中原_江门骏凯豪庭商业街项目策划建议书_191PPT_2008年

中原_江门骏凯豪庭商业街项目策划建议书_191PPT_2008年内容摘要：

中原_江门骏凯豪庭商业街项目策划建议书_191PPT_2008年 骏凯豪庭商业街策划建议书广东中原地产代理有限公司2008年 8月 14日报告架构江门住宅市场分析江门零售商业市场分析江门社区商业市场分析江门社区商铺需求定量分析项目分析商业街开发建议 江门住宅市场分析江门住宅市场分析 楼 市 洼 地 ， 但从 2 0 0 6 年开始 ， 随着外来大型房地产商的登陆 ， 江门楼价迅速攀升 007年 ， 部分楼盘的电梯洋房楼价攀升至 5000元左右 ，2007年全年的均价从 2000元 / 上升到3436元 /。 2008年江门楼市受全国楼市的影响开始进入调整期 ， 市场观望气氛较为浓厚 ， 住宅成交量有一定下降 ， 但是由于江门楼市的 “ 洼地 ” 优势 ， 市场刚性需求的存在 ， 随着市民对楼市信心的恢复 ， 江门楼市将重新回到快速发展的轨道。 342639884423 46790100020003000400050003月 4月 5月 6月2 0 0 8 年3 - 6 月商品房成交均价单位( 元/ 平方) （注：今年 3月 1日起，江门市区（未包括新会）所有在售期房、现房全部实行网上即时签约，该数据更接近市场的最新动态变化，所以，以上统计图仅以市房产局官方网站公布的 3月及以后的数据为基础。 ）数据来源： 江门市房产局由 2008年 3楼市“量缩价升” 的现象非常明显，成交量不断缩小与楼市的整体低迷有关，随着房价的调整到位，市场会逐渐回暖；成交量萎缩，而成交均价却一直上涨，说明大户型和高端住宅产品在成交量中占了一定的比重。 楼市走势分析数据来源：江门房产局从图表看到， 80平方以下的小户型约占总成交量的 13%， 805%，而 120平方及以上大户型产品的占总成交量 42%以上，占据差不多一半的市场份额，仍然是目前楼市成交的主流产品之一，这与江门住宅市场的供应结构有着很大的关系。 大户型产品成市场交易主流成交产品面积段分析2 0 0 8 年1 - 6 月蓬江、江海商品住宅成交单元面积分段80平方 及以下, 60平方 以上, 200表显示 , 合同签约总量中， 三房户型需求量最大，依然是市场交易的绝对主流；同时四房及以上的大户型产品的成交量占 14%，两房及以下和三房占总量的 80%以上，由此可见中小户型需求量大，而在供应量有限的市场形势下，中小户型必然热销。 2 0 0 8 年1 - 6 月商品住宅成交户型结构两房及以下, 4 2 . 2 7 %三房,房,房以上,交产品户型分析数据来源：江门房产局中小户型产品受市场欢迎以上数据显示， 3000元 /平方以下单价占总成交的 61%，可见经济型住房仍然是市场需求主体，二次及以下置业者是主要购买群体。 2 0 0 8 年1 - 6 00 0及以下2000以上单位( 元/ 平方)经济型住宅需求仍然是市场主流成交产品价格分析数据来源：江门房产局江门本地市场上供应的楼盘 ， 大户型的高端住宅 （ 包括别墅 ） 占据绝大比例而小 户型产品的供应明显不足。 因为去年房价上涨过快，市场供应的住宅户型偏大，使得房屋总价过高，超过了大部分中等收入家庭的购房能力。 大量真实的需求被抑制，导致了成交量的萎缩。 由此可看出江门楼市供应结构处于一种失衡的状态，需求市场和产品市场根本无法同步。 产品供应结构不合理，需求市场和产品市场无法同步江门楼市特征分析价差大，地段价值差异明显目前江门市区各在售楼盘之间销售价格有很大差异 ， 以洋房为例 ， 蓬江区均价最高 ， 江海次之 ， 新会洋房均价最低；同一地段的 不同楼盘之间价格差异也十分明显 ， 如高尔夫一号与五邑碧桂园洋房均价相差1000元 /平方 ， 甚至是同一楼盘的不同位置的房子之间 ， 价格差异也是 非常明显。 产品在户型的设计、园林规划和包装上与珠三角其他城市相比存在一定差距，珠江地产 、 碧桂园等知名地产品牌的到来给当地楼市注入了新鲜的血 液，近年来一些特色的精品楼盘开始出现，楼盘开发水平有所高。 产品设计落后，发展商缺乏品牌意识当地居民是主要购买群， 外地购房群体逐渐扩大江门当地人是住宅市场的主要消费群体，广州、南海、顺德中山也有部分人到江门投资置业， 而且随着江门经济的不断发展，这个人群的数量也在不断扩大，但最近由于周边城市楼价的下调，外来买家特别是炒房者有一定程度减少。 自住型消费是需求主体，改善型需求继续支撑楼市健康发展市民买房显得更加理性自住型消费依然是江门住宅市场的需求主体，随着江门城市经济的不断发展，城镇居民人均可支配收入不断增长，为住宅需求提供了更强的支付能力，使现阶段江门的旧房换新房、小房换大房、中档房换高档房的升级改善性需求旺盛。 在目前的江门，改善型需求已成为市场的主导性需求，并支撑江门楼市的持续发展市民在购房时除了关注地段、价格和环境等因素外，越来越关注户型、物业管理、升值潜力和发展商声誉等因素，说明市民购买商品房更加理性和成熟。 