龙都新苑阶段推广宣传策划及五一宣传活动报告

龙都新苑阶段推广宣传策划及五一宣传活动报告内容摘要：

龙都新苑阶段推广宣传策划及五一宣传活动报告 天天文档在线 最全资料平台 录第一部分 市场现状及分析02第二部分 本案营销阶段工作总结09第三部分 “五一”黄金周活动的必要性11第四部分 “五一黄金周”龙都新苑尾盘强势销售推广计划12附件一：“五一”黄金周宣传促销活动方案附件二：“五一”黄金周活动费用预算表附件三：诸城楼盘分布图附件四：剩余房源统计表天天文档在线 最全资料平台 第一部分 市场现状及分析一、 004年 2005年 2006年投 资 额 （ 亿 元 ）（数据来源于诸城市统计局）分析：1) 2006 年房地产投资额 元，较 2004 年增长 80%；房地产投资额迅速增长；天天文档在线 最全资料平台 自 05 年始，诸城市就加大土地出让面积，把房地产业作为拉动经济的又一新支柱产业。 总 量 已 售 量 未 售 量面 积 （ 万 ）（注：以上采取样本数 15 个，包括 07 年初进入市场的龙泉庄园、东升花园）分析：1) 截至 2007 年一季度，诸城市在售个案市场总量约为 方米。 所有个案总建面 10 万以下仍占主流，大部分为天天文档在线 最全资料平台 区仍为房地产市场热点区域，未来两年这一态势将会继续延续。 2) 部分个案规模达到十几万平米，有利于项目的整体塑造和市场的健康稳定发展。 005年 2006年04 地 出 让 面 积 统 计 图 表土 地 出 让 面 积 （ 万 ） 合 计 商 业 用 地2006年 第 四 季 度 土 地 出 让 信 息 统 计 图 表面 积 （ 万 平 方 米 ）分析：1) 从历年的土地出让量上看，政府逐步加大土地出让面积，加快城区拆迁改造力度，房产市场进一步活跃，产业结构进一步优化，房地产业作为支柱产业的作用日益凸现；2) 从相关数据分析，诸城市房地产市场呈现，一是投资快速增长。 二是市场供应较为充足。 三是市场需求强劲三大特天天文档在线 最全资料平台 项数据位潍坊各区县前列；3) 由于一、二线城市部分房地产公司生存空间越来越小，投资方向正逐步转向三、四县城市，青岛帝邦房地产、青岛青城房地产正是这部分公司的代表，但是由于三、四线城市市场容量小、消费能力低、风俗习惯强（不是诱导型消费，而是抵抗型消费） 、价格瓶颈死（突破历史和平均消费水准，销售形势微妙而险峻） 、政策变化大（一届领导一个局） ，所以风险性也同样巨大。 总 量 纯 住 宅 商 业 工 业2007第 一 季 度 土 地 出 让 信 息 统 计 图 表面 积 （ 万 ）天天文档在线 最全资料平台 季 度 土 地 成 交 比 例 图 表101986 75755 成 交 总 量 (43%)未 成 交 总 量 (57%)（以上数据来源于：诸城市国有资产经营总公司）分析:1) 2007 年一季度拟土地出让面积 177741 平米，实际成交面积 75755 平方米，占总拟出让面积的 43%，出让方式均为挂牌；2) 从以上及相关数据显示，一季度诸城市土地市场不够活跃。 国家加大规范房地产市场秩序和领域违法行为整治力度可能是导致这一现象的重要因素，有待进一步观察。 市场需求“房价是刚性需求在支撑，因为一年有多少人要结婚，一年有多少农民要进城，一年有多少人要改善住房条件，这些需求都是房地产市场的刚性需求”。 这种说法，对市场是一种误导。 房地产的刚性需求必须建立在民众有能力购买的基础上，建立在民众对住房购买的支付能力基础上。 天天文档在线 最全资料平台 004年 2005年 2006年诸 城 市 历 年 销 售 情 况 图 表销 售 额 （ 亿 元 ）销 售 面 积 （ 万 平 方 米 ）（以上数据来源于诸城市统计局）分析：1) 从微观数据上分析，2003 年至 2005 年销售面积每年保持 10%的递增速度，行业稳步发展；2006 平方米，较 2005 年增长近 40%，05 年房地产投资快速增长且进入市场得到落实后，2006 年销售各项数据均相应提高，说明市场需求十分强劲；2) “没有支付能力的需求根本不是需求，是一种需要。 ”从宏观角度分析，诸城市历年 为列潍坊市第二名。 2006年 成 元，较上年增长 20%。 经济保持快速增长，市场需求量相应增大；经济是保持需求的基础。 