第一太平戴维斯物业管理注意事项100问(编辑修改稿)

第一太平戴维斯物业管理注意事项100问(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 第三章 项目交付使用階段 熱點問題 50 問 物業管理 1．物業管理企業之經營模式採用包乾制及酬金制 包乾制：指由業主向物業管理企業支 付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。 酬金制：指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。 物業管理公司能否整體外判 物業管理项目可採取整體外判的方式，包括保安，工程，綠化等项目的外判，但此方式不利於整體的管理，現時較少採用，一般採用部分项目外判的經營方式（如清潔的外判），因為此方式便於管理工作的開展及加強對工作人員的管理。 物業管理區 域的劃分，倘若一個项目分四期，怎樣區分其物業管理區域 物業管理區域的劃分，除了可從建築物外觀上區分外，還可在不同的區域設立標識牌，種植不同的綠化品種作為區分區域的方式， 也 可對不同區域實行封閉式管理 ， 在不同期的管理区域内设立管理处， 安排工作人员 专职负责该区域的物业管理工作。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理 《物業管理條例》中明確規定：“一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。 ” 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。 業主大會作出選聘和解聘物業管理企業、制定和修改業主公約、業主大會 議事規則、專項維修資金使用和續籌方案的決定必須經物業管理區域內全體業主所持投票權 2/3 以上通過。 發展商能否送樓頂予業主“天臺花園” 发展商不能送楼顶予业主天臺花园。 樓宇天臺不應屬於某個或某部分業主所有，而應該屬於整棟樓宇全體所有權人或使用人共同所有和使用。 商品房的開發商若將其贈送給個別購房者，構成了對其他購房者天臺使用權的侵害，其贈送行為應屬無效。 社區活動之指標 社區活動指標包括：社區活動項目，社區活動範圍，參與人 数 ，活動的影響 社區活動的經費來源 物業管理公司可從以下方式為社區活動 籌集資金： 1. 從管理經費中按一定的比例提取資金，用於社區活動； 2. 尋求企事業單位和個人的贊助： 3. 由社區文化活動的直接受益者出資，如組織旅遊，資金的主要來源是 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 向參與者籌集； 4. 從一些經營性活動的收入中提取費用。 深圳市會所經營：自營還是外包 深圳市會所經營以外包方式較多，此方式可減少人員和物資的投入，降低經營的風險，並能給物業公司帶來較穩定的收入。 而且會所外包給專業的，有經驗的公司經營，將會帶來更為可觀的經濟效益。 管理公司如何處理車場車位數量不足 管理公司處理車場車位數量不足，可以考慮 如下方法： 1) 運用現有車位，合理分配。 現有的室內停車位是有限的，但如果樓層高度適度的話，空間是可以開發利用的。 比如每個車位可以改造成上下雙層車位，利用升降裝置把車輛升起。 上層車位可以是固定車主的車位，下層也可定為臨時車位。 工程設計可採取中心通道停車、升起後向兩側停放車輛的方法，設備可統一也可獨立城一個橫跨整體，合理地運用好空間。 建立體停車場，如資金不足，可以採取合作經營的方式。 2) 車位的合理分佈、設計及劃線都直接影響到車位數量。 技術高、經驗多，劃線的設備專用，各種車輛分區劃線，車位的大小合理，交通標識設置得當，所以利於疏導，所劃出的線規範合理，增加了可 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 用車位的數量。 有條件的可以請示交通管理部門在車道上劃停車線解決。 3) 停車場向地下發展。 開發利用室外停車場地下空間，向地下發展開拓使用車位。 多層立體地下停車庫可採用鋼筋混凝土結構築造立體停車庫，升降電梯運送車輛，實行封閉式管理，並由專業工作人員負責通道車輛，不但能解決停車難的問題，又可解決車輛被盜的問題。 4) 加強車場（車庫）的管理。 5) 室外停車場的空間利用。 不過，解決停車難的問題，靠業主和物業管理公司只是屬於 “ 治 標 ” ，在寸土寸金的土地開發利用中，工程前期就應充分考慮到停車庫的問題。 只有把問題解決在建築工程的初期，才能有效解決停車難的問題。 停車場服務內容 停车场 是指供機動車停放的各種室內或者室外場所 ， 其 服務內容包括： 1. 禁止亂停放車輛，在道路兩旁及出入口等重點位置設立禁放標誌牌； ，鋪設減速板，確保行人安全； ，對機動車出入進行登記，設專人指揮車輛進出物業區域並在規定區域整齊停放； ，檢查有無消防安全隱患，保證車輛安全； ，每天清掃車場 ，並定期清洗車場。