无锡兴想幸福城前期营销策略报告_96页

无锡兴想幸福城前期营销策略报告_96页内容摘要：

无锡兴想幸福城前期营销策略报告_96页 全案梗概一：市场部分二：项目定位三：项目推广四：视觉表现 ： 市场61 235 4市场无锡概况个案调查市场展望 近期市场房产宏观无锡经济无锡地处江苏省南部，长江三角洲中中部，南濒中国第三大淡水湖 太湖，北依长江，京杭大运河绕境而过，南接浙江省、安徽省，西邻常州市，东靠苏州市，西距南京 177公里，东距上海 128公里 ,是江苏省省辖的一个沿海城市。 无锡沿长江有 42公里深水岸线，建有一批万吨级以上泊位，江阴港建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。 沪宁高速公路、锡澄高速公路、新长铁路和江阴长江大桥的相继建成，使得无锡成为中国交通网络的重要结点，与全国铁路连网直通。 正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。 随着长三角经济圈的形成和融合，无锡的地位更加凸显。 无锡总面积为 4650平方公里，其中市区面积为 1931平方公里，总人口 518万。 下辖江阴、宜兴二个市和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。 无锡是全国 15个经济中心城市之一。 全国 13个较大的城市和 10个重点旅游城市之一、国务院确定的长江三角洲沿海经济开放区开放城市。 无锡概况61 235 4无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和著名的旅游胜地，江苏省重点发展的特大型城市 ,2004年，地区生产总值 2350亿元，人均生产总值 52825元；财政一般预算收入 35 3亿元；全社会固定资产投资 外资、民资投入占全部投入八成以上，成为经济增长主动力。 消费拉动效应放大，社会消费品零售总额 长 全市商品市场成交额突破千亿元，百亿元市场增加到 6家。 对外贸易争先进位，进出口总额 长 其中出口 长 高新技术产品出口占比升至 长 到位注册外资 长 外经营业额 批境外投资项目 18个。 鼓励民间资本投资兴业，私营个体经济增加值占地区生产总值比重提升为 私营个体经济从业人员增至 锡市经济状况61 235 4无锡市培育居民收入稳步增长机制。 鼓励群众自主创业，初步建立城乡统筹的就业机制，开展农村劳动力转移就业培训，城镇新增就业约 11万人，下岗失业人员再就业近 高企业最低工资标准，改进企业工资支付制度，全面落实粮食直补政策和农业税改革措施，城市居民人均可支配收入 13588元，增长 预计农民人均纯收入 7230元，增长 年末居民本外币储蓄存款余额 均超过 上年末增加 3100多元。 无锡国民经济持续快速发展，初步核算， 06年全市实现地区生产总值3300亿元，多年一直保持位列江苏省第二，仅次于苏州。 按可比价格计算，比上年增长 其中第一产业增加值 上年增长 第二产业增加值 上年增长 第三产业增加值 1280亿元，比上年增长 按常住人口计算人均生产总值 57709元，按现行汇率折算达 7390美元。 市场物价保持基本稳定。 全年市区居民消费价格上涨 涨幅比上年回落 中服务项目价格上升 消费品价格上涨 商品零售价格上涨 原材料、燃料、动力购进价格上涨 年份 03年 04年 05年 06年亿元 ） 1901 2350 2805 3300同比增长 江苏省名次 2 2 2 2人均 3155 52825 62323 57709列江苏省名次 2 2 2 2无锡市 03地产市场分析1）、统计对比无锡市房地产市场随着经济的增长保持着较快的发展。 可以从以下图表中粗略观之。 03市房地产开发及销售额05010015020025003年 04年 05年 06年单位（亿元）房地产开发投资额商品房销售额61 235 40 3 0 6 年无锡市土地出让及商品房销售情况0200400600800100003年 04年 05年 06年单位（万平方米）出让土地面积商品房成交面积商品住宅成交面积无锡市全市土地总面积 4908平方公里，全市有未利用土地 其中可供开发利用的有 3220公顷（ 建设用地180公顷（ , 市中心城区建筑密度比较高，土地后备资源匮乏 ,内部空闲地少，存在高价值土地低价值利用的现象。 作为房地产开发的二线城市，江苏无锡土地出让的速度过快。 目前无锡市商品房交易活跃，住宅销售一直占主体地位。 眼下尽管无锡商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房所占比重偏低，商业营业用房新开工面积增加较多。 从而导致锡商品房空置面积呈逐年上升之势， 06年末空置面积达最高峰，为 些都值得开发商警惕，在新开发楼盘时，尽量避免同质化。 