3) 随着社会经济的飞速发展，市场需求瞬息万变，唯有具备敏锐的洞察力，丰富的操盘经验，不断创新的战略思路，才会走在房地产市场运作的前沿。 具备成功项目操作的前提条件是丰富的经验和开发公司双方的真诚合作，才可以立足于竞争激烈的房地产市场，同心协力共创辉煌。 我们一直在观察市场、分析市场，紧抓市场脉搏，力求做到预测风险、规避风险。 天天文档在线 最全资料平台 市场价格分析及走势2200 1800 2100 1890 1908 2040 2030 1900 1890 2040 204005001000150020002500万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万万均 价 (元 /平 方 米 )分析：1) 诸城市商品住房房价位于 1800之间，其中，阳光河畔以其地理位置、总体规划、开发商形象等因素支撑下，均价达到 2200 元/平方米，位诸城市最高价；2) 诸城房地产市场目前正处于稳步发展阶段,房地产开发方兴未艾,整体房价与去年相比呈上扬态势。 展望 2007 年，在国家宏观调控稳定房价的政策取向下，诸城房地产市场需求平稳增长，但商品房价格在当前相对高位的基础上明显回落的可能性不大，房价在上年平稳上涨的运行态势下将继续保持平稳发展。 三、 营销对策天天文档在线 最全资料平台 案客源定位是中高档客户。 故应加强项目形象包装内容，包括：工地环境包装视觉和营销中心包装设计，通过包装体现出项目的高品质，物有所值、物超所值；应充分领会运用“整合传播”推广理念，即：以消费者为核心重组企业行为和市场行为，综合协调地使用各种形式的传播方式，以统一的目标和统一的传播形象，传递一致的产品信息，实现与消费者的双向沟通，迅速树立产品品牌在消费者心目中的地位，建立品牌与消费者长期密切的关系，更有效地达到广告传播和产品营销的目的。 售楼处设置建材展示区，展示项目的特殊建材及附属设施，通过实实在在的物品，增加项目说服力，以提高成交率。 展示区的功能是展示本项目所选用“绿色建材”的材质说明、样品陈列及应用说明，通过公众对“绿色建材”的逐步认识，将本项目“品质生活 健康从容”的品牌理念深入人心。 建材展示内容：防盗门，双层中空玻璃门窗，威卢克斯天窗，电器开关等。 总之，虽然诸城市场发展形势很好，但因房地产项目投放量过大，市场需求的增加速度不及市场投入量的增长速度，导致竞争也愈加激烈，发展商所面临的困难有增无减，用一句话总结便是“形势大好，日子难过”。 因此，07 年诸城房地产产品价格走势进行预测，我们认为基本会与今年的价格水平持平，但是，由于房地产投放量过大，企业间、项目间的竞争也随之更加激烈，这样看来，作为发展商，其面临的实际困难并不会因为大势乐观而有所减少。 需求的增加速度依然远不及供给量的增加速度，不同程度地了出现结构性和非结构性的供需矛盾。 但基于 06 年新增项目的实际建设状况，以及宏观经济发展的大好形势，天天文档在线 最全资料平台 二部分 本案营销阶段工作总结一、 销售现状待售房源分析3 179230510152025一 层 二 层 三 层 四 层 五 层待 售 量 （ 套 ）分析：1) 总待售户 42 套，其中五层占总待售户量的 55%；鉴于此，应加大五层促销力度；2) 五层价格楼特点：楼层高、总价高、阁楼无独立楼梯；适宜居住人群：35 岁以下年轻人群；3) 鉴于县级城市：一家三代居住较多、房屋租赁市场不够活跃的市场特点；是造成这一现象根本因素。 天天文档在线 最全资料平台 地现场无明显平面展示系统，售楼处不明显，缺乏有力的导示系统，致使客户很难获得资讯信息及通过工地现场找到售楼处，这样可能白白浪费掉部分潜在客户，我们反而花费大量金钱去做夹报、派发。 （此方面我公司在2006 年度销售总结报告及以往报告方案中多次提过，但未得到反馈）广告推广：可概括为“时断时续、渠道单一” ；如今的房地产市场瞬息万变，房屋不同于其他商品，有他独特的特征，应切实融入“整合营销”的理念，多渠道、全方位进行推广活动，才能收到超值的回报；二、 成功点与失败点成功点1) 克服相关不利因素，实现销售率 80%；2) 销售队伍历经一期销售磨练，整体素质得到提升；3)“高品质尊贵水案社区”形象已。