长沙国泰新兴都市森林营销策划报告96PPT华远经纪

长沙国泰新兴都市森林营销策划报告96PPT华远经纪内容摘要：

长沙国泰新兴都市森林营销策划报告96PPT华远经纪 第 0 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目新兴都市森林营销策划报告谨呈：长沙国泰北京华远经纪有限公司第 1 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目一 问题界定二 市场研究四 项目定位五 建筑规划六 营销推广三 项目价值分析第 2 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目项目背景开发商的困难 开发商的目标地价成本较高。 项目第一期西北角金星变电站对项目内居民生活造成一定影响。 开发商希望通过更改规划或产品，使高层变成洋房，降低成本。 开发商要求稳，快速回笼资金。 实现公司品牌和项目形象的双赢局面第 3 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目问题结构化问题一：淡市情况下，如何定位，保证项目持续开发，并实现资金的快速回笼。 问题二：商业体量做多大，以什么方式进行销售问题三：如何销售推广，实现项目和企业品牌双赢。 第 4 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目最核心问题的解决方式开发商的目标是快速销售，快速回笼资金寻找市场销售速度最快的产品，最终实现快速回笼资金。 精准的市场和客户定位制定超越市场的高性价比产品淡市情况下差异化营销推广策略达到快速销售，华远经纪具备的优势第 5 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目一 问题界定二 市场研究四 项目定位五 建筑规划六 营销推广三 项目价值分析第 6 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目项目背景介绍 总占地： 177535 平米 地上总建面： 427550 平米 总户数： 3951平米 第一期 总建筑面积： 建筑密度： 米 容积率： 纯高层（市场高层产品同质化严重，目前的价格较低 ,） 高层 +洋房（寻找高价值的差异化产品）第 7 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目市场整体要点提炼长沙整体市场概况竞争楼盘的产品和价格研究客户需求研判该区域市场有没高层和洋房产品快速销售的高价值产品的支撑条件。 第 8 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目长沙市场分析 整体供应量大， 销售去化较低，销售压力巨大 ； 品牌开发商云集，竞争层面升级 价格开始明生暗降， 竞争环境恶劣 ； 政策措施不断加强，影响明显； 以江河湖山为依托的景观楼盘成为长沙市场追逐热点北城片区麓南片区市府片区东城片区城南片区中心片区星沙片区第 9 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目长沙市场分析5689110347城市核心16211省府中心12市府中心1316171814长沙玫瑰园南山苏迪亚诺卓越蔚蓝海岸汀湘十里阳光 100西山汇景藏胧威尼斯城托斯卡纳352974108161112湘江一号早安星城和记黄埔项目中粮项目融科项目长沙橘郡131716181415洋房产品基本分布在二环以外，属于长沙的远郊，数目众多，规模比较大，竞争激烈。 距离市区较近的洋房产品缺乏。 高层产品供应量大，竞争激烈。 15美洲故事比华利山鹏基诺亚山林第 10 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目竞争楼盘分析 型面积 单价区间 总价区间蔚蓝海岸 130000 78510500 5230900（高层） 392040四房 3800 3450 200多平方米 洋房 6000高层 450000 83105000 41910900 34920800 4210800 52000平米， 离市区越近价格越高。 片区楼放量集中，未来供应量大，销售压力大。 地理位置好，产品性价比高的产品市场认可度高。 第 11 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目竞争楼盘分析 型 价格 销售情况分析蔚蓝海岸 130000 第二期洋房未销售苏迪亚诺 9510500长沙玫瑰园 130900（高层） 比较快米兰春天 120二房 130三房 140四房 3300高层 3550洋房 推出 174套，成交共 71套西山汇景 150 200多平方米 6000 销售 80%阳光 100 83105000 910900售 85%共和世家 8920800 95%御院 110800 98%地理位置优越，景观资源丰富的产品销售速度要快。 第 12 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目竞争楼盘分析 户型项目名称 户型 /面积 户型特色蔚蓝海岸 130户楼梯、私家车库、典雅入户门廊、双重庭院环绕苏迪亚诺 9510层送地下室 60平米、花园约 30平米、采光庭院 5至五层送露台 3房率高达 110%长沙玫瑰园 130北朝向，双阳台设计，米兰春天 120二房 130三房 140四房 带电梯，赠送大面积的私家花园，增加生活情趣；地下室、阳光房、入户花园赠送，西山汇景 150 200多平方米 入户花园 主卧带衣帽间 90度转角窗 00 83105阳台设计 ，弓”型阳台设计西城龙庭 8910型方正 10平米的空中花园共和世家 8920型方正，双阳台设计御院 110户花园 主卧带八角阳台 嵌入式景观阳台户型面积集中在 95110 13 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目竞争楼盘分析 户花园 +阳光房 +少量的露台整体水平的角度看产品创新度不高，主要体现在入户花园等，赠送面积不大，相互之间同质化严重。 