徐州尚东名庭项目营销企划案_74ppt_2009年

徐州尚东名庭项目营销企划案_74ppt_2009年内容摘要：

徐州尚东名庭项目营销企划案_74ppt_2009年 2009年 02月 15日尚东名庭 徐 州 市 金 狮 房 屋 开 发 公 司前言承蒙金狮房地产开发有限公司的信任，予以我方参与“尚东名庭”项目的商业和住宅策划代理工作，在此表示由衷地感谢。 经过我方细致全面的市场调研与市场分析，给 贵司 提供一个全面的本项目市场发展的方向性思考，为贵司成功运营该项目提供充分、客观和准确的专业意见，以便贵司决策时提供参考。 我们期望通过上述项目的成功运营，凭借整合相关行业优势资源、强强联手，在创造项目辉煌的策划，营销绩的同时，共同为徐州城东板块繁荣锦上添花，实现真正“多赢”的利好局面。 尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司正文 第一部分 市场篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司宏观市场正文 第一部分 市场篇08年中国房地产市场进入了冰河时代，但是也就是这样危机才可以创造出新的机会。 目前国家政府对房地产市场采用了退税、减息等一系列措施来刺激消费，甚至新闻上出现了“买房就是爱国”的口号。 政府的这些措施都是表明了“救市”的决心，然而“救市”不代表“托市” ;新政的效应是需要过程的，需要时间来一一认证。 中国的房地产市场短期内不会形成“ V”走向，而是会在近段时间内成“ L”形走向。 目前徐州市具有关数据统计，整体市场导向正逐渐向城东和新城区偏移。 但现阶段政府对于房地产的投入也是谨慎保守的，加上短时间内购房者的投资信心很难再次树立，我们该如何走出这个困境。 尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司宏观市场正文 第一部分 市场篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司宏观市场政府多措并举解决中低收入者住房困难问为改善民生，支持有效扩大内需，促进经济保持平稳较快增长，根据国务院统一部署，今年第四季度，在认真落实促进就业政策，保障企业退休人员、城乡低保对象等低收入群众基本生活的同时，中国财政部、国家发展改革委员会、教育部、民政部、住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部、国家税务总局等有关部门将进一步完善相关政策措施，加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的工作力度。 中国财政部有关负责人介绍称，为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题，国务院有关部门将采取一系列措施。 一是降低住房交易税费；二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持；三是加大保障性住房建设规模；四是出台 城市低收入家庭资格认定办法 ；五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。 正文 第一部分 市场篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司中观市场正文 第一部分 市场篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司中观市场徐州市计划到 2010年基本解决所有家庭的住房问题1995年以来，徐州市区建设安居工程、经济适用住房近 200万平方米，解决了 1999年以来，通过建设廉租住房、发放廉租住房补贴，解决了 600余户低保家庭的住房问题；通过住房分配货币化政策，解决了近 过住房公积金贷款，支持 25万名职工购买了住房。 目前，已基本建立了“高收入家庭购买市场化商品住房，中等收入家庭购买普通商品住房，低收入家庭购买经济适用住房，低保家庭租住廉租住房”的多层次住房保障体系。 根据市住房保障规划，到 2010年可基本解决低收入家庭的住房问题，实现“住有所居”的目标。 大力发展经济适用住房解决低收入家庭住房困难（一）严格准入制度，公正透明销售，使经济适用住房真正起到解困作用（二）降低工程造价，精心组织施工，使经济适用住房真正体现“经济、适用”廉租住房制度促进多层次住房保障体系建立落实住房分配货币化政策夯实住房保障体系的基础加大住房保障力度力争三年基本为低收入家庭解决住房通过以上措施，到 2010年努力使低保住房困难家庭住得上廉租房，低收入住房困难家庭住得起经济适用房，新就业人员租得起房，基本实现党的十七大提出的“住有所居”目标要求。 徐州市计划到 2010年基本解决所有家庭的住房问题徐州日报 2008一部分 市场篇1、交通地块区域占据城市东区未来的位于城市三环以外但市政配套、人气指数水平均高于西区、北区二环以外地区。 交通通达性好，与市中心、行政中心交通联系均好，三条公交线路（ 49、52、 72路）可直达小区门口，另有四条公交线路（ 50、 65、 71、 605路）可通至地块周边 1里范围圈。 目前周边开发楼盘已基本入住使用，尚无新地块出让公告，道路交通状况好。 尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司中观市场 之城东剖析正文第一部分 市场篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司中观市场 之城东剖析南区 东区中心区新城区铜山新区020406080100120140160180北区 西区 金山桥开发区购房意向区域比较图正文 第一部分 市场篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司中观市场 之城东剖析城东板块上 ， 目前可谓是群雄逐鹿 ， 大盘林立；目前东方明珠已经基本销售完毕 ， 东方美地 ， 绿地世纪城正在火热销售中。 我盘跟这些大盘从资金 、 体量上无法相比；目前只有借其强大的推广力度 ， 借力打力 ，分流其客源才是上策。 综上：推广中应充分挖掘地块的区位优势 、 交通通达性 、 市政配套等大利好 ， 消除客户在地域 、 交通上的疑虑 ， 充分发挥在地理上依附大盘的优势 ， 在享受大盘多项优质公共配套的同时 ， 项目开发沿街商业也弥补了民祥路上生活配套少的缺陷。 