广州番禺中铁自在城市花园二期营销策划推广报告176PPT

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广州番禺中铁自在城市花园二期营销策划推广报告176PPT 深圳新业2016/11/18 1州里仁房地产开发有限公司编制单位：深圳市新业房地产投资顾问有限公司提交时间： 2007年 12月 16日深圳新业2016/11/18 2目 录第一部分：项目基本资料分析第二部分：项目目前面临的问题第三部分：分析解决问题的办法深圳新业2016/11/18 3第一章 项目区位分析第二章 项目经济技术指标分析第三章 项目地块及产品构成第一部分：项目基本资料分析深圳新业2016/11/18 4第一章 项目区位分析项目四至：东临华南碧桂园，南邻番禺中心市桥，西侧与未来规划的新光快速干线相望，北倚锦绣香江、南国奥园。 区位图：深圳新业2016/11/18 5第一章 项目区位分析第二章 项目经济技术指标分析第三章 项目地块及产品构成第一部分：项目基本资料分析深圳新业2016/11/18 6第二章 项目经济技术指标分析总用地综合经济技术指标总用地面积 199434规划用地面积 179665基底总面积 建筑面积 容积率建筑面积 395263其中： 住宅建筑面积 建建筑面积 计容积率建筑面积 空层面积 1/18 7第二章 项目经济技术指标分析总用地综合经济技术指标容积率 地总面积 63273绿地率 路率 居住户数 4315户总居住人口（ ） 14718人居住人口毛密度 841人 /公顷机动车总停车位 1993辆其中：首层停车位 146辆路面停车位 684辆地库停车 1163辆（部分作为商业停车）深圳新业2016/11/18 8第二章 项目经济技术指标分析一期已建综合经济技术指标规划用地面积 建筑面积 容积率建筑面积 中： 住宅建筑面积 建建筑面积 计容积率建筑面积 中：架空层面积 位面积 下室水泵房 动车总停车位 766辆其中： 首层停车位 146辆路面停车位 620辆车位比 户非机动车位 2550总户数 1259户深圳新业2016/11/18 9第二章 项目经济技术指标分析规划用地面积 划总建筑面积 容积率建筑面积 中： 住宅建筑面积 建建筑面积 计容积率建筑面积 58367其中： 架空层面积 下室面积 户数 3056户机动车停车位 1227辆其中： 路面停车位 64辆地下室停车位 1163辆（部分作为商业停车）车位比 住宅 户公寓、一房户型 户二期综合经济技术指标深圳新业2016/11/18 10第一章 项目区位分析第二章 项目经济技术指标分析第三章 项目地块及产品构成第一部分：项目基本资料分析深圳新业2016/11/18 11第三章 项目地块及内部产品构成项目地块示意图地块深圳新业2016/11/18 1218层小高层：50的占 70的占 最北端为沿街单层商业，共 8层小高层：30的占 40 的占 50的占 70 的占 80的占 沿兴业路与迎宾路为单层商业，共 栋 33层， 2栋 25层， 2栋 18层：80的占 120 的占 130的占 140 的占 160的占 180 的占 最南端为沿街单层商业，共 小学、幼儿园地块内部产品构成深圳新业2016/11/18 13第三章 项目地块及内部产品构成项目地块分析1、地块规模在华南板块内不具备竞争力；2、地块周边环境差，无景可借；3、地块分散，组合难度大，无法形成统一组团；4、除 B、 景可造，无小区概念；5、 音极其严重；深圳新业2016/11/18 14逻辑思考体系项目地块及产品目标消费群体定位 项目形象及文化定位其他影响因素销售体系 营销推广系统买什么。 深圳新业2016/11/18 15第一章 我们的项目目标是什么。 第二章 我们明年将面对怎样的市场。 第三章 我们的目标消费群体是谁（住）。 第四章 我们的项目如何定位（住）。 第五章 项目建立怎样的销售体系（住）。 第六章 如何进行项目的营销推广（住）。 第七章 项目商业部分如何操作。 第二部分：项目目前面临的问题深圳新业2016/11/18 16第三部分：分析解决问题的办法深圳新业2016/11/18 17第三部分：分析解决问题的办法 第一章 我们的项目目标是什么。 第二章 我们明年将面对怎样的市场。 第三章 我们的目标消费群体是谁（住）。 第四章 我们的项目如何定位（住）。 第五章 项目建立怎样的销售体系（住）。 第六章 如何进行项目的营销推广（住）。 第七章 项目商业部分如何操作。 深圳新业2016/11/18 18第一章 我们的项目目标是什么。 实现项目品牌塑造与经济收益的双重目标第一重打造中铁品牌塑造中铁地产形象第二重最大程度的实现项目的经济价值(根据推出时的实际情况定 )深圳新业2016/11/18 19 第一章 我们的项目目标是什么。 第二章 我们将面对怎样的市场。 第三章 我们的目标消费群体是谁（住）。 第四章 我们的项目如何定位（住）。 第五章 项目建立怎样的销售体系（住）。 