某物业公司设备设施管理细则(编辑修改稿)

某物业公司设备设施管理细则(编辑修改稿)内容摘要：

3）每年必须对空调水泵作如下检查和测试：检查所有运动部件的磨损情况并更换轴承油、密封件的密封情况、检查泵壳的腐蚀情况必要做除锈漆保养、检查各仪表的准确和可靠性、测试电路动作的可靠性、对电机作年度检修保养。 F 每二小时检查一次冷却水塔，检查塔内水流与水位是否正常，防止缺水造成主机排气压力偏高或溢水造成浪费、检查风机是否正常运转， 皮带是否有脱落现象。 G 加强卖场巡视，检查空调效果。 防止卖场中空调末端冷凝水滴落打湿商品，要及时调整接水盘，将冷凝水导入排水管。 H 加强对蒸发器管冷冻水管保温层的保护，发现保温层有破损的，应及时补好。 每年对水管的防锈情况作一次检查保养。 及时更换老化的密封件和不能再继续使用的水管。 M 定期检查冷冻水的水质情况，必要时换水。 （ 3）、卫生规范： A 及时打扫主机房的卫生，抹除机体、管道上的灰尘，保持环境的整洁。 定期清除主机控制屏内的灰尘。 B 清洁冲洗空调末端系统每年至少两次清除冷冻水中的污垢，清洗冷冻水过滤网；在 空调运行期间每月至少 2 次清洗风机过滤网；每年至少 2 次冲洗清除冷却塔中的淤泥和杂物。 （ 4）、奖惩办法： A 进行中央空调运行操作的维护员必须按操作规范进行，否则每次扣罚该制冷工 1 点；因操作不当给公司财物造成损失的，将承担一切损失，直至追究法律责任。 B 负责维护保养的制冷工必须按要求及时完成中央空调的保养和清洁卫生工作，如未按要求进行，每次扣罚该制冷工 1 点，如物业处长未尽检查、督促之责，则扣罚该处长 1 点，店长黄卡 1 张。 风柜机和商用空调 （ 1）、日常管理与维护保养： A 风柜机或商用空调的日常管理和维护保养由 门店物业处负责。 要求物业处 及时对设备进行维护，并将运行情况和维护情况做出书面记录。 B 使用前应进行系统的检查和调整，清除管道内一切杂物，检查控制设备的安全装置是否正常。 水、电、气管道是否畅通。 调整电流在额定电流以下，防止烧坏电机。 检查导线是否接触制冷剂管路及压缩机、风扇、电机等的运动部位。 C 每年夏季来临之前，对整机和安装情况作一次保养检查，检查电气线路是否完好、支架是否牢固，同时清洗冷凝器、过滤网和机体外表。 D 检查后作一次试运行，检查运行状态、风量和冷量是否正常，以及制冷剂是否泄漏等。 E 设备维护员在空 调运行季节进行卖场巡视时，检查设备的运行情况，如有噪音、异味等异常情况，立即停机检查，严禁设备带病运行。 F 定期清洗空气过滤网，可将其置于较硬的平面上轻轻敲打以除去较重的微粒，需要时用中性洗涤剂在温水中洗涤，待其干燥后重新安装。 G 定期检查设备是否稳固接地、接触器、热继电器是否动作正常。 H 定期检查调整 V 带的松紧度、检查冷凝水排放是否畅通。 M 每季度至少一次检查、清洁一次换热器，但机组如长期在油污、咸湿及污浊的环境下运行，则检查与清洁频率应每月一次。 N 设备在质保期内发生故障，应立即联系供应商进行维修，如在 质保期外发生故障，应立即组织或者联系专业维修商进行维修。 M 风柜进风口和室外机组周围严禁堆放商品或杂物，确保通风良好。 （ 2）、卫生规范： A 要求保障管道和冷凝水排放的畅通。 B 保持机体的洁净，有空调运行季节，每季度进行一次机体外表的清洁工作。 C 在空调运行季节，每季度进行一次热交换器的清洁，用吸尘器配合尼龙刷清洗表面的灰尘和杂物，也可用压缩空气吹掉换热器外表灰尘。 D 定期清除室外机组周围的杂物、垃圾和灰尘，保持外面在良好的环境中运行。 （ 3）、奖惩办法： A 物业处应根据管理规范安排维护员定期进行设备的维护 保养和清洁卫生，物业处长未作安排，每次扣罚物业处长 1 点。 B 维护员未按要求对设备进行保养维护和清洁工作，或清洁工作不彻底，马虎了事的，每次扣罚 1 点，物业处长未作督促和检查，每次发黄卡 1 张。 风幕机、轴流风机 （ 1）日常管理与维护保养： A 风幕机、轴流风机的日常管理和维修维护由物业处负责，物业处必须对风幕机 的维护保养和维修情况做出书面记录。 开启和关闭风幕机、轴流风机的操作由门店物业处或柜组负责。 B 风幕机、轴流风机的开启与关闭时间必须根据季节变化、卖场内实际温度以及结合空调的开启情况而确定。 