易居中国_无锡百大241334地块_营销策略提案_109PPT_2008年

易居中国_无锡百大241334地块_营销策略提案_109PPT_2008年内容摘要：

易居中国_无锡百大241334地块_营销策略提案_109PPT_2008年 百大 241/334地块 营销策略提案is of a to of a a A or be on s to 大春城 06 07赛季月均成交面积领跑第一梯队，但成交均价位于第三梯队。 在 08赛季，如何在市场存在变数，竞争趋于白热化的背景下，销售速度上保持第一梯队，同时在均价上稳步迈向第一梯队，是本次营销提案的核心。 020000400006000080000100000120000加州洋房绿地世纪城百大春城 金都花园理想城市花园复地公园城0500100015002000250030003500400045005000月均成交面积 成交均价核心问题F 产品塑造与传播概念潜在客户分析社会和经济背景分析项目条件分析竞争环境分析城市发展分析+产品建议+以客户为导向的策略生成营销策略A 主力2008， 社会经济与需求预期05年起整体经济发展速度放缓，但整体经济仍高位运行，预计 2008人均 000美金，商品房购买能力将得到经济保障。 无锡市 国内生产总值（ 高速良性发展无锡市历年G D P 10002000300040002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年亿元0%5%10%15%20%25%长率无锡市历年人均G D P 10000200003000040000500006000070000800002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年元0%5%10%15%20%25%人均长率A A 0 6年1 月2 00 6年2 月2 00 6年3 月2 00 6年4 月2 00 6年5 月2 00 6年6 月2 00 6年7 月2 00 6年8 月2 00 6年9 月2 00 6年1 0月2 00 6年1 1月2 00 6年1 2月2 00 7年1 月2 00 7年2 月2 00 7年3 月2 00 7年4 月2 00 7年5 月2 00 7年6 月2 00 7年7 月2 00 7年8 月2 00 7年9 月2 00 7年1 0月2 00 7年1 1月截至 07年 11月，无锡商品房累计成交 476万平米，同比增加 51%； 11月成交均价更是首次突破 6000元 /平米。 在系列政策之下，无锡楼市的持续量价双高，显示出市场刚性需求旺盛，购房者信心强劲。 01000200030004000500060002 00 6年1 月2 00 6年2 月2 00 6年3 月2 00 6年4 月2 00 6年5 月2 00 6年6 月2 00 6年7 月2 00 6年8 月2 00 6年9 月2 00 6年1 0月2 00 6年1 1月2 00 6年1 2月2 00 7年1 月2 00 7年2 月2 00 7年3 月2 00 7年4 月2 00 7年5 月2 00 7年6 月2 00 7年7 月2 00 7年8 月2 00 7年9 月2 00 7年1 0月2 00 7年1 1月无锡市 2007年商品房爆发式成交A A 锡市社会阶层结构分析富裕阶层中产阶层以私营业主、公务员为主体生活调性：安全、享受、低调置业目的：享受型、投资型企事业管理层、小业主为主体生活调性：进取、朴实置业目的：生活型、工作型经济阶层 普通工薪族为主体生活调性：家庭、实惠、安全置业目的：生活型、工作型依托家庭支持保持较强的购买力演化城市购买力主体城市高端收入群体不可忽视的高端购买力A 会和经济背景分析经济高速增长支撑商品房购买力整体市场预期稳步健康发展成长中的中等收入群体商品房价格上涨存在经济和市场基础是支付能力较强的置业需求主力新无锡人本地置业： 1房 /2房新婚人口比例突显： 2房较多老龄化比例逐步提高： 2房 /1房未来市场赋予的战略机会和刚性放量其中 ,潜在客户年轻化趋势明显主流客层：中等收入群体置业需求： 2房 /1房 /3房潜在刚性需求城市发展分析居住2008，城市居住空间导向无锡目前是“ 中心区 新市镇 ”的空间格局市中心地块减少，商业用地比例上升，使中心板块从生活中心向商业中心转变，居住地向外围区域辐射发展。 未来预判新城区发展前景看好A 住区向城市外围辐射A 较与发展趋势现状价格趋势惠山新城区域3500湖新城 “ 城市高端客户 ” 分化锡东新城、科技新城 “ 产业阶层 ” 分化，惠山新城 “ 中产中层 ” 、 “ 经济型 ” 分化新城区置业客群演化惠山新城A 一核三片三带六区 ” 的结构凭什么吸引居住者商业公建配套逐步完善城市快速建设中心热点区高房价的挤压首条通车轨道交通 2012年 凤翔路、惠山大道形成城区快速通道公交线路完善 25、 607连接城区轨道交通全面导入交通条件趋于完善板块居住价值进一步显现价格挤压与区域吸纳双重效应将放大凤翔路惠山大道惠山新城A A 中心城区以及热点区域的价格挤压下板块市场的高性价比优势将成为客群导入的关键需求 ：城市扩张促进板块价值升级和格局变化。 导向 ：新城区将逐步构成无锡中产阶层置业区域。 结论 城市发展分析交通 ：交通快步建设，位置时间距离大为缩短，客户来源拓宽。 发展 ：区域价值下档支撑强劲，发展前景良好。 A 在客群整合富裕阶层中产阶层经济阶层享受投资城中太湖新城蠡湖新城惠山新城锡东新城科技新城价格工作凭借性价比优势，惠山将成为中产阶层中端以及经济阶层置业热点品牌景观舒适价格便捷配套两房三房三房四房A 经济发展保障市场前瞻：稳局 »推局 »进局主流消费层：都会新锐战略机会：新无锡人 /新婚 /老年人用途：自用，自用兼投资产品需求推断二房、一房、三房整合关键词惠山 经济中产 两房 三房结论 潜在需求整合城市发展分析导向：中等收入群体需求：未来 5年有持续需求主流客层：中产、经济型用途：自用为主，可投资发展前景：想象空间大产品需求推断二房、三房为主项目条件分析地块 /区位/交通 /配套环境A 22748平米A 地块 19032平米B 地块 40364平米C 地块 163352平米容积率 B/有良好的产品可塑性中等规模项目，具有较好的产品塑造条件地块条件解读惠山新城地处 惠山区核心地段 ，未来惠山的中高档居住集中区域，区位条件良好大型综合居住区域，毗邻龙形景观带区位环境解读A A 通配套解读路网发达，但公共交通体系仍需完善基础商业公建配套欠缺，建议在商铺业态定位时考虑。 公交站点科技创业中心留学生创业园商贸中心A 公交系统欠缺缺少满足便利生活的需要具备塑造高端产品的氛围 具备适度提高三期整体定位生活配套出行条件有所欠缺产品与客层上具备一定提升空间结论高端定位缺乏客观条件，但具备在现有西块水平上实现突破的良好基础竞争环境分析来预判A 前市场理解三大同质趋向表现之一 产品同质化各竞争楼盘的产品组合多以花园洋房与小高层为主；表现之二 价格同质化各竞争楼盘的价格密集于小高层 3500园洋房 4000块产品同质化严重，导致各项目面积段的组合相近似，加上近似的单价区间形成了同质化的总价范围 户同质化各竞争楼盘的客户，基本以本版块内的改善型客户为核心，依托交通组织，吸纳了部分跨区域客户房型 绿地 加州 复地 顺驰2房8085 70 8020% 15% 35% 25%3房10010010511060% 45% 45% 50%4房14013014514015% 30% 1。