_81页内容摘要：

易居中国_济南鲁能领秀城合成稿汇_81页 战略合作，缔造济南人居建设史上的里程碑。 鲁能·领秀城前言济南。 泉城。 泉水，老济南赖以炫耀的资本。 济南地势南高北低，丰富降水在南部山区渗漏地下，顺延层倾斜北流。 市区地下，大岩体阻挡地下水受压，沿岩缝涌露地表形成泉水。 南部山区，济南的生命之源。 在上风上水的南控线畔，鲁能地产正缔造一座国际生态城市。 374万平米社区， 7年营销开发1个主建商完成89万起步区一次规划，循序建设10个月营销额 5亿06年度济南市场销售排名 1鲁能 · 领秀城创造了济南房地产市场的一个奇迹。 而这样一个奇迹，在这样的环境下创造，则更让人惊叹。 领秀城是什么。 大，超大，这是目前济南市场的 “ 条件反射 ”国际人居生态城是什么。 区位（市中心还是城郊大社区。 ）产品集合（住宅区还是综合功能区还是新城。 ）这座城的特点，城的文化，居于其中的生活方式。 未来城市阅读体验，包括升值潜力。 M I ? 忧思之一：M I 我是谁。 忧思之二：王者之气之势何在。 300万平米国际人居生态城鲁能地产谱写的史诗般扛鼎之作的 “ 气势 ” 如何营造。 忧思之三：持续性的大盘销售需要先进 “生产力”的保障持续销售/现场销控/后台管理/报表统计在波浪式汹涌的年销售额20亿的压力下，原始的手工销售方式如何来支撑和保障。 现在起直至明年上半年鲁能 · 领秀城上市产品存在单一化倾向，我们如何在未来产品设计上摆脱自身的同质化竞争。 忧思之四：自身的同质化倾向如何避免。 以阳光100为首的市中心及市郊超级大盘将对本案构成严峻的市场竞争环境，产品差异、客层分流、客户争夺、开发形象、现场服务等等环节都成为正面突破的致胜关键。 忧思之五：如何寻求在激烈市场竞争中的正面突围。 济南房地产年去化量有限（05年同价格段物业成交量6000套左右），而鲁能 · 领秀城每年上市的量都要达到20亿左右，几乎占据了过70%的成交量，我们又该如何获得垄断性的市场份额。 忧思之六：如何突破这座城市有限的“市场容量”。 产品篇产品永远是第一性的。 水脉水脉东南风风向社区干道 三纵三横山大分校武警指挥中心鲁能泰山俱乐部省邮电医院济南城市干线舜耕路延长路环路英雄山路3纵 3横15分钟的济南捷连通城市主要交通网络西毗邻建设中的 天独厚的风水佳境与繁华兼得解读 1：鲁能·领秀城济南的中央居住区大版块划分两大建筑群带状线性公园，区隔两大生活版块：北部高密度商业、城市住宅群，享受南部山水的辐射和蔽护南部低密度山水豪宅区，依势高低多样规划，融入南部山水之间的高端生活圈解读 2：鲁能·领秀城济南南部上风上水的城市高尚住宅区济南城市规划中疏东拓北跨西进南控领秀城泉源 源泉南部生命线，济南泉源所在南控线就在泉子山，鏊子山的南部山脊线下不可再生的土地资源与生态环境，培植济南气势大盘源起之地解读 3：鲁能·领秀城济南南控线旁绝版超大型人居生态城规划设计： 美国 议）室内设计： 议）物业管理顾问： 议）全程营销： E ：鲁能·领秀城国际菁英团队打造的国际化人居之所国际级设计巨擘，国际化团队联手客户篇得客户者得天下。 城市住宅（公寓）：济南及山东省0高收入人群，存在于高校、银行、医疗、类垄断企业中高层，以及相当数量的私营业主。 文化认同点：国际生活 /健康生活生态住宅（联排、叠加、独栋别墅）济南及山东省资产500万以上或年收入50万以上的富豪人群，以大型私营企业主、世界知名企业高管层，行业金领为主。 文化认同点：上风上水 /豪宅地位 /生活标准目标篇失之毫厘，差之千里。 1、 七年建设完成374万平方的城市成“领秀城标准”，并最终导向建筑品质“鲁能标准”3、鲁能地产“倡导品位生活”的最完美实践版本开发目标：营销目标：1、 建立国际品质健康生活与人群的文化认同2、实现人口导入，完成年20亿及整体近200亿的销售业绩目标战略的基石：鲁能 ·领秀城卖点梳理地块卖点山东第一大盘城南绝版位置近距离联结市中心傍山生态，上风上水环境质量领先济南开发集合品牌卖点鲁能综合品牌优势品牌教育配套优势品牌商务配套优势品牌商业配套优势品牌团队联手优势未来生活形态卖点济南城市 态城富人区文化人区开放社区集约管理领秀城整体营销战略 营销社会化 传播事件化 销售体验化 管理技术化 服务标准化 产品差异化销售体验化现场为王，体验式营销。 2006年 Æ2007年 Æ2008年营造一个由点到块、由块到面的超级大盘销售体验之磁场。 一个不断生长的现场，成为体现鲁能·领秀城不断成长完善的最好样板区。 1、现场造势：营造现场大盘的王者之气入口及主干道新售楼处带状公园样板区过部分实景和主题路牌展示小区规划入口及主干道07年样板区由点到块，通过部分建成的样板区实景展示城市国际化的城市售楼处区域划分现场阵地包装：2、现场取势： 统一指挥，销售集团军配合作战 导购服务员： 负责指路，带讲，外围服务 置业顾问： 负责具体洽谈意向、收定、签约 专业工程师： 负责规划、户型、设施、绿化、技术等专业环节的讲解答疑 售后服务员： 负责催缴资料、钱款及售后投诉、代客理财等服务 保安保洁员： 负责整个现场的安全、清洁工作现场各类服务及管理人员合计约近百人， 统筹标准化管理，统一指挥作战。 