0 3 - 0 7 上半年无锡市商品住宅均价315439234140 4315441801000200030004000500003年 04年 05年 06年07年上半年单位（元每平方米）商品住宅均价无锡市商品住宅均价在 03年是井喷期，同比增长 随后增幅开始减缓， 04年为 05年为 06年为 07上半年为 这也与无锡市房地产市场结构的调整和这几年国家宏观调控政策相关。 人们的投资也趋于理性。 2）、 07年上半年无锡市房市呈现以下特点1）上半年无锡市商品房市场成交活跃，市区累计成交各类商品房 比增长 房价增幅回升，二季度末市区商品住宅加权均价4517元平方米，同比上涨 市房管局产监处人士指出，下半年中小户型面积将继续增加，房价在中短期内仍将有所上升，但从长期看将保持平稳。 2）市场供应稳步增长，供给结构基本平衡。 上半年房地产开发投资持续增长，已经形成供略大于求的局面。 上半年累计可售房源面积达 比增长 市区新批准上市预售商品房面积 中住宅 比分别增长 3）商品房供给结构逐步发生变化。 从区域结构来看，西、南两片区新增供应量有所增加，所占份额为 40%而北区新增供应量有所减少，所占份额为 城中区域供应量依旧稀缺。 从价格结构来看，上半年新增商品住房 (不含经济适用住房 )中， 4000元平方米以下的中低价位房占比 较去年全年水平减少 5个百分点； 6000元平方米以上高价位房逐渐增多，较去年全年水平提高近 10个百分点。 4）房价增幅回升，部分区域涨幅较快。 从区域来看，东区和西区房价持续上升，涨幅比较明显，分别为 市区二手住房加权均价为 4235元平方米，同比上涨 环比上涨 5）一些高档楼盘的上市在一定程度上推动了房价上升。 从上半年剩余的万平方米可售面积来看，每平方米 4000元以下的占 51%， 4000至 6000元以上的占 15，说明消费者还是有选择余地的。 预计今年下半年市区商品房上市总量会突破 250万平方米，各片区商品房上市分量都将扩大，中小户型、中低价位商品住房所占比例及建设规模将进一步扩大。 产品定位在自住消费者； 户型面积合理，其中 90平方米以下户型占不少量甚至逐渐成主力； 有一定的题材概念，比如湖景、山景、地铁，新兴区域，新商圈等等； 定价采取保守策略，总价控制比较好； 的有强势 品牌效应。 总而言之，它们几乎都是高性价比，以大众消费者为主的产品。 目前无锡市热销的楼盘主要有等分析：这些热销的楼盘，几乎都有这样的共性：3） 热销楼盘4、 无锡最近房产销售分析2007年 5月无锡楼盘销售统计2007年 5月份，与上月相比，我市商品房新增供应量有所减少，商品房成交量有所下降，但中小户型商品房成交比例有所增长，二手房市场成交量有所下降，市场总体走势稳健。 2007年 5月市区商品房市场成交情况 (含经济适用房 )本月市区商品房销售面积 比下降 其中商品住宅销售面积为 比下降 环比下降 注：本月市区经济适用房成交面积 额达 据来自房产网61 235 42007年 5月市区二手房市场成交情况本月市区二手房成交面积 比下降 其中二手住房成交面积 比增长 环比下降。 5月份销售排行榜（按楼盘销售面积）2007年 6月份，与五月相比，我市商品房新增供应量增长迅猛，商品房成交量明显增加，二手房成交量有所上升，房屋租赁备案情况基本与上月持平，市场总体走势良好。 下面为本月我市房地产市场具体情况：本月市区商品房销售面积 比增长 其中商品住宅销售面积为 比增长 环比增长 注：其中本月无锡市区经济适用房成交面积 额达 007年 6月无锡楼盘销售统计本月市区二手房成交面积 比增长 环比增长 其中二手住房成交面积 环比增长 2007年 6月市区二手房市场成交情况6月份销售排行榜无锡楼市 7月销售分析根据无锡市商品房网上合同备案系统发布平台的数据显示， 7月无锡商品房共成交 3149套，总成交面积 交价格 价为 体来说，随着气温的日益升高，房市淡季效应日趋明显。 从成交区域来看， 7月锡山区商品房成交 749套，力压惠山区、滨湖区排名榜首。 中大诺卡小镇、东南坊、泾秀苑等楼盘的强势造就了锡山区的冠军。 而中大诺卡小镇更是以成交 151套的成绩成为 7月楼盘冠军。 究其原因主要是其 4300元 /且其异域风情也是吸引众多眼球的关键，再加上日益完善的配套设施也使其身受锡山以及新区工作的市民的喜爱。 成交量分析：锡山、惠山、滨湖列三甲惠山区以成交 703套榜眼，滨湖区以成交 598套位列探花。 另外， 7月新区、南长区、北塘区、崇安区区成交套数分别为 534套、 269套、184套、 112套。 南长区 7月成交 269套的成绩可以说和朗诗的受追捧分不开的。 朗诗 6月 30日开盘当天更是创下了 7月份朗诗共成交 131套仅仅落后中大诺卡小镇（ 151套）、凤翔馨城（ 146套）位列探花。 可以说朗诗的科技理念逐渐深入人心，这也与其前段时间做的品牌宣传以及科技住宅产品解析会的成功召开所分不开的。 2007年 7月无锡住宅成交排行榜从成交物业类型来看，主要已商品房住宅交易为主，共成交 2597套，占成交套数的八成多，成交面积 了中大诺卡小镇、朗诗 · 未来之家外，包括惠山区的凤翔馨城，新区的瑞城国际社区、万科东郡， 滨湖区的万科。