商业步行街项目商业管理房产技术条件(编辑修改稿)

商业步行街项目商业管理房产技术条件(编辑修改稿)内容摘要：

采用高密度混凝土浇注，需作柔性防水，材料需为国家环保部门允许产品 电缆沟 采用地板桥架，全部采用架空桥架铺设电缆，消防及应急回路的电缆均应采用耐火电缆，其余为阻燃电缆；桥架为冷轧钢板，托盘桥架，静电喷涂 地面 配备防静电地板 墙面 刮大白，刷乳胶漆 天花 铝扣板吊顶 温、湿度 独立柜式分体空调，同时有条件的加装中央空调，温度 25 度正负 2，湿度不高于 60%， 防尘 送风机设置防尘过滤装置 功能 配备独立 蓄电池间，监控设备间与消防设备间共用一个房间，设备分别摆放，相对独立。 消防需求 配备烟感和温感报警设施，具备气体灭火装置 9 电 梯 机 房 防水 地下室电梯地坑和四周要求做刚性和柔性防水，屋面房顶和踢脚线（ 500mm）要求做刚性和柔性防水 商业广场普遍存在电梯底坑防水不好、渗水现象 电缆布线 采用地板桥架，全部采用架空或地面铺设桥架电缆，消防及应急回路的电缆均应采用耐火电缆，其余为阻燃电缆；桥架为冷轧钢板，托盘桥架，静电喷涂 地面 防滑地砖 墙面 刮大白，刷乳胶漆 天花 刮大白，刷乳胶漆 温度 温度控制在 40 度以下，安装分体空调或北方地区需安装暖气片 黄河以北地区适于冬季安装暖气片 防尘 机房密闭防尘处理，地面采用环氧砂浆地坪进行处理，厚度为 2mm 功能要求 电梯应采用并联及群控功能，扶梯及自动坡道梯应采用光感变频控制 开业的商业广场普遍存在该缺陷，不利于能源节约 消防需求 配备烟感和温感报警设施，配置二氧化碳灭火器；紧急呼叫设备引至消控中心 ３、 垃圾房配置及建造标准 序号 项目名称 房产技术条件 备注 1 综 合 垃 圾 房 位置 设在地下停车场出入口，尽量靠近主通道标高最高区域，具体位置以平面布置图进行确认 如沃尔玛卸货区域，比较利于垃圾运送车辆进出 面积 不小于 120 ㎡，分干、湿两个部分。 与步行街商铺面积比 220： 1 或200： 1 具体面积由管理公司根据商业业态情况提供 层高 净高不低于 商业广场由于设置垃圾房净高不足，对设备安装造成 困难 干垃圾房技术标准 应配置三相四线制电源，容量满足选用设备使用，并符合其他相关技术条件 湿垃圾房技术标准 应配置三相四线制电源，容量满足选用设 备使用，湿垃圾房设喷淋及冲洗装置，隔墙采用砌砖实墙，并符合其他相关技术条件 交通需求 要求在主通道附近。 房间内应设置装货平台 上下水 给水管直径 40mm，下水明沟，盖板为铸铁材料 地面 采用防滑地砖 墙面 白色瓷砖贴到天花顶 天花 刮大白，刷乳胶漆 通风 配备机械和自然排风设施 部分商业广场垃圾房没有安装通风设施，造成区域内 异味严重，顾客投诉 排污 垃圾房内应设置一处具有过滤、沉淀功能的污水井，配备带绞刀排污泵，一用一备 压缩设备 配备散装垃圾压 缩设备 部分商业广场垃圾房没有安装压缩设施，造成垃圾运 送车次增多，成本增加 消毒设备 紫外线杀蚊消毒灯和纯紫外线杀毒灯。 每 40 ㎡各一盏。 40W/每盏 2 百货垃圾房 餐饮垃圾房 超市垃圾房 建材垃圾房 位置 根据商户要求或合同条款约定设置，具体位置以平面布置图进行确认 面积 不小于 60 ㎡，分干、湿两个部分 层高 净高不低于 交通需求 要求在主通道附近。 有装运平台 上下水 给水直径 40mm，下水明沟。 