物业管理全球通物业管理基本知识培训(编辑修改稿)

物业管理全球通物业管理基本知识培训(编辑修改稿)内容摘要：

个问题要在一月前，或许不一定能答上来，可今天却是难不倒发叔。 “ 这个还不简单，象践踏、占用绿地；损毁树木、园林；占用通道等共用场地；乱抛乱堆垃圾、杂物；发生超出标准的躁音；排放有毒、有害等污染环境的物质等行为都是不受欢迎的。 ”发 叔流利地说。 “ 呵呵，就这些 ?” 发仔歪着头问发叔。 儿子这架势不明摆着还没有说齐全 ?发叔把手指折来折去，可就是记不起来了。 “ 年纪大了，记忆力大不比以前了。 ” 发叔感叹地说道。 “ 老爸，比如我们在外面公交站牌上看到贴的那些办证什么的，然后一个电话 „„” 发仔提醒说。 “ 对了，还有不得在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画等，以及法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。 ” 经发仔一提示，发叔想起来了，话便像开了闸的水一般奔泄而出。 中国最大管理资源中心 第 8 页 共 31 页 “ 老爸，你真行，都快赶上我了。 ” 发仔望着两鬓斑白的阿爸，满怀钦佩，由衷地说道。 出 现物业管理纠纷，我该怎么办 ? 发叔因休闲长廊堆满了杂物而好几天没去练习太极拳了。 这对有五六年晨练习惯的发叔可不是一件好事情，正愁着要怎样解决这个问题，刚好发仔回来拿文件，发叔可没把这样的好机会给浪费掉，问发仔： “ 当我跟所委托的物业管理公司的服务出现纠纷，而不能协调解决时，我该怎么办 ?” “ 这个问题说起来话长了。 ” 发仔慢条斯理地回答道： “ 由于物业管理活动范围的广泛性、服务对象的复杂性，在服务过程中纠纷也往往是多种多样的，业主或使用人遇到问题时，首先要了解政策，分析、判断问题属于政府哪个行政部门管理的，然后再请 相应政府部门协调解决。 协调不成，可以采取法律途径解决。 ” “ 你少卖关子，快点跟我说清楚。 ” 发叔这几天一直想就乱占共用面积、践踏草皮这一事件向有关部门反映，可不料儿子却在这关键时刻卖起关子来了，真急坏了。 “ 大致分为几类。 ” 发仔一看阿爸急了，赶忙把嘻皮劲收了起来： “ 第一，如果属于物业管理收费问题，向物价管理部门反映；第二，房屋质量问题，如果是属于保修期内的质量问题，向建设管理部门反映，如果是保修期以外的问题，向房屋管理部门反映；第三，房屋建设遗留问题，向建设行政管理部门反映，如临时水电问题，竣工验收问题等；第 四，物业消防安全问题， 向公安消防管理部门反映。 第五，违法建筑问 !题，改变房屋用途问题，向规划部门反映。 ” “ 慢着，你所说的第三条说，房屋遗留问题在日常生活中还有哪些 ?” 发叔问道。 “ 比如，物业的配套设施，如垃圾城压缩站、公共厕所、学校、绿地等的建设问题，就需要向建设行政管理部门反映。 ” 发仔说道。 “ 原来各种不同的问题都有相关的部门负责，那我就不用愁了。 ” 发叔高兴地说。 物业的装饰装修与维护物业的装饰装修与维护 进行室内装饰装修工程，也要申报 ? 发叔是个多才多艺的人，平时喜欢画画、研究古书。 因此，发叔一直希望 能有一个宽大、安静的书房。 但以前住的房子太小，没条件。 现在的房子是三房两厅的，正好家里空出了一个房间，发叔便寻思着把它改成书房。 这天吃晚饭的时候。 发叔把这个想法提了出来。 “ 当然好了，这样整个家里就会有一种浓浓的书香气息。 ” 发仔很赞成。 “ 老头子，这是你一直的梦想啊，以前条件不允许。 现在，书房梦该是时候实现了。 ” 发姨是最了解发叔的人。 “ 一致通过，明天我就去找装修公司。 ” 发叔兴奋的说。 “ 老爸，你动工之前记得要向物业管理公司登记哦 !。 ” 发仔笑道。 “ 什么 ?自己装修房子还要申报 ?” 发叔买的是样板房，所以入住 不用装修。 这次自己改装书房却还要向物业管理公司登记，当然不理解。 “ 是呀。 《物业管理条例》规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业则应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 ” 发仔解释道。 “ 这样啊。 那如果我不是业主，只是在这租房子，我要装修房子 该怎么申报呢 ?” 发叔打破沙锅问到底。 中国最大管理资源中心 第 9 页 共 31 页 “ 非业主的住宅使用人对住宅室进行装饰装修，必须取得业主的书面同意，然后告知物业管理企业。 ” 发仔对答如流。 “ 你们两父子别光说话，不吃饭。 菜都谅了。 ” 发姨埋怨地说道。 装修申报要向物业管理企业提 交哪些资料。 发仔穿好鞋子正准备出门。 忽然被发叔叫住。 “ 阿伟，你昨天说装修要申报，你看我得怎么申报 ?” 发叔问发仔。 “ 你只要带齐有关资料去就行了。 ” 发仔很快地说。 “ 那要带什么资料呢 ?” 发叔一心想今天就把这事给办了。 发仔急了，他还要赶回去开会呢，于是说道： “ 老爸，这个说来话长，这样吧，我到公司后叫人把这方面的资料发给你，你自己看，好吧 ?” 说完转身出门去了。 好不容易过了一个小时，发叔心想，该发过来了吧。 发叔打开电 脑，进入了邮箱。 果然有一封新邮件。 主题是：装修人应向物业管理公司提供什么资料 ?发叔急不可待地 打开来看。 只见写到： (1)房屋所有权证 (或者证明其合法权益的有效凭证 )； (2)申请人身份证件； (3)装饰装修方案； (4)变动建筑主体或者承重结构的，超过设计标准或者规范增加楼面负荷的，需提交原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出的设汁方案 „„ 第一页完了，发叔一边翻页一边想：要提交的资料还真不少，幸亏我提前问了阿伟，要不然白跑一趟了。 发叔继续往下看： (5)搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，应当提交城市规划行政主管部门的批准文件：拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位的批准文 件；拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管道单位的批准文件；改动卫生间、厨房防水层的，应当按照防水层标准提交施工方案； (6)委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件； (7)非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。 发叔一口气看完了邮件的第二页，真是不看不知道，一看吓一跳，装修申报要提供这么多资料 ! 装修合同包括哪些内容 ? 发叔对这次书房的装修是既兴奋又担心，兴奋的是几十年来的书房梦终于可以实现了；担心的是，自己从来没有装修过房子，对这一方面不熟悉，万一找了一家不好的装饰装修公司， 花钱又多，装修得又不合自己心意。 所以发叔找装饰装修公司非常谨慎，在货比三家后，最终选定了朋友介绍的一家装饰公司，经过再三洽谈，终于到了要签定装 修合同的时候。 这时候发叔又有点把握不定了，签合同那天发叔叫上了发仔。 只用了 10 分钟发仔就和装饰公司签好了装修合同。 发叔忙问： “ 行了 ?这么快呀 ?我看看。 ” “ 当然了，你都和他们谈好了，我签个字要多少时间 ?” 发仔笑道。 “ 啊 !这不就是昨天他们拿给我看的那份合同吗 ?这合同没问题吗 ?” 发叔还是担心。 “ 没问题，一般装修合同该有的内容都已包括了，而且也说得很清楚。 ” 发仔说。 “ 一般装修合同应该包括哪些内容 ?” 发叔虽然放心了，可是又 有了好奇心。 “ 比如：委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；住宅室内装饰装修的房间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式。 ” 发仔给发叔讲解说： “ 还有，装饰装修工程的开工、竣工时问；装饰装修工程保修的内容、期限；装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间等。 ” “ 哦，这些内容我们的合同里全有了。 ” 发叔高兴地说。 “ 连装修合同都签了，剩下就是向物业管理公司申报了。 嘿，我们家很快就有嘲房了。 ” 发叔仿佛觉得一间古色古香的 书房就在眼 中国最大管理资源中心 第 10 页 共 31 页 前了。 进行房屋装修时，有哪些事情不可以做 ? 金鸡水库，山清水秀，鸟语花香。 水库的中间还有一座小岛，小岛里一块临水的大石上，发叔和发仔父子俩正悠然自得地钓鱼和瞎侃。 什么海湾战事、意甲英超、家庭工作都是他们的话题，自然物业管理问题也不会少。 发叔和发仔不但是父子，更多的是朋友。 “ 楼上的王伯可真惨。 ” 发叔说。 “ 怎么了 ?” 