金港公元国际物业项目管理全程方案(编辑修改稿)

金港公元国际物业项目管理全程方案(编辑修改稿)内容摘要：

1 页 共 50 页 户日常生活。 （七）全面实施 IS09002质量保证体系和导入 ISO14000环境管理体系 实施 ISO9002质量保证体系是进行社区规范管理的保证，在金港公元国际建立和实施ISO14000 环境管理体系以保证金港公元国际成为无污染、无噪音、无废气园林型绿色环保的良好生活环境。 （ 八）建立治安快速反应系统 安全防范是社区管理第一要义，建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即是要求保安员接到快速支 援的命令后 90秒钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即是小区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。 第三章 金港公元国际物业管理规章制度 第一节 管理规章制度 规章制度在日常物业管理实务运作中，既是物业管理的保障，又是实施物业管理的准则。 一个企业管理水平的高低，可以从它是否具有健全的规章制度并严格执行上来评判。 我将在管理实践中，制定一系列的规章制度，从 形成了一套涵盖物业管理运作和行政运作各环节的制 度体系，并导入 IS9002国际质量标准，按公司质量体系文件要求，实施专业 以客户服务为中心 —————— 完善的管理体系，一流的服务队伍。 第 12 页 共 50 页 化、规划化管理，并在此基础上拟导入 IS014000 环境管理体系，制定相应的规章制度，进一步加强管理，提高服务质量，改善环境，预防环境污染，实现社会效益、环境效益和经济效益。 我们根据金港公元国际大型、文化氛围浓厚等特点，制定了治安、装修等部分规章制度共计七十二条。 其中公众制度十七条、内部岗位职责二十七条、管理运作制度二十条、员工考核制度八条，具体内容详见第二章《金港公元国际管理规章制度》。 □ 公众制度 物业管理服务合约 为加强金 港公元国际的物业管理，维护物业产权人、使用人的合法权益和公共秩序，保障物业的安全与合理使用，创造优良环境，经商定同意签订本合约，自觉执行，共同遵守。 一、 物业管理公司是本物业区域内的综合管理机构，依照有关法律、法规政策对本物业区域内的房屋、公共设施、居住秩序、环境等事务行使管理权，制订相关规定，全体物业使用人及有关人员均应服从管理，支持、配合物业管理公司的工作。 二、 严格执行国家及省、市有关物业管理规定。 严格履行各自的权利和义务，对自己的行为承担相应的法律责任、经济责任、道德责任。 三、 物业管理公司的权利 和义务 负责物业区域内的管理、经营和公共配套设施的维护、养护。 保持房屋配套设施设备的完好，定期安排养护工作： （ a） 及时进行室外雨、污水检查并及管道、化粪池的清掏。 （ b） 定期组织水箱的清洗，确保饮用水符合国标。 （ c） 定期组织检查、检修房屋、水电、消防等设备，确保功能良好，运行正常。 保持物业区域内公共场所，共用部位环境清洁卫生。 对物业区域各种车辆进行管理。 负责物业区域内绿化的养护管理。 对物业区域内提供保安服务、协助公安派出所做好治安防范工作。 按规定向物业产权人、使用人收取物业管理服务费，对无理拒交或借故取闹者， 可采取停水、停电等措施。 对违章行为进行纠正或处罚，其方式有；责令停止违章行为，责令恢复原状，批评教育等。 以客户服务为中心 —————— 完善的管理体系，一流的服务队伍。 第 13 页 共 50 页 对托管的物业区域的毛坯房、商业用房、二次整修房屋有审核、监督管理权力，并按政策规定收取一定数额的装修保证金。 为物业产权人、使用人提供各类专项服务及特约服务。 1开展健康有益的社区文化的活动。 四、物业产权人、使用人的权利和义务 依法享有对房屋的所有权或使用权。 有资格参加物业管理委员会，有选举和被选举权。 自觉遵守有关物业管理的法规政策及各项管理规定。 保持房屋内部和外部的 完好、整洁、爱护公共设施和共有设备。 房屋装修和搭建严格按市政府规定办理报批手续。 