深圳市金地物业管理有限公司法律培训(编辑修改稿)

深圳市金地物业管理有限公司法律培训(编辑修改稿)内容摘要：

特殊情况，可延迟移交商业用房，但延迟不得超过六个月。 第 3 款：《条例》实施前入住的住宅区，原 来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建，按规划不能补建的，由开发建设单位与管委会协商以其它方式等价补偿。 6． 4 相邻权的法律依据及纠纷产生的原因。 物业公司在纠纷中的法律地位及应对措施是什么。 《民法通则》第 83 条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。 给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，陪偿损失。 依据上述规定，物业公司不是相邻权纠纷的当事人，应在业主间相邻权纠纷中（如渗水、漏水）处于公平公正的中立 地位，积极协调化解业主之间的矛盾。 6． 5 小区内禁止餐饮业及其它产生污染的项目的政策、法律依 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 据是什么。 《深圳经济特区建设项目环境保护条例》 第 30 条 公众对建设项目环境保护工作享有知情权、参与权和监督权。 建设单位和环境保护部门应当依照有关规定公开建设项目相关信息，认真听取公众意见，接受公众监督。 第 38 条 在住宅区、学校、机关、医院等环境敏感区域，设立可能产生油烟、恶臭、噪声、振动、热污染或者其他污染的建设项目，建设单位应当就污染防治方案征求项目所在地有关单位和居民意见。 第 39 条 环境保护部门认 为必要时，可以对公众意见进行核实。 对公众提出的各种意见，环境保护部门应当认真研究，必要时予以说明。 公民、法人或者其他组织认为环境保护部门的审批决定侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 从以上规定可以看出，对于在小区内设立的污染项目，作为公众有知情权、参与权、建议权、监督权，提起行政诉讼权，可以在出现污染项目时依法保护自己的合法权益，而国家的法律和政策也是反对在小区内设立可能产生环境污染的项目，以免引起业主的投诉或起诉。 我司以前管理的某小区，因裙楼改变规划设立餐饮业引起楼上业 主不交管理费，我司起诉后，法院认为我司没尽到管理责任，判令业主只负担一部分拖欠的管理费，从这一判例也可以看出，国家对在小区内设立餐饮业是反对的。 再如某物业公司管理的一小区，发展商的商业管理公司允许裙楼商场在业主房产下面的公共楼道内安装大型空调，引起业主投诉、起诉，最后几家侵权单位含物业公司拆除了空调，向业主赔礼道谦， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 才了结了该纠纷。 6． 6 小区停车场产权归属及停车费的收取依据是什么。 《物权法》出台前，尚无法律明确规定小区停车场产权的归属，但目前深圳市的商品房买卖合同一般都约定，停车位归发展商所有，因此， 在法律没有规定的情况下，应按合同约定产权属发展商所有。 《 深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例 》 第 42 条 ： 住宅区停车场管理单位收取停放服务费的，管理单位应当按照本条例第三章的规定办理《深圳市经营性停车场许可证》。 即产权单位或者物业管理企业可以依据上述规定，办理许可证后进行经营。 6． 7 小区停车场车辆丢失的法律责任物业公司是否应承担。 《 深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例 》 第 45 条 ： 停车场内的机动车受到损害或 者丢失的，机动车所有人可以向机动车投保的保险公司要求赔偿，停车场管理单位应当提供必要的协助。 经营性停车场的管理单位因不履行本条例规定的职责或者因不符合停车场管理规范而造成停车场内的机动车受到损毁或者丢失的，应当依法承担相应的赔偿责任。 6． 8 小区内设施造成人身损害时物业公司的法律责任。 《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案的司法解释》第 6 条：从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任 的，人民法院应予支持。 作为物业公司来说，应不应当承担人身损害责任，首先应区分在小区红线内和红线外，即小区外的设施只要不是物业公司设置的，即不承担责任；其次，小区内若物业公司未尽到职责范围内的提醒、保护等义务，例如未在小区内水池边设警示标志、未设置护栏等，即应 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 承担责任。 例如深圳龙岗区某花园边的水池淹死三小孩案件，因水池在小区红线外，法院判决物业公司不承担责任。 6． 9 小区内高空抛物、悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时 物业公司的法律责任。 小区内树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的责任。 小区内堆放物品滚落、滑 落或者堆放物倒塌致人损害的责任。 《民法通则》第 126 条规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。 对于高空抛物，抛物人应当承担责任，物业公司虽不应承担责任，但也应在公益广告中或公告栏宣传高空抛物的危害。 对于悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时，应分清是业主私人房产部位还是物业的共用部位，前者物业公司不承担责任，后者应承担责任，这里的关键是发生损害后立即固定证据，来证实是哪里的悬挂物、搁置物造成损 害，不能证实来自哪里，则物业公司应承担连带责任。 例如，我公司管理的某小区发生一起玻璃坠落致人伤害案，因案发当时没有固定证据，事隔两年后法院不能查明事实，就依法判令与该损害有关的七家单位（包括我司）共同承担连带责任。 《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案的司法解释》第 16 条：下列情形，适用民法通则第 126 条的规定，由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外：（二）堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的；（三）树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的。 作为物业公司来说就要管好小区内的堆放物品 ，特别是正入伙期间尤其要注意，小区内的树木要注意在暴风雨天气的管理，以免伤人， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 另外果实要及时采摘。 例如美国夏威夷的一起椰子坠落伤人案之后，管理当局就在椰子成熟前及时采摘。 6． 10 业主在小区内受到犯罪行为人身侵害或业主家庭财产 被盗时物业公司的法律责任。 毫无疑问，刑事责任及民事责任应由凶手承担，但民事赔偿的连带责任物业公司要不要承担哪。 这要分具体情况，但只要物业公司尽到了出入登记、巡逻、监控等责任，一般就不应承担民事赔偿责任。 物业管理服务 收 费 7． 1 物业管理收费酬金制与包干制的区别是什么。 《物业服务收费管理办法》第 9 条：包干制是指由业主向物业管理企业支付物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余。