长沙凯旋帝景项目营销策略报告106PPT

长沙凯旋帝景项目营销策略报告106PPT内容摘要：

长沙凯旋帝景项目营销策略报告106PPT 增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30凯旋帝景下一阶段营销策略报告伯联机构 (长沙 )2008/08/31增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30销售情况预估算到访约 840台 转化率为 8:1成交约 104套预计日来访量 3台本策略报告包括时间约 160天 销售目标 :60套理想日来访量 6台 理想目标 :120套通过各种营销努力以及合理的销售政策 ,我们有可能在本报告有效期内实现理想目标 120套增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30开发商目标 如何实现开发商的目标开发商目标 :20套现有状况估计可达目标 :11套如何达到开发商目标何提高来访量何提高客户转化率项目形象定位上要与目标客户群高项目工程形象与软形象高危机公关能力，提升销售人员的销售技巧高信息的诱惑力高渠道的利用效率活动，多聚人气增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30可销售货量分析楼栋 1 3 4 合计二房 5 17 53 75三房 0 16 34 50四房 0 14 0 14复式 15 0 0 15合计 20 47 87 154可售货量可售货量为 180套，二房为 78套，三房为 68套，四房为 15套，复式为 19套按照约定的目标 ,本报告期内将完成现有可售量的 66%增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30凯旋帝景 营销策略路线图营销思路市场篇客户篇策略篇执行篇项目篇增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30凯旋帝景 营销策略路线图策略路线图项目篇配套理解产品理解运作回顾项目认知总结区位理解增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30项目位于长沙榔梨镇，乡镇属性大于城市属性，长沙市民认同度低 , 离长沙新火车站有一定的距离区域位置凯旋帝景东站高桥长沙新火车站机场增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30项目属于星马新城 ,居于机场、东站与新火车三个交通枢纽之间 ,未来区位优势明显 ,但是未来价值难以提前兑现区域位置增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30凯旋帝景 营销策略路线图策略路线图项目篇配套理解产品理解运作回顾项目认知总结区位理解增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30从长沙到项目主要通道为东站至黄兴的乡镇道与机场高速，高速收费站与低等级乡镇道，交通出行成本高，导致心理距离大于实际距离交通配套凯旋帝景东站高桥增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30项目周边配套虽然比较齐全 ,但是各种配套与项目都有一定的距离 ,且多为乡镇配套 ,档次不高 ,娱乐休闲配套不足生活配套增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30凯旋帝景 营销策略路线图策略路线图项目篇配套理解产品理解运作回顾项目认知总结区位理解增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30德式精工建筑，透入出建筑的质感、大气、峻拔之美规划建筑大量竖线条的运用 ,体现了建筑的峻朗挺拔之感银灰白的立面色彩体现着建筑的庄重、沉稳、大气大面积的玻璃运用体现着建筑的时尚与简洁多重的重复与间隔体现着建筑的韵律与节奏之美起伏多变的天际线人车分流的纯洁社区三大交通中转站里的中心地标增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30多主题的法式社区园林 ,广场、步道、水景营造着一个庄重与人性的社区。 园林规划大气滂沱的法式园林以组团景观和入口中心景观为主广场、步道、线性水景构成的优社区多主题社区园林 ,以人性的态度礼遇社区的每一个群体入口处规整的树列 ,庄重的仪式感 ,体现着社区的尊贵感水 、鸟、树构成的诗意社区增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30关键词 :大气 /人本 /浪费 /赠送 /亮点少户型设计坐南朝北 ,格局方正 ，南北通透两层挑高客厅、入户花园 ,主从分离 ,双主卧设计体现主人尊贵位设计及大的体现了以人为本的设计思想交通面积浪费过大阳台、飘窗、入户花园赠送面积增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30关建词 :时尚 /方正 /通透 /赠送面积 /实用户型设计87 户型格局方正 ,南北通透入户花园、阳台、飘窗赠送面积主卧、客厅朝南交通面积浪费过大卫生间太过深入127 户型格局方正 ,南北通透 ,客厅、主卧朝南错层设计，干湿分离、流线畅通入户花园 ,阳台 ,飘窗赠送面积卫生间增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/301#（ 11(五房 ) 02(两房 ) 03(五房 ) 04(五房 ) 05(两房 ) 06(五房 ) 1202 1205 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1002 1005 901 902 903 904 905 906 802 805 702 