河北保定市房地产市场调研报告59页

河北保定市房地产市场调研报告59页内容摘要：

河北保定市房地产市场调研报告59页 本次对保定市房地产市场的市态调研，主要从本市房地产宏观市场环境、区域市场状况及竞争市场入手，通过市土地局、房管局、统计局、规划局等政府主管部门帮助，结合2003 保定年鉴 新市区土地志 等资料，以及保定市场多个项目，来重点了解保定房地产业发展状况和趋势，将得到的原始信息进行归纳、分析、总结，并做进一步的提炼，在此基础上得出相关结论，为本项目以后的定位提供科学依据。 第一部分 城市宏观市场分析 10第二部分 新市区区域发展状况 18第三部分 保定市房地产市场分析 24第四部分 潜在目标客户群调查分析 45第五部分 区域性房地产市场概况 52第六部分 本项目地块分析 74第七部分 项目总体定位建议 84第八部分 项目初步测算分析 市地理位置分析区位优越，市场广阔保定市位于河北省中部，太行山北部东麓，冀中平原西部。 北纬 38° 1000，东经 113° 4020之间。 北邻北京市和张家口市，东接廊坊市和沧州市，南与石家庄市和衡水市相连，西部与山西省接壤。 地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京 140公里，东距天津 145公里，西南距河北省会石家庄 125公里 ,位居京津冀区域经济当中 ,素有 “首都南大门”之称。 保定市拥有独特的地理位置优势 紧临京、津、石，坐拥经济核心区域优势。 第一部分 城市宏观经济分析保定市在“项目立市、工业强市、特色兴市”的政策带领下，到2004年年底 到了 1109 亿 , 人均创 经超过了万元。 在以工业强市的政策影响下 ,大力发展工业 化 , 城市经济在近两年飞速发展，居民收入增长较快，促进了社会消费品零售总额稳步增长。 此外，房地产市场由 2004年开始加大了批放量，消费者需求得到了最大化的释放，销售率持续攀升，价格大浮度上涨，加之大规模的城市改建工程集中进行，促进了房地产消费群体的扩增，在城市经济增长中，房地产市场所占比重逐步攀升。 0 2 年- 2 0 0 6 年保定市消费品零售总额01002003004005002002 2003 2004 2005 2006消费品零售总额( 亿元)2 0 0 2 年- 2 0 0 6 003 2004 2005 2006年份全社会固定资产投资（亿元）从整体形势看，保定市宏观调控正在加大力度引进外资，经济形势将持续好转。 对保定市来讲主要的有利因素包括：第一，目前保定市经济运行处于上升期，经济增长的潜能将得到进一步释放和发挥；第二，以汽车、住房等为代表的新一轮消费热点将继续带动汽车附属品市场、家电产品市场、建筑装饰材料市场的旺盛需求；第三，保定市第二产业将进一步拓展，加快经济发展速度，从而带动人均收入的较快上涨，商品零售行业将进一步提高；第四，交通条件的不断改善，强化了保定市成为京、津、石金三角的优势；第五，中心城市的建设速度，将有利于保定市房地产业的持续、快速发展。 市政策方针保定市政府明确提出了“建设京南近海强市名城“的奋斗目标。 “京南”，就是凭借京南中心城市的优势，主动承接京津辐射，打造“南资北移”、“南企北扩”的桥头堡，力争在京津冀一体化发展中占有重要地位。 “近海”，就是利用沿海一线腹地、“东出西联”中继站的特殊区位，融入沿海经济隆起带，积极参与国际经济大循环。 “强市”，就是促进经济向大总量、高层次加快迈进，推动经济实力快速提升。 市总体规划 保定市重点开发区域示意图保定市 2006年制定的总体规划要点是“科学谋划推动科学发展”，避免“建设性浪费和破坏”。 靠“保定制造”、“保定文化”双轮驱动，实施“强县兴市”战略，统筹区域发展“做大中心、发展南北、保护两翼”，构建“南车北电东纺西绿城市 ” 的空间布局。 打造文化保定，抓好“一纲一力四目”。 县域发展，突出“四项重点” ，强调新农村建设要“通进去、走出来、化起来”。 按“南车北电”的规划发展方向，城市南北两侧均为重点开发工业区域。 而商业区正随着城市发展方向的调整由原老城区的裕华路逐步向西延伸，至东风路与朝阳大街。 北侧则是受到高度重视的“中国电谷”。 因其城市规划的方向影响，预计在未来的发展过程中，北部商业项目的开发将会有所增长。 理位置新市区位于保定市西半部，面积占整个保定市区近 1/2，是保定市的政治、经济、文化、科技中心。 全国著名的乐凯胶片公司、天威集团、天鹅化纤集团、风帆集团等十余家大企业及新兴的国家级高新技术产业开发区均坐落在该区，为全区的经济发展在人才、技术、信息等方面提供了优越的软条件。 水、电、气、暖等市政配套遍布全区，为全区经济发展提供了保障。 此外，新市区交通发达，京广铁路、京深高速公路、保涞公路、保阜公路及市外环路均从区内通过，形成了纵横相贯，四通八达的交通网络。 