区域住宅市场分析蓬江、江海市场分析 新会市场分析蓬江、江海房地产市场分析区域在售楼盘分布图五邑碧桂园高尔夫 1号骏景湾豪庭凤山水岸凤飞云别墅珠江帝景湾灏昌园中天国际五邑锦绣豪庭东堤湾花园华茵堡江海花园东华 ·天鹅湾 从上述数据来看，与 07年相比，今年上半年市区除了商品房交易均价上升外，成交宗数和成交面积都大幅度减少，说明今年上半年江门市区楼市处于持续观望状态；而成交金额没有出现相应的大幅度减少，又说明大户型产品及别墅产品在总成交量中占了相当的份额，由此也大大拉高了商品房交易的均价。 项目地区商品房（含预售） 其中：商品住宅宗数 面积 金额 均价 宗数 面积 金额 均价蓬江区江海区交易情况 6348 977 %） 江门市房产局上半年商品房交易（含预售）情况数据来源： 中原地产研究 在户型结构上，三房户型需求量最大，依然是市场交易的绝对主流；两房及以下和三房占总量的 80%以上，由此可见中小户型最受当地市场的欢迎。 这一方面与江门市民有关，另一方面与当地市场住宅产品的供应结构有关。 2 0 0 8 年1 - 6 月蓬江、江海商品住宅成交单元面积分段8 0 - 1 2 0 平方,20, 6 0 平方以上, 0 平方及以下, 1 9 . 8 9 %2 0 0 8 年1 - 6 月蓬江, 江海商品住宅成交户型结构四房以上,房,房,房及以下, 品成交结构分析从右图可以看到， 80 120平方及以上大户型产品的占总成交量的 ,说明大户型是市区住宅产品成交的主流。 数据来源： 中原地产研究 房屋单价在 3000 元 / 平方米以下的商品住宅最受欢迎，占总成交量的 60%以上；同时 3000平方米的产品占总成交量的 30%，环比提高了 20%，这说明高档住宅产品成交量有所增加，由此也拉高了整个楼市的均价。 00 0及以下2000以上2 0 0 8 年1 - 6 月蓬江, 江海商品住宅成交单价划分单价( 元/ 平方) 产品成交价格分析新会区目前主要在售的楼盘有 8个，位置集中在圭峰板块和开发区板块，产品以别墅为主，除雍翠华庭只推洋房之外，其余各盘都有推出别墅产品；圭峰板块中圭峰豪庭处于尾货消化阶段，圭峰花园及玉圭园陆续有新货推出；开发区板块新会碧桂园洋房推货量较大，别墅产品处于尾货消化阶段；今古洲二期别墅产品及洋房逐渐推出市场。 预计未来新会住宅市场供应量充足，市场会保持稳步向前发展。 今古洲花园新会碧桂园圭峰花园玉圭园雍翠华庭骏凯豪庭圭峰豪庭颐璟蓝天新会房地产市场分析新会上半年楼市分析 图表显示：今年 1 带小区管理的商品住宅均价明显要高于普通商品住宅的价格 ,价格波动的幅度较小 , 一直维持在 3000元 /平方米左右的水平 ,说明市场的供求状况总体平衡。 同时上半年的别墅市场也较为稳定 ， 1 3 其中 6月份较 5月份均价有 525元的涨幅 ， 这和 6月份有别墅新盘的推出有关。 数据来源： 新会区房产局13003050733213502995790818653108919818002982905818662918862018662988914502000400060008000100001月 2月 3月 4月 5月 6月2 0 0 8 年1 - 6 月新会各类住宅产品价格走势普通商品房 带小区管理商品房 别墅区域 项目 规模 销售阶段 推货量 价格 (元 / ) 主力卖点 主力户型蓬江高尔夫一号 首期占地 ；总建 11万 在售 120 4800 高尔夫球场 147、四房五邑锦绣豪庭别墅 107栋； 5栋18洋房在售 42栋别墅 别墅： 洋房：4900高尔夫球场 240 以上四房 ; 216别墅灏昌园 别墅 180户步梯、电梯洋房 300户 新推 60 别墅： 1万 地段 、 高尔夫球场 150 380 别墅五邑碧桂园 占地 3000余亩在售新推花语组团384洋房 ;别墅 90栋别墅 6168洋房 3000品牌、规模、性价比115、四房 ; 180别墅锦绣阳光 凤山水岸占地约 30万 新推洋房329，别墅 36洋房：4010 户型、地段103 三房 ;叠院美墅凤飞云别墅 占地 180万多 尾货 89栋别墅独立：7200联排 4600凤飞云风景区、天然湖泊162地 13万平方米 尾货 234 3600 地段、社区氛围、园林 120 三房江门房地产市场产品统计表江门住宅市场分析 观市场区域 项目 规模 销售阶段 推货量 价格 (元 / ) 主力卖点 主力户型蓬江珠江帝景湾 占地 12万平方米 在售 100多 5500 品牌、地段、户型 133大三房嘉盛华庭 共 500套 新推 192 4331 地段 156、四房上城 ·骏园 共 110户 新推 110 3600段、大户型 160 四房世纪花源三期 占地面积130多亩 新推 170 3500 地段、成熟社区 117 三房江海东堤湾花园 占地99387部登记 3044000 地段、江景、配套完善135 推 56 3700 品牌、三错层 120-15。