江西新余市房地产市场研究报告71PPT

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江西新余市房地产市场研究报告71PPT 新 余 房 地 产 市 场调 研 报 告都品投资2009年 3月本市调报告要解决的问题：透析新余市房地产竞争现状分析新余房产板块发展趋势了解新余购房消费者心态及需求找出新余房地产市场机会为本案前期定位策划指导依据解 读 新 余1规 模经 济城市化工业化环 境不大的新余地处赣西中部辖区面积 3178平方公里辖区常住人口 112万人辖区常住户数 38万户下辖 1区 (渝水区 )1县 (分宜县 )743252563827188233178 3554393802525918669 18831227914551541834691098244735373846401122000120002200032000南昌 景德镇 萍乡 九江 新余 鹰潭 赣州 吉安 宜春 抚州 上饶100300500700辖区面积(平方公里)常住总人口(万)全省 11个地市的辖区面积及常住人口对比图 辖区面积全省对比，新余最小； 辖区常住人口全省对比，新余排倒数第二，仅多于鹰潭；不小的市区新余市区行政辖区范围市区行政区域面积 1789平方公里市区建成区面积 51平方公里市区常住人口 区常住户数 城五区 ,两江四岸的城市框架617423108059817891374791382253221213382 2 1 . 34 4 . 78 3 . 25 9 . 81 9 . 85 7 . 95 1 . 81 0 1 . 01 0 5 . 83 7 . 78 1 . 11010102010南 昌 景德镇 萍乡 九江 新余 鹰潭 赣州 吉安 宜春 抚州 上饶10110210市区行政区域面积（平方公里）市区年末总人口（万人）全省 11个设区市市区行政区域面积及年末总人口 按设区市市区行政区域面积比 ,新余全省排第三位； 按设区市市区年末常住人口比 ,新余全省排第五位；解 读 新 余1规 模经 济城市化工业化环 境高速发展的经济1 4 4 . 0 61 7 7 . 3 22 1 4 . 2 71 1 7 . 61 5 . 2 0 %1 7 . 1 0 %1 6 . 5 0 %1 5 . 3 0 %1001502002003 2004 2005 20068 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 6 . 0 0 %元)新余最近几年 面积及人口相对的，新余的经济发展却显示的非常强劲，四年来 5%45081079319125131387072 74368188 81677053260201 5 . 2 0 %1 4 . 6 0 %1 4 . 1 0 %1 3 . 1 0 %1 2 . 8 0 %1 3 . 3 0 % 1 3 . 2 0 % 1 3 . 3 0 %1 3 . 6 0 %1 3 . 7 0 %1 5 . 3 0 %2000120002200032000南昌 景德镇 萍乡 九江 新余 鹰潭 赣州 吉安 宜春 抚州 上饶8 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 6 . 0 0 %人均G D P ( 元)2 0 0 6 年G D P 增速全省 2006年人均 006年新余人均 次于南昌 ;我们展示了另一个篷勃的新余。 解 读 新 余1规 模经 济城市化工业化环 境高城市化率3 9 . 9 %2 7 . 5 % 2 9 . 5 %3 1 . 4 %3 3 . 3 %5 0 . 0 %4 5 . 6 %2 0 . 3 %3 2 . 5 %4 4 . 6 %4 7 . 1 %南昌 景德镇 萍乡 九江 新余 鹰潭 赣州 吉安 宜春 抚州 上饶各地市辖区城市化率全省 11个地市的城市化率对比图城市化表现有很多指标，以城市化率来讲，新余目前排全省第一 ,此指标为代表城市化进程的最直接指标 417432242251606824109203126373643 47南昌 景德镇 萍乡 九江 新余 鹰潭 赣州 吉安 宜春 抚州 上饶市区建成区面积（平方公里）城区非农业人口（万人）全省 11个地市市区建成面积规模对比图注：数据来源于省年鉴 06年年末数据在全地区人口不多的前提下，城市市区建成规模排到五位 ;城区非农业人口为 32万 ,排全省第六位 ;城市化建筑、规划2 . 4 %4 . 0 %3 . 0 %2 . 9 %3 . 5 %2 . 9 %4 . 2 %3 . 2 %4 . 3 %3 . 7 %6 . 0 %南昌 景德镇 萍乡 九江 新余 鹰潭 赣州 吉安 宜春 抚州 上饶市区建成区园林绿化率人民广场 湿地公园 体育广场城市化的别一个表现即现代化建筑及园林绿化，新余目前建成了很多高起点，高规格的现代化建筑，城市园林绿化率也较高，仅次于省会南昌及旅游城市九江高起点城市园林、绿化 仰天岗。 崇庆寺抱石公园效果图北湖公园实景孔目江及湿地公园仰天岗森林公园实景南湖公园实景新余的城市建筑、园林、景区建设无不代表着较深的城市化发展进程。 较高的消费水平7444 74746571 664268826382544668448323647475489432112431019291539500914796489962 1009595931015145009500南昌 景德镇 萍乡 九江 新余 鹰潭 赣州 吉安 宜春 抚州 上饶500550010500年消费水平( 元）人均可支配收入（元）全省 2006年各地市人均可支配收入及消费水平新余的城镇居民人均可支配收入（ 2006年末统计数据）为 10151元，仅次于南昌和上饶，全省排第三位。 