不擅自改变住房用途和拆改装修住房结构，不私搭乱建。 爱护花卉树木，不任意践踏、损坏、保持绿化地整洁，爱护绿化围栏和景点小品，不毁坏、不污染。 房前屋后及多、高层住宅楼的走道、楼梯、平台、屋面等共用部位，不得存放物品。 服从保安员及其他值勤人员的管理，不从事有害社会秩序的活动。 车辆按指定地点停放，不乱停乱放。 不得阻碍异产毗连房屋的正常维修，否则应承担他人造成的损害的责任。 按时交纳物业管理费及其他应交纳的 费用。 五、违约责任 凡物业产权人、使用人违反本合约或有关法规政策的行为，除以停止违章违约行为，排除危险、返还财产、恢复原状或修复更换，消除影响或怪不得名誉，赔礼道歉和口头、书面检讨等方式承担责任外，还应照章罚款，拒不接受处罚者，依法申请强制执行。 物业管理公司工作人员违法或违反本合约，应从重处罚，凡因物业管理公司工作人员渎职或失职给物业使用人造成损失的，由责任者或单位负责赔偿，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、附则 本合约仅适用于委托管理的物业区域内。 合约自双方签字或盖章后生效，一式两 份，双方各执一份。 物业管理服务费收费标准（见住户手册）。 以客户服务为中心 —————— 完善的管理体系，一流的服务队伍。 第 14 页 共 50 页 甲方（物业管理公司盖章）： 代表： 乙方（住户签字）： 房号： 幢 单元 室 年 月 日 以客户服务为中心 —————— 完善的管理体系，一流的服务队伍。 第 15 页 共 50 页 金港公元国际精神文明公约 为保障公共利益，维护业户的合法权益，搞好金港公元国际的精神文明建设，创造一个舒适、安全、清洁、有序的生活环境，根据国家和兴化市有关政策法规， 特制定以下公约，敬请遵守： 遵守国家的政策、法令、法律和兴化市的有关规定及物业管委会通过的各项规章制度，配合物业管理人员工作，做一个遵纪守法的居民。 正确对待相互间不同生活习惯、文化背景、求大同存小异、互谅互让、胸怀开阔、平等相待、团结互助。 积极参与社会公益活动，维护公共卫生，做到不随地吐痰、不乱扔杂物、不乱倒污水、不乱张贴、涂写、不在小区内饲养家畜宠物，爱护小区环境。 做到讲文明、讲礼貌、讲道德、讲卫生、讲秩序的习惯。 严禁在小区内进行赌博、吸毒等违法活动，严禁将禁品，如黄色书刊、录 象带等带入家庭和非法传播。 爱护公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施，爱护花草树林，节约用水、用电，共同创造一个环境优美、秩序良好，安全、舒适的生活环境。 严禁在小区内进行封建迷信活动及非法团体活动。 积极维护金港公元国际的各种名誉，积极为小区的发展及进步提出合理意见。 热心社会福利事业，乐善好施，尊师重教、尊重妇女、爱护儿童、帮助孤寡残疾人士。 积极投入到爱国卫生活动中，消灭各类虫害，使小区成为无污染、无虫害的卫生小区。 以客户服务为中心 —————— 完善的管理体系，一流的服务队伍。 第 16 页 共 50 页 金港公元国际房屋使用及维护管理规定 为 保 障小 区 内的 房 屋及 公共 设 施的 合理 使 用， 维 护小 区的 公 共秩 序； 创 造整洁、安全、舒适、优美的生活环境，区域内（包括多层住宅、综合商业楼、其它商业用房、管理用房 ） 所有业户（或房屋承租人或其他使用人 ） 拥有居住权、使用权，其合法权益受法律保护，不受侵犯；物业管理公司受开发商委托，对区内楼宇公共设施等物业实施管理，业户有合理使用的权利和维护的义务。 一、业户当遵守下列规定 ： 未经房管部门批准，不得擅自改变房屋结构、外貌和用途 ； 1）业户如对 室内进行装修，应严格遵守关于装修管理的一切规定，不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、天台、屋面防水隔热层和通道进行违章凿、拆占、建及封堵通风口，用铝合金、铁皮、板、钢网等封闭主阳台，违者按有关规定处理。 2）业户可在自己的门户上装门牌，但不得涉及商业用途，住户单元之外墙及窗户禁止竖立任何广告或标志，并不得改变房屋原设计外墙装饰和防盗网、门窗的材料、规格形式，不得乱挂、乱搭、乱画、违者责令恢复原状并作相应补偿。 