正文第一部分 市场篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司项目概况及市场背景综述名称 数量规划总用地 16017平方米总建筑面积 32034平方米住宅建筑面积 27785平方米商业公建建筑面积 4249平方米住宅户数 322户居住人口 1127人（按每户 筑密度 26%容积率 2绿地率 33%地下室建筑面积 3500平方米自行车停车位 650辆机动车停车位 130辆（地面 39辆）住户配比率 40%房屋结构 框架正文 第一部分 市场篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司市场背景综述正文 第一部分 市场篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司市场背景综述08年下半年全国受次贷危机影响，各地成交量萎缩，根据徐州房屋管理局发布的最新统计数据： 08年 1比增长 其中住宅施工面积 比增长 55%。 今年以来全市竣工各类房屋面积 累计销售 比下降 实现商品房销售额 比增长 从统计数据来看， 08年徐州房地产业发展呈稳中有降的趋势，但没有出现如深圳、南京等一线、二线城市大面积断供和降价情况，全年商品房价格趋于平稳，虽成交面积有所下降，但销售总额上仍有所增长。 各楼盘推出的优惠方源，其实质优惠幅度并不大， 08年虽销售面积同比下降 但销售额却增长了 正文 第一部分 市场篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司微观市场东至民祥园路，南临郭庄路，西接东方明珠，北至民富东路；地块位于徐州“东扩南移”城市发展规划中的核心区域，扼守连接徐州市新、老城区的交通咽喉，东距规划建设中的京沪高铁徐州站仅 距徐州经济技术开发区 3公里，南距徐州观音机场 30公里，西距徐州火车站、长途汽车站 3公里，更拥有多条市内交通干线，出行交通无比便捷。 项目位处新老城区、徐州经济开发区、京沪高铁站交汇的中心位置。 和平路通车后， 5分钟车程即至老城区， 5分钟车程瞬达京沪高铁（徐州）站， 10分钟车程抵达新城区。 通车在即的京沪高铁， 海，实现 文 第二部分 商业篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司正文 第二部分 商业篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司项目现状体量虽较小，但四周被绿地世纪城、东方明珠、东方美地、拆迁安置小区所围，消费客源得天独厚，位于东区腹地的黄金位置。 但面对目前冷淡的市场、有限的购房客而言，项目间的竞争异常激烈。 在这个区域内操盘，知己知彼尤其重要，我们必须渗透了解我们所紧邻的每一个项目，因为我们跟他家相抗衡的不仅仅是价格、品质 ;还必须去寻找差异化的优势，才有可能会脱颖而出。 正文 第二部分 商业篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司竞争项目商业特征正文 第二部分 商业篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司竞争项目商业特征正文 第二部分 商业篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司竞争项目商业特征正文 第二部分 商业篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司竞争项目商业比较单价比竞争项目 一层单价 (元 /平米 ) 二层单价 (元 /平米 )绿地世纪城 13500 5000东方美地 15000 6150期内利用价格优势先抢占部分市场正文 第二部分 商业篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司竞争项目商业 比较面积比竞争项目单一层主力面积 (平米 ) 二层主力面积 (平米 )绿地世纪城 50 2100 120面积方面，大家基本相同。 我方体量较小，可以整体包装，从外立面包装上做出特色，渲染出浓烈的商业氛围。 正文 第二部分 商业篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司竞争项目商业 比较总价比竞争项目 一层总价 (万元 ) 二层总价 (万元 )绿地世纪城 050 方制定合理的总价，使购房者可以轻松投资来快速占领部分市场正文 第二部分 商业篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司竞争项目商业 比较得房率比绿地世纪城 92%东方美地 90%得房率上面，尽量可以减少不必要的公摊。 合理的内部结构使功能上面更加优越。 正文 第二部分 商业篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司竞争项目商业 比较层高比竞争项目 一层层高 (米 ) 二层层高 (米 )绿地世纪城 0公分，层高采用一层 5米的层高，把买一层用两层作为核心要领正文 第二部分 商业篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司竞争项目商业 比较闲置率绿地世纪城 总体闲置率 50% 我项目对面闲置率67%东方美地 11%现在周边这两家商业还没有完全成熟，我们可以利用我项目紧邻安置小区这得天独厚的地理优势，快速开街，来提升该项目的价值正文 第二部分 商业篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司竞争项目商业比较业态分析竞争项目总营业店铺社区配套餐饮便利店服装化妆饰品美容美发家装家饰五金杂品家电音像其它服务中介家政绿地世纪城36 925% 411% 514%11%514%10%15% 615%5%正文 第二部分 商业篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司项目 经营面积： 面积大小合理，在满足部分内部配套的同时，可以补充周边商业的不足2、 地段： 位于城东的核心区位，具有不可复制的地段价值；周边就是大型安置小区，未来的高入住率使消费人口得到最大保证3、 交通： 多路公交线路直达本案；4、 商圈： 城东的经济发展已相当成熟，未来大规模的人居能保证经营者的利益，其发展前景也非常可观。 一、优势 - 二部分 商业篇尚 东 名 庭 徐州市金狮房屋开发公司项目 势 - 处于次星级地理位置： 离老城区有些。