新景祥_南京金塔汤山项目发展定位竞标报告_160PPT_2007年

新景祥_南京金塔汤山项目发展定位竞标报告_160PPT_2007年内容摘要：

新景祥_南京金塔汤山项目发展定位竞标报告_160PPT_2007年 谨呈：南京金塔房地产开发股份有限公司 中国 南京 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 2我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向我们的目标希望通过本项目成功开发形象同时并且达到企业品牌、销售利润、消费者口碑的三丰收。 提升企业品牌赢得市场口碑获得丰厚的开发利润提升企业品牌保证销售利润服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 3项目背景 项目有什么样的背景。 研究市场竞争环境 面临何种生存条件。 分析地块 项目具备哪些特质。 寻找出路 项目发展的方向在哪里。 项目定位 项目客群、形象、功能的定位。 本项目新景祥所做的工作版权声明：本报告版权归南京新景祥房地产经纪公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 4项目解构市场环境分析项目发展出路项目背景分析地块项目定位服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 5项目地处江宁区汤山街道古泉村，是南京著名的旅游风景区项目位于汤山街道古泉村，沪宁高速公路以北的地块。 汤山早在 2000年初就有房地产开发，但一直以来区域缺乏政府规划，开发体量较小，未能形成市场主流。 汤山街道服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 6建设用地： 8平方公里人口规模： 5万人建设用地： 218平方公里人口规模： 15万人建设用地： 32平方公里人口规模： 25万人建设用地： 40平方公里人口规模： 35万人规划将新城区的建设发展分为近期、中期、远期、远景四个阶段，每个发展阶段城区能形成相对完善的城市功能和城市结构。 近期将汤山建设成为全国有一定知名度，以温泉渡假为特色的旅游名镇。 中期初步形成具有一定规模和影响力的汤山温泉休闲旅游新城格局，逐步拉开新城发展的基本框架。 远期基本形成南京市旅游休闲新城，江宁东北部地区综合服务中心。 汤山规划将成为南京的旅游休闲新城近期 中期 远期 远景服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 7项目是汤山旅游规划中“两心五区三点”的 中心“ 两心五区三点 ” 的规划布局结构两心： 分别为汤山服务中心和古泉服务副中心；五区： 分别为温泉与历史文化区、明文化观光体验区、安基湖生态休闲区、龙尚湖休闲旅游区和大龙山郊野休闲区；三点： 分别为石佛庵文化旅游点、藏龙寺宗教旅游点和古铜矿工业旅游点。 根据规划，汤山将发展为享誉国内温泉胜地和文化休闲之城，成为南京市明文化旅游的重要组成部分，成为南京二级旅游服务中心，由东部地区向周边辐射。 2020年完成 151万人次的接待目标。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 8区域交通地块距离中山门 15公里，宁杭公路、沪宁高速越境而过汤山位于南京以东 30公里，总面积 117平方公里，区位优势得天独厚，距禄口国际机场 40公里，距南京新生圩港 24公里。 目前到达区域还是依靠宁杭公路与沪宁高速两条主干道。 宁杭公路沪宁高速服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 9南京绕越高速公路已于 2006年 12月26日正式开工建设，建设工期为 3年，计划于 2009年建成通车。 整个项目全长 41 323公里。 道路按双向六车道高速公路标准建设，设计行车速度 120公里 /小时。 总投资 称二环，绕城公路为一环）。 绕越高速公路与沪宁高速公路处将规划一出口，这将给项目的出行带来极大的便利。 绕越公路南京绕越公路已开工建设，计划 2009年通车，道路的建设将为区域交通提供新的直达路线。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 10沪宁高速南京收费站位于马群，距离南京城仅 15余公里，汤山和麒麟都被它挡在了外围。 从这里到汤山通行费是 15元，大约耗时 10分钟。 从老宁杭公路通行，耗时要长，大约需要 30分钟。 伴随着城市化进程的加快，在新规划中明确提出，规划将沪宁高速汤山收费站迁移到二环外围，解除汤山与主城之间的屏障。 南京城市大交通的新思路：绕越高速建成后，内部的所有收费站（包括绕城、大桥、三桥等）撤销，过境车辆在二环上实施互通，而本地车辆采用年票制。 沪宁高速汤山收费站规划 09年迁移到二环外围服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 11地块现状 基地三面环山，中心处有一水塘基地内景服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 12宗地指标总用地面积： 建筑面积： 15米幼儿园： 2700平方米菜场： 3000平方米阳山碑材风景区项目宗地服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 13项目四至南面沪宁高速、宁杭公路西接消防指挥学校、交通技师学院北靠昆元白水泥厂 ， 目前粉尘污染较为严重 ， 形象较差。 水泥厂的存在在很大程度上制约着项目的发展。 基地东临阳山碑材风景区 ， 自然资源 、 人文资源较为丰富。