第二部分 口情况新市区是一座城乡结合的新型城区，辖 6个乡， 6个街道办事处， 74个行政村， 84个居民委员会，面积 口 、型高科技产业基地 ,划用地方向以现在为基础 ,形成 ” 三区两带 ” 的布置格局，把朝阳大街打造成保定市黄金商业区 , 把乐凯大街两侧打造成集住宿、餐饮、商务、娱乐、休闲为一体的综合服务区，加快土地报批和招商引资步伐，把新旧保满路之间建立成我区最具活力的工业经济增长区。 谋划七一路西延两侧开发，重点发展科技、教育和高科技农业项目，将七一路西延建成我区的绿色新兴产业带。 调整农业产业结构，以西北外环为轴，积极推进农业标准化生产，把西北外环建成新区的高效农业带。 内的高新技术企业按 15%的税率征收所得税。 2、区内新建三资型高新技术企业，经营期在十年以上，从获利年度起，头二年免征所得税，免税期满后，财政再返还一年，后二年减半征收。 3、区内新建内资型高新技术企业，经营期在十年以上的，从投产年度起，头两年免征所得税，免税期满后，财政再返还一年。 4、区内企业当年出口产品的产值达到当年总产值 70%以上的，由税务部门按有关政策规定税率征收后，由区财政返还部分税金，使企业的所得税税负水平达到 10%。 5、国家级新产品三年内、省级新产品二年内、经高新区认定的高新技术产品一年内，按实际交纳的增值税额的 25%，按先征后返的办法，由财政返还企业。 6、外资企业免征耕地占用税和固定资产方向调节税。 四、域性经济情况2005年，新市区社会生产总值 财政收入30959万元，全社会固定资产投资五年累计完成 业产业从 26%提高到 45%。 全区大规模工业企业达 52家，实现工业增加值 口创汇 1100万美元。 2005年农民人均纯收入达 5010元，五年来年均增加 212元。 保定市重点开发的工业区中有三个分布在新市区南、北、西侧，加之城市主干道朝阳大街贯穿南北，将整体带动新市区的区域性经济发展，使本区域成为保定市的 富裕区。 此外，在带动经济的同时，必然会吸引大批的投资者关注，而固定资产投资一直是保定市投资者所关注的焦点。 定市住宅市场分析保定市房屋权属登记记录单位：万平方米保定市房地产市场商品房开发及投放主要集中在2003年至目前。 其中以 2004年为最高点， 2006年开始再次涨高。 随着大面积的城中村改建，消费者购买量扩增， 2006年购买需求量加大。 预计 2007年商品房投资将会持续攀升。 0204060801001201401601802002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年商品房房改房经济房保定市房屋产权产籍监理处数据来源：保定市房屋产权产籍监理处第三部分 保定市房地产市场分析商品房价格变化每平米单价数据来源：保定市房屋产权产籍监理处0500100015002000250030002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年商品房价格商品房价格波动较大，主要体现在 2000年 2003年，房地产方面重心放在旧城改造上面。 2003年下半年逐渐放开了房地产市场，从 2004年底至 2005年，普通住宅均价开始大浮度上涨，上涨幅度高达 30%，远远高出全国的平均水平，进入 2006年涨价幅度趋持续，预计今年底到明年初将有望突破 3500元。 、 1998年停止住房实物分配、实行住房分配货币化的城镇住房制度改革和把住宅建设培育成为国民经济新增长点的一系列刺激住房需求措施的“惯性”作用；2、 投资渠道较少、股票市场让中小投资者失去信心从而使大量社会资金选择房地产这一相对安全、稳定的投资对象；3、房地产开发商垄断话语权，针对“买涨不买落”的购房心态营造涨价气氛及房地产投机炒作。 保定市住宅市场在过去的发展过程中，受 2000年城市整体规划布局的影响，商品住宅市场开始逐步上升，日渐凸显，在开发量稳步提升的同时，近两年价格变化浮度上涨比例日渐提高，尤其是 2004年底开始至目前，每平方米市场均价由 1700元 /平方米上涨至 2900元 /平方米左右。 根据城市规划中大面积的城中村改建项目的即将入市，预计 2007年价格上涨浮度将恢复稳步阶段。 而新开区将在规划政策的影响下成为全市价格上涨比例最高区域。 华中路商业圈 代表项目 ：保定商场、北国商城、钟楼商厦、保定百货、裕华小商品批发市场及永华南路、恒祥南大街沿线商业等 配套服务 ：直隶总督府、大慈阁等旅游景点 商圈特点： 传统商圈，商业氛围最为成熟2、火车站商圈 代表项目 ：鑫龙湾、富泰商贸、十方商贸城等为代表的小商品批发市场 配套服务： 保定宾馆、海龙商务中心等 商圈特点： 商业产品档次总体感觉较低3、朝阳南大街商圈 代表项目： 时代商厦、国贸、大世界、新天地、新华书店等 配套服务 ：百世开利大厦、中银大厦等 商圈特点 ：商圈规模较小，正处于不断成长发展中4、朝阳北大街商圈 代表项目 ：保百购物广场、丽隆家居广场、京海世贸广场及天鹅路临街商铺等 配套服务 ：恒通财富中心、假日酒店、星光酒店及国际俱乐部、美食山等 商圈特点： 高档的商务休闲娱乐场所聚集，保定市商务气氛最浓，） 保定市主要大型商场概况一览表： （数据截止到调研日 4月 8号）项目名称 地理位置。