第 14 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目竞争楼盘分析 建筑风格现代 古典西式中式1汀湘十里青竹湖畔麓山别墅比华利山长沙玫瑰园托斯卡纳圣爵菲斯2威尼斯城3 4蔚蓝海岸目前市场知名度高、售价较高，销售状况较好的成功案例的建筑风格主要为古典与现代结合的西式风格，集中在“ 2” 象限；现状项目在园林和建筑风格上多数以风情为主，例如长沙玫瑰园、托斯卡纳的意大利风情等市场项目的建筑风格以古典西式风格居多御院西城龙庭第 15 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目客户需求分析长沙玫瑰园产品保值升值，品质成为开发商竞争的利器便捷程度及成熟度客户的主要关注点配套产品 区位推广价格品牌 蔚蓝海岸苏迪亚诺御院生活配套是否成熟及对中年客户影响较大各项目推广范围广，推广手段多元，对客户购买影响力较大开发商品牌对客户购买存在一定影响，但与其他因素相比，影响最弱性价比，成为客户购买的重要考量因素，客户需求驱动：产品性价比，周边环境及居住氛围，产品的保值升值，开发商品牌，物业管理等，第 16 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目总结从市场状况和客户需求两方面分析：高性价比产品，地段较好，户型面积适中有一定的需求空间。 通过对竞争项目洋房和高层的产品，价格及客户需求分析，目前市场上销售速度比较快的产品是创新度高，性价比高，地段优越的中户型产品。 客户对产品的需求主要集中在产品性价比，周边环境及居住氛围，产品的保值升值 ，开发商品牌，物业管理等。 第 17 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目区域价值分析自身价值分析一 问题界定二 市场研究四 项目定位五 建筑规划六 营销推广三 项目价值分析第 18 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目项目界定 承接长沙和望城的枢纽位置，项目的地理位置十分优越。 发展潜力非常大。 河西板块 市府旁 优越地段第 19 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目长株潭一体化 长株潭区域，以京广铁路、京珠高速公路等为主轴，形成以长沙、株洲、湘潭城区为中心结点的三纵两横“冉字型结构”， 根据 长株潭城市群区域规划 重点开发区主要是长沙河西新城、长沙星马新城、株洲河西城区、湘潭河东城区。 河西将成为长株潭一体化的重点开发区域之一。 第 20 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目大河西先导区规划核心区：核心区用地范围为湘江以西，黄桥大道以东，北至黄金大道与岳麓区区界，起步区：起步区范围包括绕城线以西、黄桥大道以东、靳江河以北，北边以高新区拓展区为界。 本项目处于大河西先导区规划的核心区域内本案第 21 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目区域价值的深度挖掘 市核心的边缘区域。 城市西北方向扩张的发展中心区域。 属于城市近郊，是城市扩张的第一站。 大河西先导区的门户中央位置。 城市核心的边缘区域。 本案第 22 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目项目区域价值的深度挖掘 项目处于高档别墅住宅区和城市中高档高层住宅的区的分界线。 本项目是距离城市核心区最近的郊区高档住宅项目。 低密度的高档别墅住宅区中高档高层住宅区本案第 23 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目项目区域价值项目处于大河西先导区域的门户中央区位。 距离城市核心区最近的郊区区位。 第 24 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目区域价值分析自身价值分析一 问题界定二 市场研究四 项目定位五 建筑规划六 营销推广三 项目分析第 25 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目项目四至本案南向安置房小区西向蔚蓝海岸小高层住宅北向规划市政道路东向金星大道第 26 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目项目界定 望城、益阳、星沙、湘潭等都有城市主干道相连，交通非常便捷。 第 27 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目项目界定 政局长沙市委市政府宜居莱茵城小学宜居公园金峰公园旺和超市中医肿瘤医院咸嘉湖湘雅三医院 湘雅医学院安居乐建材芙蓉国际酒店 /农业银行八方公园长郡中旬（规划）本案第 28 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目项目界定 目地块内为丘陵地形，内有公园与大面积绿化。 东面临八方公园。 地块内外的景观资源非常的优越。 第 29 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目项目自身价值通过对区域的交通、配套资源、景观可以断定，本案是 景观资源型的住宅项目第 30 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目本案是一个 高区域价值（大河西的门户中央，城市的近郊）高内部价值（双原生态森林景观，坡地地形）的高档项目通过区域价值分析和项目自身价值分析，我们惊喜的发现：第 31 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目一 问题界定二 市场研究四 项目定位五 建筑规划六 营销推广三 项目分析第 32 页北京华远经纪 /长沙 /新兴都市森林项目势项目处于大河西先导区核心区域位置，处于城市近郊。 50万平方米大规模社区， 原生态森林景观资源地产。