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 14未来规划中，将预留一出口。 沪宁高速规划中预留出口若有开口规划，未来交通出行比较便利。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 15项目发展大盘的规模交通技校项目北侧山体地块武警学校及中间低洼空地 昆元水泥场基地周边可拓展空间十分充裕的，总盘约 1200亩本案服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 16周边生活、教育配套区域生活配套档次不高，形象欠佳。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 17项目背景我们研究考虑的重要因素远郊物业主动郊区化的发展基础。 远郊物业市场发展现状。 非主流板块一直以来汤山市场供应量少，项目又位于汤山的边缘，地段位臵相对比较孤立，项目的价值定位如何。 项目在区位与价值上形成突破。 资源利用项目有着较好的发展条件，同时也存在着许多市场风险，如何改善现有的资源、规避市场风险，为项目创造发展机会。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 18市场环境分析宏观市场背景远郊别墅市场分析项目解构市场环境分析项目发展出路分析地块项目定位服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 19南京 迅速增长的经济，催生南京城市化、房地产业迈入高速发展期2005年南京市 413 亿元，比上年增长 ；宏观经济增长 房地产业发展状况小于 4% 萎缩4停滞5稳定发展大于 8% 高速发展南京地区生产总价（ G D P 亿元）0500100015002000250030002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年051015202530G D P （亿元） 增幅（% ）服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 20居民收入水平呈纺锤形分布，中产阶层群体不断壮大。 南京居民家庭收入结构图（纺锤形）1 6 . 6 4 %5 1 . 0 1 %2 0 . 6 6 % 6 . 4 6 % 1 . 9 9 % 1 . 7 4 %1 . 5 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %20 00以下20 01 40 0040 01 60 0060 01 80 0080 01 10 00 010 00 11 50 0015 00 0以上家庭月收入比例南京已初步具备了 居住郊区化和建设卫星城的经济基础 ，随着城市化水平不断提高，已经开始出现可城市人口向城外净流出的发展趋势。 梯度消费已然成型，高收入者大部分已经完成首次臵业消费，中等收入者需求成为市场主流，中产阶层不断壮大。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 212006年南京市人均 000美元，市场进入了快速发展的阶段发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段人均 元） 0 1000 1000 8000 8000 12000 12000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主发展特征 超速发展单纯数量型 快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2 0 0 2 003 2004 2005 200601020304050城镇人均可支配收入(元) 同比增长（%）房地产发展阶段与人均 同地区的人均济的发展，生活品质的提高，促使都市居民崇尚健康、回归自然的消费倾向。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 22长三角一体化的城市群长三角经济圈与沪宁经济带为沿线休闲假日别墅消费提供了市场基础 随着南京定位为区域中心城市，南京加强了与外部经济交流的平台，使得经济交流愈加紧密，商务人士来往于南京与其他地区更加频繁，特别是沪宁线更是成为南京与整个长三角联系的纽带。 长三角地区的城市群已成为仅次于纽约都市圈、巴黎都市圈、北美 5大湖都市圈、伦敦都市圈和东京都市圈的世界第 6大都市圈。 目前长三角以占全国总量 2%的土地面积集聚了全国10%的人口 ,创造了占总量达 22%的 贡献了占总量达 25%的财政收入。 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 23五年内南京交通将有三环绕越高速在 “ 二环 ” 之外 ， 西接长江三桥 ，东连即将开工的四桥 ， 与年内通车的宁淮内环：城市“井”字内环由城东干道、城西干道、纬七路高架和模范马路组成“井”字快速通道。 一环：绕城公路绕城公路和江北大道、长江二桥、长江四桥组成“二环”。 二环：绕越高速服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 24十一五期间南京规划中的高速公路建设重大项目序号 项目名称 建设年限1 宁淮高速公路南京段 2003蚌高速公路江苏段 2003常高速公路南京段 2004杭高速公路二期南京段 2005京绕越公路东南段 2006水到马鞍山高速公路江苏段 2007京绕越公路仙林段 2008宁二通道南京西段 2010京绕越公路东北段 2010阳至芜湖高速公路南京段 2010口至仪征公路 2010京至宣城高速公路高淳段 2010通高速公路扩建 2007合高速公路扩建 2008 务 / 创 / 造 / 价。