物业公司实用相关法规文件汇编(编辑修改稿)

物业公司实用相关法规文件汇编(编辑修改稿)内容摘要：

灯每季度清洁 1次。 及时清除区内主要道路积水、积雪。 3. 区内公共雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每季度检查 1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每 2个月检查 1次，每年清掏 1次，发现 异常及时清掏。 4. 二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 5. 根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 （六）绿化养护管理 1. 有专业人员实施绿化养护管理。 2. 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 3. 定期清除绿地杂草、杂物。 4. 适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5. 适时喷洒药物，预防病虫害。 三级 项目内容与标准（一）基本要求 1. 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2. 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设 备进行认真查验，验收手续齐全。 3. 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4. 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5. 管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6. 公示 8小时服务电话。 报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。 7. 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 8. 按合同约定规范使用住房专项维修资金。 9. 每年至少 1次征询业主对物业服务的意见，满意率 70%以上。 附 录 17 （二）房屋管理 1. 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2. 根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3. 每周巡查 1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。 4. 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。 装修前，依规定审核业 主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5. 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6. 各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。 （三）共用设施设备维修养护 1. 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 2. 建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检修等 记录齐全。 3. 操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4. 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5. 载人电梯早 6点至晚 12点正常运行。 6. 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7. 路灯、楼道灯完好率不低于 80%。 8. 容易危及人身安全的设施设备 有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 （四）协助维护公共秩序 1. 小区 24小时值勤。 物业公司 规范化管理 工 作手册 18 2. 对重点区域、重点部位每 3小时至少巡查 1次。 3. 车辆停放有序。 4. 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 （五）保洁服务 1. 小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运 1次。 2. 小区公共场所每日清扫 1次；电梯厅、楼道每日清扫 1次；共用部位玻璃每季度清洁 1次；路灯、楼道灯每半年清洁 1次。 3. 区内公共雨、污水管道 每年疏通 1次；雨、污水井每半年检查 1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查 1次，每年清掏 1次，发现异常及时清掏。 4. 二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。 （六）绿化养护管理 1. 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 2. 定期清除绿地杂草、杂物。 3. 预防花草、树木病虫害。 附件 2： 《普通住宅小区物业管理服务等级标准》 （试行）使用说明 1. 本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。 物业服务收费实行市场调节价的高档 商品住宅的物业服务不适用本标准。 2. 本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。 3. 本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。 本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。 4. 选用本《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等 级。 附 录 19 附录四： 中 华人民共和国物权法 中华人民共和国主席令 第六十二号 《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于 20xx年 3月 16日通过，现予公布，自 20xx年 10月 1日起施行。 中华人民共和国主席胡锦涛 二○○七年三月十六日 中华人民共和国物权法 （ 20xx年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过） 目录 第一编 总则 第一章 基本原则 第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二节 动产交付 第三节 其他规 定 第三章 物权的保护 第二编 所有权 第四章 一般规定 第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权 第六章 业主的建筑物区分所有权 第七章 相邻关系 物业公司 规范化管理 工 作手册 20 第八章 共有 第九章 所有权取得的特别规定 第三编 用益物权 第十章 一般规定 第十一章 土地承包经营权 第十二章 建设用地使用权 第十三章 宅基地使用权 第十四章 地役权 第四编 担保物权 第十五章 一般规定 第十六章 抵押权 第一节 一般抵押权 第二节 最高额抵押权 第十七章 质权 第一节 动产质权 第二节 权利质权 第十八章 留置权 第五编 占有 第十九章 占有 附则 第一编 总 则 第一章 基本原则 第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。 第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。 法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所 有制经济共同发展的基本经济制度。 附 录 21 国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。 国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。 第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第五条 物权的种类和内容，由法律规定。 第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。 动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第八条 其他相关法 律对物权另有特别规定的，依照其规定。 第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。 统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 第十二条 登记机构应当履 行下列职责： （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； （二）就有关登记事项询问申请人； （三）如实、及时登记有关事项； （四）法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 第十三条 登记机构不得有下列行为： （一）要求对不动产进行评估； （二）以年检等名义进行重复登记； （三）超出登记职责范围的其他行为。 物业公司 规范化管理 工 作手册 22 第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 不动产登记簿由登记机构管理。 第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 第十九条 权利人、利害关系人认为不 动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。 异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发 生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。 登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。 具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 第二节 动产交付 第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规附 录 23 定的除外。 第二 十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。 第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。 第三节 其他规定 第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转 让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 第三章 物权的保护 第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可 以请求确认权利。 第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，物业公司 规范化管理 工 作手册 24 也可以请。