C 风幕机、轴 流风机在运行季节，设备维护员在卖场巡视中，也要经常检查风幕机、轴流风机的运行情况，如遇发生噪音大、有塑料烧焦臭味等情况，应立即停机检查。 D 风幕机、轴流风机在质保期内出现故障，应立即联系供应商维修或更换设备，在质保期外出现故障，门店物业处自己组织或联系维修商维修。 E 物业处应每周搞一次风幕机的卫生，轴流风机的卫生每月进行一次，清除风幕机、轴流风机表面的灰尘和污迹。 F 累计运行 1500 小时后，物业处须对风幕机、轴流风机进行一次彻底的检查和清洁卫生，检查各部位的运转情况，同时清除机内各处灰尘及积垢，清洁风幕机时 要用抹布沾少许清洁济清洗进风口，百叶板和机内风轮。 清洗风轮片时动作要轻柔，以免叶片变形。 以后每个季度进行一次。 （ 2）卫生规范： A 保持风幕机、轴流风机外表洁净状态，坚持风幕机每周一次，轴流风机每月一次的清洁卫生工作。 B 每季度进行一次彻底的清洁卫生，清除机内杂物与灰尘。 奖惩办法： A 责任人未按物业处的指示完成风幕机、轴流风机的外表卫生工作，每次扣罚责任人 1 点，本门店的物业处负责人黄卡 1 张。 B 物业处未能按时完成风幕机的维护和维修，机内灰尘与积垢未及时清除，是物业处未指派的，扣罚处长 1 点，属 于处长已指派但未检查督促的，责任维护员每次扣罚 1 点，处长处罚黄卡 1 张。 （三）、 冷链设备 外机（压缩机组与冷凝器） （ 1）、日常管理与操作规范： A 冷链设备压缩机组与冷凝器的日常管理、维护保养与卫生都是门店物业处的工作职责。 维护员在进行卖场巡视时，应将外机的运行情况作为重要检查内容，每班不少于两次检查，用看、听、摸的方法检查压缩机的工作状况，如看高、低压力表、油位、视液镜、指示灯、风机、管路的震动等是否正常，听机头阀片的声音和交流接触器是否有噪音，摸回气管、排气管、机头和曲轴箱的温度是否正常，并将检查结 果做出书面记录。 B 冷链设备的压缩机组应水平装置在通风、无雨淋、无阳光直射的地方，如安装在地面上，周围不得堆积商品和杂物，更不能放置易燃易爆或腐蚀性强的物品。 如装在人流较密集的地面上，则要用钢筋焊接成护栏，使其他人不易出入，触摸不到设备和电路。 C 机组应准确、牢固接地，电路与地的绝缘电阻不得少于 1MΩ，在以后的定期维护中，都要测量机组电路与地的绝缘电阻，并记录在册。 D 机组的电源应使用专用电源，不能与其他电器共用。 电路必须安装漏电保护器，并在定期保护中测试漏电保护器的动作是否正常，发现问题，及时解决。 E 压 缩机组是属于连续运行的设备，严禁无故切断压缩机组的供电使其停机，若发生故障，如设备运行的噪音突然异常、产生异味等，应立即通知设备维护员停机。 F 每半年要检查一次各类安装支架，看是否因长期运行导致安装支架不稳，防止机组掉坠、翻倒事件。 机组闲置不用时，应拔出电源插头。 G 保持设备的清洁卫生，保障设备安全运行。 H 设备出现较大故障，应向集团和地区物业部报告。 （ 2）、维护保养： A 门店物业处安排固定的制冷工负责冷链设备外机的维护保养。 B 机组设备区域周围不许堆垒物品，以防影响设备良好的通风环境。 C 冷链压缩机的润 滑油必须及时更换，保证设备良好润滑运行，新设备在运行 100 小时后换油一次，以后每运行 6000 小时换油 1 次。 D 维护员在对设备进行定期维护时必须检查电路漏电保护开关的动作是否正常，测试电路与接地电线及电线之间的绝缘电阻是否正确（绝缘值应不小于）。 E 进行设备维护时，严禁用湿手接触电路和电气元件，也不得徒手触摸压缩机的高低温部位，防止发生人身伤害安全事故。 F 设备出现故障，立即进行维修。 G 注意保护机组上的保温层，发现保温层脱落或受损，要及时进行修补。 压缩机上不能放置任何物品。 H 每周对设备进行清洁卫 生，特别是冷凝器散热片上的灰尘严重影响散热效果，须及时清扫，每月至少 1 次。 （ 3）、卫生规范： A 必须保持设备清洁，每月需用毛刷刷除压缩机冷凝器上，特别是冷凝器散热片上的灰尘，然后用高压水枪冲洗一次。 每半年需用专业洗涤液对冷凝器清洗一次。 及时擦拭设备上的灰尘和油污。 B 及时打扫设备所在区域的清洁卫生，清除其间的杂物和灰尘。 C 及时清除设备周围堆垒的商品或其它物件，防止影响设备的通风环境，也防止垃圾吹入设备区域。 （ 4）奖惩办法： A 未能及时按要求完成对设备的日常管理、维护保养和卫生工作或工作不到位，进行不彻 底的，每次扣罚责任人 1 点，物业处长黄卡 1 张。 B 在设备区域周围乱堆垃圾、杂物或商品，影响设备通风环境的，每次扣罚责任人 1 点；放置易燃、易爆或具有强烈腐蚀性的物品的每次给予警告处分 1次。 冷藏库和冷冻库 （ 1）、日常管理与操作规范： A 冷藏库和冷冻库属于封闭的连续运行的设备，门店物业处必须制订详尽可行的冷库管理规范，设备的操作、维护和温度调节由制冷工负责，其它人员不得随意调节温度、关闭电源或进行维修活动。 B 冷藏库和冷冻库作为冷藏食品的中转站，根据库温和冷藏对象的不同可分为低温、中温和高温冷库。 食品冷藏时 ，要根据不同种类对冷藏温度的不同要求分别存放。 C 入库冷藏的食品必须经过严格的品质检查，严禁变质或有异味的食品入库，以免交叉感染别的食品，或在库内留下异味。 D 库内食品码垛时要注意留有冷风通道，冷风机周围与食品要留有一定距离，特别是冷风机前面不能堆放过商品而影响其它商品的冷藏效果。 食品摆放不能紧贴库壁，也不能堆垒太高。 新鲜水果、蔬菜因其呼吸作用产生热量，入库时要先装在盘、框或箱内再装在货架上，不能大量堆积存放，以防达不到冷藏效果。 E 含水成分较高的商品一定要装在容器内，而不能用篮筐盛放，避免库底板因积水而腐 烂，同时也防止商品在冷藏过程中脱水造成重量损失、品质变坏和增加能耗。 F 入库存、取商品时不能碰撞风机、冷媒管道和下水管，应轻拿轻放，不得在库顶、库壁和地板敲打、钻孔，严禁叉车、平板车和购物车进入库房。 进入库房的人员要注意自身的保护，穿戴必要的防护用品，防止冻伤。 G 要注意随手关门，包括关闭冷藏库内冻库门，尽量减少冷库门的打开时间和次数，防止冷量的损失；不能用脚踢或重物撞击库门，以免冷库门和把手变形或损坏；及时关闭库内灯光照明，营业结束时，关闭照明电源开关。 H 物业处值班人员，每班至少两次对冷库运行情况进行检 查，检查压缩机的高、低压和冷库的库内温度，以及库内商品堆码是否阻碍蒸发器的冷气循环，风 机运转有无噪音、结霜、异味等。 每次检查都要将检查情况和数据做出书面记录。 M 门店生鲜处应安排专人负责冷库的日常管理，及时清理库内的冰、霜、积水和杂物，每月至少两次全面整理库内商品，库内保持整洁干净。 N 库顶上严禁堆放、摆设其它任何物品。 （ 2）、维护保养： A 门店物业处长须以书面形式安排固定的制冷工负责冷库日常管理情况检查和维护保养任务。 B 保持库内商品的有序堆放，及时搞好库内的卫生和商品整理工作，应保持库内的整洁和干净。 设备课应将冷库的运行情况和库内商品情况检查当作卖场巡视的重要内容，发现异常情况，立即通知生鲜处进行整改，并做出适当处罚。 C 设备如发生故障，应立即停机检查，向门店值班经理或生鲜处长报告，尽快维修。 D 库壁、地板有损坏的，应立即修补，防止损坏进一步扩大。 （ 3）、卫生规范： A 保持库体外表清洁，库体外墙上只能张贴库温标准及巡检表和警示牌，库顶上不能堆放任何杂物。 B 保持库内地面清洁、干燥，及时清除库内、库门及风机上的冰、霜、积水和油渍，天花板上若有水滴，应于停止营业后用干净抹布或拖把抹除，以免结冰，如已结冰， 应及时清除。 禁止在库内倾倒水、汁。 C 按要求整理库内商品，严禁商品到处散落。 及时清除变质、异味的商品。 商品的堆放要留有通风道和人行通道，更不能堵塞库门。 D 每月至少一次进行冷库的清洁卫生，用温水加清洁洗涤剂擦洗一次库壁和蒸发器，冷库地板用棉布擦抹，清洁时应停机进行。 E 每半年对库顶进行清洁，清除杂物与灰尘。 （ 4）、奖惩办法： A 冷库内的商品摆放、堆码及整理，按以上要求进行，如有违规，每次扣罚责任人 1 点，责任人所在课长未尽检查督促之责，处罚黄卡 1 张，生鲜处长黄卡1 张，门店店长通报批准，设备维护人员在巡视时未 检查或发现未及时指出进行整改的，处罚黄卡 1 张。 B 未及时进行清洁卫生，造成冷库内卫生达不到要求的，每次扣罚责任人 1点，责任人所在课长未尽检查督促之责，处罚课长黄卡 2 张，生鲜处长黄卡 1张，店长通报评，设备维护人员在巡视时未检查或发现未及时指出进行整改的，处罚黄卡 1 张。 C 物业处未对设备进行及时维护，造成设备不能正常运行，或未对设备故障 进行及时处理的，每次处罚责任人 1 点，物业处长黄卡 1 张。