发仔不解的问道。 “ 他装修房子，工程进展到一半就被勒令停止了，而且还要罚款。 ” 发叔满怀同情。 “ 那他一定是装修的时候，未经批准就做了什么禁止的事情。 ” 发仔说。 “ 啊 !装修房子又不违法 ，怎么这样啊 ?” 发叔认为在目己的房子里干什么事都是天经地义。 发仔啼笑皆非： “ 老爸，不是说违法，而是物业管理法规中规定的禁止行为。 ” “ 那你说清楚，哪些事情是不可做的。 我可不想出现那种情况。 ” 发叔着急地说。 （ 1）未经城市规划行政主管部门批准，不得搭建建筑物、构筑物 ， 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； (2)未经煤气管理单位批准，不得拆改燃气管道和设施。 老爸，记住没有。 ” 发仔笑着说。 “ 当然记住 !” 发叔指指自己的头说。 “ 呵呵，我也知道老爸的记 忆力比我还好。 ”发仔开发叔玩笑的同时，对自己能如此牢固地记住专 业知识更是沾沾自喜。 发叔虽然也为有发仔一个这样聪明的儿子高兴，但脸上却是故意不以为然。 “ 晚了，我们回去吧 !” 住宅正常情况下，各部位的保修期如何确定 ? 发叔正在家里看报纸，发姨提了两大袋的东西从外面回来。 发叔笑着说： “ 老太婆，怎么买这么多东西回来呀 ?不用钱啊 ?” “ 哎，怎么买皮鞋给我啊 ?” 发叔看见发姨买了一双皮鞋给自己，不但不高兴还责怪发姨，因为发叔向来不喜欢穿皮鞋。 “ 反正才 50块钱，还保修三个月呢。 ” 发姨对这次的收获很是满意。 “ 现在的东西什么不保修啊 ?车、家用电器，就连我们这房子都保修呢。 ” 发叔说。 发姨觉得奇怪了，就问发叔： “ 房子都有保修 ?那我们这房子保修多少年 ?” “ 呵呵 !不是这样算的。 房屋不同部位的保修期是不同的。 比如：屋面防水的保修期是 3年；而墙面、厨房和卫生问地面、地下室、管道渗漏等的保修期是 1年。 ” “ 嘿 !老头子，知道的还真不少啊 !” 发姨笑着说。 “ 那当然，保修期为 1年的还有墙面、顶棚抹灰层脱落，地面空鼓开裂、大面积起砂，门窗翘裂、五金件损坏以及卫生洁具等；而灯具、电器开关的保修期为 6个月；供热、供冷系统和设备的保修期是一个采暖期 或供冷期。 ”发叔一脸得意。 “ 哟，老头子，挺不错嘛 !” 发姨打 心里佩服发叔， “ 上次，我们楼上的下水管道不是塞了吗 ?下水管有保修期吗 ?” “ 有啊，管道堵塞的保修期为 2个月。 还有很多其他部位、部件的保修期，由房地产开发企业与用户自行约定。 ” 发叔难得有表现的机会，当然是全力以赴了。 “ 我们买的诸如鞋子类的物品的保修期是从购买之日算起，房子的保修期是不是也一样 中国最大管理资源中心 第 11 页 共 31 页 昵 ?” 发姨又问道。 “ 当然不是，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。 ” 发叔 今天可过足了物业管理专家瘾。 邻居之间 住宅相互毗邻的业主 (使用人 )如何友好相处 ? 电梯门一开，发仔就听见发叔和人争吵，连 忙加快脚步走过去： “ 爸，怎么了 ?” “ 这位先生住在楼下，一上来就气势汹汹的，说我家装修吵着他了。 ” 发叔显得非常激动。 “ 难道我说错了吗 ?你们家整天乒乒乓乓的，吵死了，别人还要不要休息 ?再说，你们装修前也应该告诉邻居一声吧。 ” 长发男子也据理力争。 “ 给您造成的打扰我们深感抱歉，但恐怕还要请您忍耐一段时间。 ” 发仔道歉的同时也表明了态度，说完又转向发叔说： “ 老爸，这就 是你不对了。 作为装修人，你在装修前应向毗邻的所有人明示装修时问、地点等；另外，应该维护公众利益。 装修涉及住宅共用部位、共用没施没备时，不得有损害其他 用户利益的行为。 而其他住宅的所有人或使用人也要尊重装修人装修住宅的权利，不能随意干扰装修行为哦。 当然，任何单位或个人对装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周崮住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。 ”发仔一口气说了一大串。 “ 说得对，我们既然住到一块了，就应该互相尊重，互相体谅 !” 长发男子道。 “ 是呀，住宅相互毗邻的所有人 或使用人在各自行使自己的权利时，都要尊重他方所有人或使用人的权利，相互问应当给予一定的方便或接受一定的限制。 住宅相邻关系从本质上是一方所有人或使用人的财产权利的延伸 ，同时又是对他方。