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 1深圳市停車場車輛之保管收費標準 停車場類型 收費標準 車類 一類（含多層住宅區、高層商住樓、住宅樓） 二類（含工業小區、寫字樓、商業大廈、賓館、酒家、碼頭等） 多層住宅區 高層商住樓（住宅樓） 臨時保管 月保管 臨時保管 月保管 臨時保管 月保管 露天 室內 露天 室內 露天 室內 露天 室內 露天 室內 露天 室內 小型汽車含 2噸以下人貨車、 19座以下旅行車各類小型客車、小轎車 5元 /次 首兩小時 5元第 3小時起 3元 /小時 120 200 5元 /次 首兩小時 5元第 3小時起 3元 /小時 250 400 5元 /次 首兩小時 5元第 3小時起 3元 /小時 300 500 中型汽車含 25噸貨車 2040座旅行車、客車 10元 /次 250 10元 /次 500 10元 /次 600 大型汽車含 5噸以上貨車、拖車、平板車、集裝箱車 15元 /次 360 15元 /次 750 15元 /次 900 說明： 本表所稱的各類汽車含柴油車和改用的液化氣為燃料的車輛。 臨時保管每次收費以當天為計費單位，計時（室內）收費每天最高不得超過：一類停 車場為 20元；二類停車場為 30元。 月保管的車輛，在本場臨時進出不得另行收費。 室內停車場是指永久性的混磚結構或框架結構建築；用鐵皮等搭建的室內停車場收費不得超過露天停車場的 50%； 車輛臨時進出停車場在規定時間內免收費，免收費時間：一類停車場半小時內；二類停車場 10分鐘內； 摩托車保管收費標準不分停車場類型統一按以下標準執行：臨時停車每次露天 1元室內 2元；月卡露天 30元，室內 60 元。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 1物業單元與車位之配置比例 現時深圳市有關物業單元與車位之配置比例 法规 還不夠完善。 車位之配置 可參考深圳市城市規劃委員會公佈之 深圳市鹽田 0302 號片區 [小梅沙地區 ]法定圖則 之 機動車停車位配置標準表。 機動車停車位配置標準表 序號 類別 單位 配建標準 1 高中檔旅館（賓館、招待所） 車位 /100m178。 建築面積 2 普通旅館（招待所） 車位 /100m178。 建築面積 3 飯店、酒家 車位 /100m178。 建築面積 4 商業區 車位 /100m178。 建築面積 5 普通辦公樓 車位 /100m178。 建築面積 6 旅遊區、度假村 車位 /1公頃建築面 積 7 特種公園 車位 /1公頃建築面 積 1015 8 文化娛樂 車位 /100m178。 建築面積 9 住宅 車位 /100m178。 建築面積 10 幼稚園 車位 /100m178。 建築面積 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 1業主委員會成立之時間 《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》規定：“住宅區已入住率達到百分之五十以上時或自第一個業主入夥之日起滿兩年的，開發建設單位或其委託的單位應當及時告知區住宅主管部門，區住宅管理部門應在接到告知之日起六個月內召集第一次業主大會，選舉產生業主委員會。 ” 1召開業主大會的時間要求 《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》規定：“業主大會由業主委員會負責召集，並每年至少召開一次。 ” 具體實施辦法由省、自治區、直轄市自行制定而不同。 1是否必須成立業主委員會 《物業管理條例》規定：“只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 ”故並非一定要成立業主委員會。 1業主委員會委員之條件及人數 成為業主委員會委員的前提條件是：必須是小區的業主，使用人不能成為 業主委員會委員。 業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力，且具有完全民事行為能力 的 業主擔任。 業主委員根據物業管理區域的規模由 515 名委員單數組成。 設主任 1 名，副主任 1名，由業主委員會委員選舉產生。 1業主委員會之職責 《物業管理條例》規定：業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責： 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 ，報告物業管理的實施情況； ； 、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服 務合同； ；。 1業主大會組成之職責 《物業管理條例》中業主大會履行下列職責： 1. 制定、修改業主公約和業主大會議事規則； 2. 選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作； 3. 選聘、解聘物業管理企業； 4. 決定專。