重庆融汇半岛项目商业部分商业市场调研及定位报告_557页_2008

重庆融汇半岛项目商业部分商业市场调研及定位报告_557页_2008内容摘要：

重庆融汇半岛项目商业部分商业市场调研及定位报告_557页_2008 重庆融汇半岛项目商业部分重庆融汇半岛项目商业部分商业市场调研及定位报告商业市场调研及定位报告2008年12月一、结二、结四、结五、户访谈分析六、目商业分区阐述七、点区域建筑概念建议八、汇半岛商业团队建设建议目录九、园定位与主题建议附件1：重庆商业市场调研数据附件2：项目消费者调研问卷分析附件3：重点商户工程技术指标要求2一、市简介嘉陵江古称渝水，故简称渝。 辖40个行政区县（自治县），有19个区， 21个县 ；是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。 机械、冶金、化工、纺织、食品五大工业部门为支柱，门类较齐全的西南最大工业城市。 1997年3月14日，成为中国第四个、西部地区唯一的直辖市；2007年成为第三个国家综合配套改革试验区；城市核心区主要包括：渝中区、沙坪坝区、南岸区、江北区、九龙坡区、渝北区、北碚区、大渡口区、巴南区；¾重庆城市概况：4资料来源：济发展状况研究本节通过业结构等经济指标从国民经济、商业市场、居民生活三方面对重庆市经济发展状况进行研究，每个经济指标从城市和区域两个角度进行分析，从而确定本案的市场支撑点。 5重庆市整体经济运行良好，发展速度较国内一 线城市快，后期发展潜力大。 2007年重庆预计2 010年，重庆市较国内一线城市增幅较快。 增长率%321¾重庆元）：资料来源:2007年及之前信息来自各城市统计 年鉴；2007年之后数据来自各城市政府统计信息网；济发展状况研究重庆核心城区2007年庆核心城区2007年料来源:重庆市统计年鉴（2008年）¾核心城区元）：巴南区2007年46%，高过核心城区的大渡口区、南岸区和北碚区； 在核心城区中排第二位，但与第一名 的渝北区差距较大。 显示巴南区未来发展潜力可观。 21¾重庆人均）：重庆人均预计2010年人均7年增长率较广州、上海要高，但绝对值差额 大，结合国家经济政策、区域发展定位等，城市发展潜力巨大。 济发展状况研究增长率%资料来源:2007年及之前信息来自各城市统计 年鉴；2007年之后数据来自各城市政府统计信息网；重庆核心城区2007年人均料来源:重庆市统计年鉴（2008年）¾核心城区人均）：巴南区2007年人均高过北碚区；2007年人均，次于渝北区和大渡口区，且与渝北差距较大。 济发展状况研究人均 城市化水平 主导商业形态1100美元以下 25以下 庙会、地摊、集贸市场为主导形态11002000美元 45以下时 百货商场、商业街、批发市场20004400美元 45%70% 超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业4400美元以上 70以上务地产、物流等综合商业形态涌现¾国民经济发展与商业业态对应的发展关系：国民经济国民经济商业市场商业市场居民生活居民生活表：欧美经济发展与商业业态的对应发展关系巴南区商业发展形态落后于经济发展；本案将 引领巴南区商业进入新的发展阶段。 2007年巴南区人均49元人民币，合2, 200多美元；2007年巴南区政府公布城镇化率达到67%；根据“欧美经济发展与商业业态的对应发展关系”， 巴南区目前的商业形态应该是“超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业”的初级阶段。 巴南区商业现状是商业业态单一且不具规模化。 资料来源:重庆市统计年鉴（2008年 ）、巴南区人民政府网站、04年开始常住人口止跌上升，表明对外来人口吸引力不断增强，就业和创业机会不断增加，经济总体情况良好。 ¾重庆人口：资料来源:重庆市统计年鉴（2008年）济发展状况研究11重庆市历年人口数量变化图重庆核心城区2007年末户籍人口图：¾核心城区户籍人口（万人）：核心城区中，对居民吸引力最弱的前三名分别是北碚区 、巴南区/九龙坡区、沙坪坝区；渝中区是由于目前人口密度大，已接近饱和状态。 