703 704 705 706701 602 605 501 502 503 504 505 506 402 405 301 302 303 304 305 306 202 205 101 102 103 104 105 106产品去化分析 1号栋小户型产品去化快 ,复式产品由于总价相对高，去化速度慢楼层的速度去化越高于高楼层单位西边单位去化速度明显低于东边单位复式楼由于总价相对较高去化比较慢销售增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30产品去化分析 3号栋小户型产品去化快 ,低楼层由于单价低，去化速度优于高层产品楼层的速度去化明显高于高楼层单位西边单位去化速度明显低于东边单位01,03（三房）02,04（四房）05（两房）06（两房）01,03（三房）02,04（四房）05（两房）06（两房）801,03 2802,04 2805 2806 1401,03 1402,04 1405 14062701,03 2702,04 2705 2706 1301,03 1302,04 1305 13062601,03 2602,04 2605 2606 1201,03 1202,04 1205 12062501,03 2502,04 2505 2506 1101,03 1102,04 1105 11062401,03 2402,04 2405 2406 1001,03 1002,04 1005 10062301,03 2302,04 2305 2306 901,03 902,04 905 9062201,03 2202,04 2205 2206 801,03 802,04 805 8062101,03 2102,04 2105 2106 701,03 702,04 705 7062001,03 2002,04 2005 2006 601,03 602,04 605 6061901,03 1902,04 1905 1906 501,03 502,04 505 5061801,03 1802,04 1805 1806 401,03 402,04 405 4061701,03 1702,04 1705 1706 301,02 3031601,03 1602,04 1605 1606 207,08 2091501,03 1502,04 1505 1506 107,108 109销售增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30凯旋帝景 营销策略路线图策略路线图项目篇配套理解产品理解运作回顾项目认知总结区位理解增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30项目形象不能有效的传播 ,导致概念失效 ,项目案命导致客户认知错误 ,不利锁定目标客户由于项目缺乏有效的系统推广以及炒作 ,我司前一段时间提出的概念 有有效的传达给长沙 ,概念认知度低 ,特别是由于经济形势不容乐观 ,该概念将相对市场失效项目形象概念提出系统炒作引起关注 概念流行持续讨论同时我司认为在现在的市场情况下项目案名凯旋帝景与项目实际形象以及调性不符 ,凯旋帝景体现着古典与贵气 ,与项目发式的浪漫凯旋帝景 古典、尊贵、庄严项目调性 法式浪漫 ,德式简洁增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30工程形象不佳 ,施工进度不快 ,导致部分客户流失工程形象工程进度问题 5号栋停工 ,3号栋施工缓慢 ,导致大多客户认为项目出现了问题工地民工经常到营销中心闹事 ,影响项目形象 ,并导致客户流失工地民工说话随便 ,导致一些谣言传达一些观看工地的客户 ,导致客户流失增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30曾经有人说 :广告费有一半是浪费的 ,但是不知道是哪一半推广策略广告的作用广而告之 ,将信息传播出去将项目的核心卖点 ,传给目标客户推广问题推广中调性不鲜明 ,过高的档次与项目价格不符合卖点体系不够清晰 ,在市场整体下跌的情况 ,不管怎么说未来前景都不过是个假设核心卖点不准 ,在弱市情况下 ,惟有诱惑人的价格才是制胜的硬道理 ,其他的卖点不过是成交必须的理由缺少媒介的有效组合 ,只靠行销 、单张派发 ,信息传达乏力 ,特别是在现阶段 ,任何一个销售政策都应及时发布 ,并且信息到达率要高增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30“ 我们看到的奥运会 ,只不过是别人眼里的奥运会” 道将帮助我们直接与客户沟通渠道并直接与客户零距离接触渠道问题项目周边企事业单位多 ,但是没有有效的挖掘 ,执行力不够大部分老客户未能及时回访 ,特别是在项目工程进度时 ,缺乏有效的策略与老客户沟通 ,导致老带新效果不甚理想缺乏有效的措施 ,激励客户带人看房或者是一起看房兼职人员积极性不够 ,不能有效的促进来访增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30缺乏有效的危机公关机制 ,导致危机处理效率低公关问题危机公关的作用房地产是个矛盾多发的行业 ,有效的危机公关能化害为利危机公关能有效的、及时的避免一些不利的信息传播公关问题项目开发以来因各种原因导致工程进度缓慢 ,而在这种问题发生时 ,却无有效的危机处理措施 ,导致部分 项目危机发生时不能及时的沟通客户领袖 ,导致项目不利信息持续传播销售人员危机处理能力低 ,不能与矛盾客户进行有效的沟通项目缺乏与客户沟通的渠道与机制 ,不能及时与客户沟通感情增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30凯旋帝景 营销策略路线图策略路线图项目篇配套理解产品理解运作回顾项目认知总结区位理解增辉凯旋帝景年度营销策略 ·伯联机构 (长沙 )08/08/30项目认知总结项目乡镇属性大于城市属性 ,长沙人认同度低。