大连高端住宅市场营销情况及竞争楼盘调研报告(编辑修改稿)

大连高端住宅市场营销情况及竞争楼盘调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

有生活氛围；  低容积率，宽楼间距，高绿化率，居住舒适度高；  车位配比充足；  户型为五明设计，南北通透，光线充足；  项目所处区域周边多为老式住宅，没有形成高档居住氛围，影响项目的整体形象；  项目地势南高北低，有一定的坡度，步行受到影响；  开发商缺乏经验，前期没有进行详细的市场研究， 目前市场销售比较混乱，抵债房折扣销售情况较多。 产品质量有待进一 步考证。 市场调查 (20xx 年 10 月 10 日 )—— 竞争楼盘 项目名称： 锦府桃源 位置： 中山区解放路桃源街 内容提要： 开盘时间： 20xx 年 9 月 26 日 （一期推出 200 套，截止目前二期未推，广告已打） 入住时间： 20xx 年 占地面积： 25,500 平方米 12 总建筑面积： 49， 061 平方米 容积率： 开发商： 大连铭泰房地产开发有限公司 总户数： 478 户 栋数： 多层 2 栋、小高层 6 栋、高层 3 栋 面积区间： 38155 平方米 楼号 面积区间 建筑形态 1＃ 90－ 95 ㎡ 多层 2＃ 8 90、 1 130 ㎡ 小高层 3＃ 3 13 116 ㎡ 小高层 4＃ 140－ 150 ㎡ 高层 5＃ 140－ 150 ㎡ 高层 6＃ 140－ 150 ㎡ 高层 7＃ 90、 95 ㎡ 小高层 8＃ 60、 90 ㎡ 小高层 9＃ 95 ㎡ 小高层 10＃ 103－ 106 ㎡ 小高层 11＃ 90－ 95 ㎡ 多层 13 户型配比： 项目户型面积区间 具体户型 数量 百分比 38～ 62 一室 48 15% 90～ 95 两室 310 65% 114～ 155 三室 120 25% 商业配套： 目前没有商业配套计划 会所： 未定， 估计没有 幼儿园： 未定，估计没有 价格情况： 开盘价格 现销价格 均价浮动(%) 起价 最高价 均价 起价 最高价 均价 9,680 12,000 10,800 9,680 12,000 10,800 销售率（截止20xx年 10 月 10 日）： 目前 一期推出房源 200 套， 销售率为 100%。 虽然于近期才正式开盘，实际情况该项目于去年便开始对外宣传，一直处于蓄客期。 交房标准： 清水 购房者来源： 本地占 50%，外地人占 50%。 外地人多来自 黑龙江、北京、上海等地 ； 付款方式： 一次性付款和商业贷款。 商业贷款指定中信银行。 一次性付款约占 25% 的比例 14 购房者偏好： 偏爱大面积户型（ 三室的，但是希望面积能小一点 ） 电梯： 一梯两户、 二 梯 二 户 物业管理公司： 日本豪之英 物业管理费： 未定 供热方式： 地热 层高： 3 米 净高： 米 促销方式： 一次性付款九五折，贷款九七折 市场调查 (20xx 年 10 月 10 日 )—— 竞争楼盘 项目名称： 明秀山庄 位置： 中山区 秀月街 44 中原址 开盘时间： 未开盘 入住时间： 未知 占地面积： N/A 总建筑面积： 280， 000 平 15 容积率： 绿化率： 40% 开发商： 大连 澳南房屋 开发有限公司 园林设计： 加拿大贝尔高林 规划设计 ：台湾张文明设计公司 总户数： 20xx 栋数： 10 栋多层（ 5F）、 6 栋小高层、 16 栋高层（ 31F） 目前状况：  项目目前处于蓄客阶段，截止现在 对外宣称客户储量大概是 3000~4000 组，实际为 1000 组左右。  认知途径主要是老客户介绍新客户，电视 /报纸广告。  客户来源相对分散，以本地人为主，其他城市主要集中于东北三省。  前项目尚未开盘，价格没定 ，收定金 ，预计开盘价会在 11000~120xx 元 /平之间。  户型面积区间为 90~300 平 之间。 16 行业危机与资源机会 17  大势与项目的问题点 政府导向 自 20xx 年政府相繼出台政策調整房地產市場。 由於政府的導向作用，引發市場一路低迷； 地產業一直期待 08 年下半年市場能有所好轉，結果形勢愈演愈烈； 政府今後能否拿出措施救市，是否有措施救市，還判斷尚早。 如何企業發揮資源優勢自救，維持企業持續發展。 银根收紧 國家對房地產市場的金融政策，依然未能放寬。 何時可以緩解目前狀況，是實難料； 當前宏觀經濟形勢一再下滑；銀行界是否願意與房地產企業共度難關。 如何向市場要資金，解決企業發展的問題。 降价风潮 今年在南方城市的房屋價格大幅下降，目前大連市場某些项目开始降价或低价入市。 目前大連市場整體價格降幅。