资料来源:重庆市统计年鉴（2008年）济发展状况研究重庆历年产业结构变化：2007年重庆产业结构横向比较：¾重庆市产业结构：重庆第一产业比重日益减少，第二产 业稳步提升，第三产业变化不大；同周边及部分一线城市比较，第三产业的比重有待提升。 资料来源：相关城市的统计年鉴济发展状况研究13巴南区处于重庆城乡结合部，由于地理及功能定位的原 因，区域第一产业比重较高，第三产业比重偏低，随着政府对区域的规划和投资，第 三产业将会得到快速的发展。 ¾核心城区产业结构：资料来源:重庆市统计年鉴（2008年） 321¾重庆市社会消费品零售总额（亿元）：重庆市社会消费品零售总额增长加快，预计未 来几年将继续保持这一趋势。 2007年增幅创新高，08 高过国内部分一线城市，同时远远高过01年以来 济发展状况研究增长率%资料来源:2007年及之前信息来自各城市统计 年鉴；2007年之后数据来自各城市政府统计信息网；¾重庆市社会消费品零售总额结构（按行业分）：随着经济的发展，市场提供的消费品日益丰富；较上海比，市场需提供的消费品丰富度仍然有待提升。 资料来源:重庆市统计年鉴（2008年）济发展状况研究16巴南区2007年社会消费品零售总额在 重庆核心城区中较低，仅高于大渡口区；指数较其他区域没有明显变化，原因可能是区域内消费力较弱，或区域内提供的消费品单一，无法满足居民消费需求。 ¾核心城区社会消费品零售总额（亿元）：资料来源:重庆市统计年鉴（2008年）2007年核心城区社会消费品零售总额及指数：济发展状况研究17¾重庆人均可支配收入/人均消费性支出（元）：重庆历年人均可支配收入/人均消费性支出变化：07年又创新高，但与周边及部分一线城市对比 结果显示，重庆市居民消费愿望有待引导。 济发展状况研究增长率% 资料来源:相关城市统计年鉴重庆历年人均消费支出结构：¾重庆市居民人均消费性支出结构：与发达城市相比，重庆居民在食品、衣着、家庭用品方面投入较多，而在娱乐文化服务方面投入较小，显示重庆市居民现阶段更为注重生活消费品的购买，对娱乐文化这种精神消费需要进一步提升。 济发展状况研究19资料来源:相关城市统计年鉴¾重庆市恩格尔系数%：资料来源:相关城市统计年鉴从恩格尔系数来看，重庆历年发展较为平稳，富裕程度 稳步提升，预计未来居民生活水平将继续保持稳步提升的状况。 历年恩格尔系数横向比较：济发展状况研究20¾核心城区居民收入（元）：核心城区居民收入情况比较（元）：巴南区的城镇经济单位职工年平均工资和农村 居民人均纯收入，在核心城区中均最低；本案商业辐射范围内，南岸区和大渡口区居民收入相对较高，两个区域的中高层次消费者将成为本案商业重点潜在客户；资料来源:重庆市统计年鉴（2008年）结22二、结23都市中心区 城市郊区¾空间规划，主城区和郊区功能进一步细化，中心城区发展潜力凸显优势；¾本案位于都市中心区南端。 主城区 集中进行城市建设的区域，范围为2,73 7平方千米；其中中心城区位于中梁山、铜锣山之间，是主城建设的主要区域和旧城所在地，范围为1,062平 方千米；郊区 范围为2,736平方千米；¾城市拓展的主要方向 ：内环线以北，中梁山以西，铜锣山以东；¾都市区空间层次：分为主城区和郊区两个部分。 资料来源：重庆市城乡总体规划（20 07市组团规划研究24西部片区北部片区中部片区南部片区东部片区通过组团规划，中心区的商业地位得以加强巩固；本案位于“李家沱主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成；多中心包含1个城市中心和六个城市副中心；主城城市建设用地分为16个组团和8个功能区；观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林家沱组团茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团南坪组团、 李家沱李家沱 案）鱼洞组团（本案）西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区本案资料来源：重庆市城乡总体规划（20 07¾城市空间结构： “一城五片，多中心组团式” ；市组团规划研究25nts。