第六章 如何进行项目的营销推广（住）。 第七章 项目商业部分如何操作。 第三部分：分析解决问题的办法深圳新业2016/11/18 20第二章 我们将面对怎样的市场。 预测之一越发严格的政策落实年 ;预测之二价格相继开始跳水 ,出现楼市拐点 ;预测之三大批的双限房放量 ,卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。 预测之四小型发展商相继淡出楼市 ,大型发展商之间抢占市场份额 ,竞争环境日趋激烈 1/18 21第二章 我们将面对怎样的市场。 预测之一越发严格的政策落实年 ;从 2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到 2007年 9月 27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的 39号令（ 236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。 无疑， 2008年，是广州房地产市场政策的落实年。 深圳新业2016/11/18 22第二章 我们将面对怎样的市场。 预测之二价格相继开始跳水 ,出现楼市拐点 ;从 2007年 10月份以后的商品房住宅交易量开始急剧下降 ,各区的商品房买卖网上备案量明显下滑 ;三级市场也进入前所未有的低迷期 ,不少三级市场门店开始出现撤点的现象 广州房地产市场正在遭遇冬季 ,必须警惕楼市可能出现的拐点 1/18 23第二章 我们将面对怎样的市场。 预测之三大批的双限房放量 ,卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。 2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。 另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。 房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。 高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。 深圳新业2016/11/18 24第二章 我们将面对怎样的市场。 预测之四小型发展商相继淡出楼市 ,大型发展商之间抢占市场份额 ,竞争环境日趋激烈 地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，房地产企业并购多发。 在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。 房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。 如何在激烈的市场竞争中站稳脚跟 ,是我们二期必须面临的课题 1/18 25第三章 我们的目标消费群体是谁（住）。 第一节 B、 地块目标消费群体定位及特征（目标消费群体及相关市场具体分析详见定位报告）深圳新业2016/11/18 26第一节 B、 年龄在 25 35岁之间，青年；普遍高学历、高素质；家庭结构 2 3人， H+W+C；工作和职业：大多数从事市场营销，医生、律师、会计师等专业技术工作，是单位的中基层骨干，工作是生活的重点，经常加班，不能自主控制工作时间，渴望休闲时间；家庭年收入在 8 15万元；目前居住情况：单位宿舍、租房或者拥有 40 左右的小户型；私车拥有情况：少量拥有私家车，公交车、地铁和的士是最主要的交通工具；深圳新业2016/11/18 27第一节 B、 生活方式：各种社交应酬多，朋友间聚会喜欢去酒吧、咖啡厅、思想理念：外向、开放、包容的，易于接受新的事物和理念，倾向于西方欧美式的理念和生活方式追求新奇和与众不同的个性、同时有着喜欢追赶潮流、惟恐落后的心理，看好未来的发展前景，渴望成功，努力上进，希望一步一步提高生活品质。 家庭结构2 3人， H+W+C；咨讯获取方式渠道：主流报纸、户外、网络、电视等，以及圈子内的口碑传播。 他们目前距离中产阶层还有一定的距离，渴望成为中产阶层，将成为社会的中坚力量。 深圳新业2016/11/18 28第一节 B、 前在广州工作者为主小部分是土生土长广州人多为初次置业者他们是谁。 深圳新业2016/11/18 29第一节 B、 型专业市场的经营者年轻的教师群体智慧型产业的小老板年轻的自由职业者中低档写字楼中的高级白领高档写字楼中的年轻白领潜在客户深圳新业2016/11/18 30他们需求的家是 能放松身心的地方符合他们品位的地方 小资情调 时尚气息 浪漫优雅方便生活的地方 配套完善 交通方便 物管完善 环境舒适 休闲空间深圳新业2016/11/18 31第一节 B、 过爆破式营销 ,为项目附加新颖的概念 ,精致的包装 ,用多方位集中式的宣传组合来。