3）严禁改变阳台为卫生间、厨房等，严禁将阳台雨水管改为排污管，严禁私自动手改变明暗电气管 线及未经许可更换水、电、气计数表，若造成严重后果，一切由住户负责。 不得侵害他人的正当权益，不得利用房屋从事危害公共利益的活动级堆放危险物品以及排放有毒、有害物质等。 1)楼宇公共地方、小区内的绿化地、道路等，不得摆放家私、物品，严禁随意停放车辆或鸣号。 2)严禁传播黄色录像、黄色书刊，严禁在休息时间高声地播放音乐，聚众喧哗、赌博等活动，不能收留“三无”人员，违者送公安部门收容审查。 3)严禁高空抛垃圾、杂物，倾倒污水；禁止把垃圾、布屑、胶袋等物投入下水道，如导致堵、损坏，住户应负全部修理费用。 4)禁 止堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，如枪支弹药、炸药、汽油等。 为了使物业区域内经常保持整洁优美的环境，住户应遵守公共道德。 1)禁止践踏绿地，破坏或采摘花草树木，损坏、涂划小区内艺术雕像； 2)随地吐痰、乱丢纸屑、烟头、果皮及果壳。 3)严禁饲养家禽、家畜。 以客户服务为中心 —————— 完善的管理体系，一流的服务队伍。 第 17 页 共 50 页 4)住户应按期缴纳各项管理费用。 二、物业管理公司定期安排对小区主要的公共设施和房屋共用部分的养护，规定如下 ： (一 )公共设施部分 ： 上下管道、明暗沟、污雨水井、检查井，每年清理二次，化粪池清理一次 道路 绿地 路灯 消防泵 停车场 公共建筑 景观河 市政配套设施 其它 (二 )房屋本体部分 ： 屋面每年维修一次，四年中修一次，八年大修一次 水池 室内上下水主管、煤气主管、阳台防盗网三年刷新一次 消防水管、箱 楼梯间、墙面、扶手 电子防盗门 其它 做到大修有计划安排，小修随时处理，房屋不破不漏，管道不堵，公共设施、机电设备运作、保养良好。 以客户服务为中心 —————— 完善的管理体系，一流的服务队伍。 第 18 页 共 50 页 金港公元国际装修管理规定 为保障金港公元国际公共设施的正常使用功能和房屋外观的统一美观，根据 《建设装饰装修管理规定》（建设部部令 1995 年 第 46 号） ，结合 金 港公元国际的实际情况，现对小区房屋装修的有关事宜规定如下： 为了更好地配合管理处对装修的管理，从业户和管理处双方利益出发，建议业户装修，尽量选择运作管理部推荐的施工队。 业户有选择营运管理处推荐装修公司和自聘有镇江市住宅装修资格的施工单位的自由。 但是所有的装修施工单位必须以运作管理部资格 审查和装修培训，承诺遵守装修管理相关规定。 业户选择的装修方案应符合本规定，不出现违章装修项目。 运作管理部将对装修方案进行严格的审查。 一、装修审报 业户装修，必须提前七天向运作管理部申 报，物业户管对业户或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。 业户领取《装修审批表》、《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。 二、装修审批： 业主必须如实填报装修内容，并向运作管理部提交装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文。 在业户提交装修方案一周内，物业经理会同工程经理对方案进行严格的审核。 业户收到批复后，按规定交纳装修押金后，签订《装修施工单位责任书》，领取装修许可证。 三、施工管理： 所有施工必须按照运作管理部审批的方案进行，不得有任何更 改。 如实际情况需要更改，必须报运作管理部审批，出具更改通知后方可施工。 施工期间，业户进行现场监理并保证装修施工队严格遵守相关的规定，按规作业，文明施工。 逾期完工要办理逾期手续，不办理延期手续的，运作管理部有权责令其停工；对于施工单位的违章装修按规定进行相应的处理。 装修期限：三个月，如确需要延期，要到运作管理部办理延期手续。 以客户服务为中心 —————— 完善的管理体系，一流的服务队伍。 第 19 页 共 50 页 施工时间：每天施工时间为 8： 0012。