传播事件化实证推广，以小见大，影响深远。 何为生态居住。 市场造势之一确立生态居住/住环境空气质量996环境空气质量的标准国家建设部健康住宅建设技术要点·空气质量标准 济南市环境监测局定点定时监测该版块空气质量状况和市中心主要路段比较二氧化硫氮氧化物总悬浮颗粒可吸入颗粒物结论：鲁能 · 度环境质量生态健康住宅标准：60%是人居环境最适宜的相对温度 济南市气象局每月测定该版块的平均相对温度并和市中心主要居住区比较结论：鲁能 · 领秀城因地势高，万顷森林环绕，平均相对温度被有效控制在标准之内。 环境质量生态健康住宅标准：冬季主要居室日照时间3小时 济南市气象局每月测定该版块日照时数结论：鲁能 · 领秀城冬季日照充足，环境质量建设部健康住宅建设技术要点供水质量/生活用水消防供水/景观用水天然植被/水土保护 济南市自来水公司地质勘探部门济南市技术监督部门色度浑浊度能 · 环境质量建设部健康住宅建设技术要点风向：东南、西南风风速：常年24米/秒地势抬升，有利于空气交换、排放高植被覆盖，杜绝扬尘，无大风 济南市气象局定点定时测定该版块风向、风力并与市中心其他居住区比较结论：鲁能 · 然植被环境保护质量和 济南市园林局 合作对两座天然山体的植被覆盖作调研，用数量、树种、花种等等详实的数据来支撑天然植被保护的环境标准。 线环境质量 地形、地势鲜明，整体视线环境质量相当优秀。 南面双峰环抱，北面俯瞰城市概貌。 建筑规划秉承居家私密原则，即享受景观，又互不干扰，无对视之忧。 动健康体系天然造就的线性带状公园和奥林匹克公园为居民提供了完善的运动健康体系，从自然理念出发，以高尚生活品质需求为背景，创新健康物业管理模式。 关键词：1、权威部门：济南市气象局、济南市水利局、济南市技术监督局部门、济南市环境监测部门、济南市地质勘探部门2、 科研题目：进行各项指标的定时、定点的数据测定,并在整个济南城设定的各主要区域进行数据比对。 3、 生态报告白皮书：编制鲁能 ·领秀城生态居住/健康生活的标准。 4、市场传播：通过各类媒体以日报、月报、年报的形式予以公开发布。 何为国际化。 市场造势之二确立国际化居住标准规划设计： 美国世客景观设计： 议） 皇冠假日酒店室内设计： 议） 假日快捷酒店物业管理顾问： 议） 城市 E场展示：现场搭建主要建材、设备、公共设施、装潢材料等实样展示厅，供目标客户近距离感触鲁能地产打造的国际化居住标准。 2、专业对话：以国际化团队代表和城市、和市民对话，配合现场讲解工程师展现国际化居住标准。 3、营造氛围：引进国际连锁的生活服务品牌商，在社区内形成国际化居住氛围。 4、市场传播：通过专访、研讨会、周末样板区主题活动，图文并茂进行传播。 何为城市 场造势之三城市品牌签约仪式开工奠基仪式开业庆典仪式业主优惠服务客户互动活动组织生动活泼的各类活动，以品牌互动、客户互动、产业互动为推手，营造城市 键词市场造势之四鲁能置业会由点到面，跨地区全程服务在原有鲁能置业会的基础上，运用先进的易居客户进行分级管理，分级开发，并使该置业会成为支撑鲁能地产持续发展的永动机。 客户资讯梳理，分级管理 客户调研，修正产品及价格 客户服务，售前、售中、售后全程服务 异地客户增值服务目前是在整个济南城形成良好的客户口碑，使每百户居民对本项目的认知度超过80户，倾向性超过50户，累计约2030家庭至现场。 销售社会化全民传播，全员销售。 济南全城构筑 “ 199 ” 的销售推广网络四星级以上酒店甲级写字楼超市卖场（沃尔玛、家乐福）便利店银行分理处房产中介门店合作50100个的市展示销售点领秀城市内推广点照片：会团购组织化 定向组织：针对济南中高收入阶层分布密集的行业，如垄断性行业、金融业、高端服务业及机关、院校，从行业协会、工会、党团委等途径切入团购宣传并组织实质性的团购促销。 凭组织证明享受优惠折扣，同时该组织获得一定比例的推广配合费用。 自由组织：售楼处推出散客团购优惠办法及口碑销售奖励办法，并通过网络等途径自发或有诱导性地组织自由团购。 管理技术化科学技术也是生产力。 远程办公 ，根据主界面岗位控制直接进行操作； 实时监控 ，在第一时间 及时了解到所售楼盘的销售情况 即时调控 所销楼盘的销售价格，按销售套数 /按面积 /按时间进行自动调价 即时掌握 销售量及财务统计状况。 电子销控系统（子化销售销售程包括可售房源查询、价目表、大定 /退定 /换房、签约 /退房 /按揭 /调价电子化销售财务管包括定金、首期款、余款及按揭款的进出明细及汇总报表电子化销售人员管包括人员分配、佣金统计、业绩排行榜。