新余的城镇居民年消费水平（ 2006年末统计数据）为 8323元，居全省第一。 以上也是城市化指标，可看出新余相对收入水平较高，而且消费积极性高，消费水平高。 解 读 新 余1规 模经 济城市化工业化环 境工业主导的产业结构2 . 5 % 2 . 9 % 3 . 4 %1 3 . 2 %1 6 . 0 %5 5 . 5 %5 8 . 6 %5 7 . 7 %5 9 . 6 %2 6 . 2 %4 0 . 2 %4 2 . 4 %4 1 . 3 % 4 6 . 7 %4 3 . 2 %4 3 . 5 0 %7 0 . 8 0 %5 6 . 4 0 %4 4 . 4 0 %3 9 . 6 0 %3 7 . 3 0 %5 0 . 9 0 %1 9 . 1 %8 . 8 %6 . 0 % 1 . 4 %5 . 9 %1 . 0 %6 1 . 2 %3 8 . 9 0 %3 2 . 8 0 %3 1 . 6 0 %4 0 . 9 0 %南昌 景德镇 萍乡 九江 新余 鹰潭 赣州 吉安 宜春 抚州 上饶第一产业（亿元） 第二产业（亿元） 第三产业（亿元）全省 06年各地市三大产业结构对比新余的工业化进程为 在全省各地（市区）对比来看排名第二，仅次于萍乡。 从非农业人口在单位企业的从业率可进一步看出城市化进程，高达 高于全省平均水平 29%近三倍 产业人口结构可看出，新余主要为工业从业人口及服务业从业人口，所占比例都是全省排第一位。 新余的私营 /个体从业人员并不多，共 从侧面一定程度反映零售商业的景气程度一般。 1 4 . 5 %4 . 3 %1 0 . 5 %5 . 9 %1 0 . 4 %1 5 . 6 %1 0 . 4 %1 6 . 8 %4 1 . 4 %1 2 . 2 %1 1 . 3 %1 7 . 2 %1 6 . 4 %1 1 . 5 %1 5 . 5 %2 6 . 1 0 %2 3 . 0 0 %1 6 . 6 0 %2 1 . 8 0 %2 2 . 9 0 %1 6 . 4 0 %1 0 . 9 0 %1 1 . 0 %4 1 . 8 %1 3 . 0 %1 7 . 0 %7 . 8 %1 0 . 7 %1 0 . 1 %1 1 . 7 0 %3 7 . 1 0 %1 1 . 7 0 %2 5 . 4 0 %南昌 景德镇 萍乡 九江 新余 鹰潭 赣州 吉安 宜春 抚州 上饶私营/ 个体从业（万人）服务业从业人口（万人）工业从业人口（万人）全省 06年各地市不同产业从业人口占总城区非农人口比例解 读 新 余1规 模经 济城市化工业化环 境环境受污的新余城南从 2006年年鉴统计的工业三废排放量加权的城市受污威胁排名，新余市排在第二位，特别是工业废气的排放污染，已经影响到新钢生活区的空气质量。 近两年有大量的新钢职工把居所移至城北空气质量较好的楼盘。 此点在城市角度是劣势，但对于本案区位及生态特征来说却成为了机会。 工业废水排放(万吨 )固体废物排放(万吨 )工业废气 (万立方米 )工业污染威胁指数受污威胁排名前五上 饶 市 4 173 099 1新 余 市 5 580 523 2南 昌 市 9 802 710 3九 江 市 6 587 534 4吉 安 市 9 609 235 5新钢的降尘及 月新余环境检测报告摘录：新钢氧气厂 出二级标准限值 17%新钢监测点降尘（ 降尘值超标较严重2007年 9月新余环境检测报告摘录：本月污染指数最高值为 91 ，主要污染物为可吸入颗粒物 钢监测点降尘（ 降尘值严重超标新钢的降尘及 得新钢生活区、新钢周边，甚至城南片区都成为不宜居地带。 印象新余 (小结 ) 新余并不大，辖区范围及人口不及某些地市一个县； 新余并不小，城区面积、城区建成规模及城区非农人口在全省都能排前五，新余的城区人均绿化率较高； 新余经济发展非常强劲，连续多年蝉联人均 名； 06年城区 1%，新余在惊人的发展。 新余的城市化进程相对较深，不管是城市化率，城市规划、建筑，还是居民生活 /消费水平都仅次于南昌甚至消费水平超越了南昌。 新余是一个工业化的城市，不管是从产业结构还是从业人口结构，工业都占了半壁江山。 但新余的私营 /个体行业发展程度相对较弱。 尽管新余市政府花了很大的投入在园林绿化方面，但新钢周围的城南片区的污染已成为新余人之痛，新余人也因此对生态更为看重。 总之，新余是一个目前规模不大，但生机勃勃，潜力巨大的城市。 新 余 宏 观 楼 市2板块分区宏观走势发展阶段供需状况未来规划新余楼市板块划分（传统）城东片区城北片区城南片区 新余楼市主要分为三大片区：城北片区、城东片区及城南片区； 铁路以北、孔目江以西划为城北片区； 孔目江以东，袁江以北划为城东片区； 铁路以南划为大城南片区 从三大片区板块气质来看，城南属老城区 /商业区，很多商业网点密集于此；城北属新城区 /商务区，很多政府机关、企事业单位分布于此，由于市政府的迁入， 04年起此片区楼市发展迅速；城东片区则属于经济开发区。 新余楼市板块划分（规划） 从规划方向上由传统的三大板块分为了六个板块。 铁路以北，劳动北路以西划为城北板块； 铁路以北，劳动北路以东，孔目江以西划为孔目江板块； 铁路以北，孔目江以东划为城东板块； 铁路以南，新钢生活区以北，沁园路以西划。