湿垃圾房设喷淋冲洗装置 地面： 采用防滑地砖 墙面 白色瓷砖贴到天花顶 天花 刮大白，刷乳胶漆 通风 配备机械和自然排风设施 消毒设备 紫外线杀蚊消毒灯和纯紫外线杀毒灯。 每 40 各一盏。 40W/每盏 3 危 险 品 垃 圾 房 位置 具体位置以平面布置图进行确认 面积 不小于 30 ㎡ 层高 净高 交通需求 在地下室较偏避的地方 功能需求 配置防爆灯、防潮灯及泄爆口 地面： 采用防滑地砖 墙面 白色瓷砖贴到天花顶 天花 刮大白，刷乳胶漆 通风 有可燃气体报 警装置和自动强制排风系统 消毒设备 紫外线杀蚊消毒灯和纯紫外线杀毒灯。 每 40 各一盏。 40W/每盏 仓库建造配置及建造标准 序号 项目名称 房产技术条件 备注 1 商 户 用 仓 库 位置 在地下室分段设置仓库，靠近商户经营区域，便于商户存储货物，具体位置以平面布置图进行确认 面积 10~40 ㎡ /个，设置数量根据业态配比确定 通风 安装一台 100W 排气扇 地面 采用防滑地砖 墙面 刮大白，刷乳胶漆 天花 刮大白，刷乳胶漆 照明 装 40W 日光灯一盏 /10 ㎡ 防盗 金属防盗门 2 危 险 品 仓 库 面积 15～ 25 ㎡ 地面 采用防滑地砖 墙面 刮大白，刷乳胶漆 天花 刮大白，刷乳胶漆 通风 安装进排气管道和防爆强制排风机 照明 安装防爆防尘灯 1 盏 /4 平房米。 通道 在安全通道附近 防盗 金属防火门 3 物 业 自 用 面积 150 ㎡左右，内分两间 地面 采用防滑地砖 墙面 刮大白，刷乳胶漆 天花 刮大白，刷乳胶漆 仓 库 通风 在地下室需安装一台 150W 排气扇，配备除湿机两台 照明 40W 吊顶日光灯 防盗 金属防盗门 各系统功能配置及技术标准 序号 项目名称 房产技术条件 备注 1 空 调 系 统 冷冻泵和采暖循环泵 配备变频控制 部分商业广场空调循环水系统没有配置变频装置，不能根据天气变化及温度变化及时调节，造成能源浪费 冷却塔 1. 每个冷却塔供水管线配备电动阀门和电机关闭联动调节控制器、变频控制和温控器 2. 物业管理公司负责管理的冷却塔补水，需安装水表计量 空调末端 应采用 BA 控制，在气温低于 3 度的地区，应具有防冻功能 部分商业广场没有配置 BA 系统，不利于设备运营管理 热量表 配备远端抄表设备 补水设备 1. 采用补水泵，北方地区可增加膨胀水箱，用于夏季制冷 2. 补水管道需安装水表计量 商业广场普遍存在空调系统用水计量不完善的现象，造成开业后管理公司能耗费用统计盲点，不利于节能降耗工作的顺利进行 空调末端风机房 安装专用清洁用水管。 属物业管理用房需安装水表计量。 配置 1000x500mm 保养过滤网冲洗水池 安装保养设备用单相 220v 电 源插座。 部分商业广场没有配置清洁用设施，不利于设备清洗和管理 吊顶空调末端冷凝水排水管 1. 横管直径不小于 40mm； 2. 横管长度不易超过 50m 计量电表 物业空调系统各用电设备安装电度表计量 2 配 电 系 统 高压配电 高压系统：采用高压双回路或高压环网供电，采用真空断路器，两路馈线，进线柜及出线柜均安装避雷器，变压器采用干式变压器。 采用高供高计独立计量（按租赁合同约定） 低压配电 采用两路供电，联络柜进行联络，低压开关具备过流、速断等功能 动力系统 应采用节能、高效的 动力设备，降低无功损耗，尽量选用变频设备，选型应与实际功率匹配合理。 照明系统 采用高效节能型电子镇流器荧光灯、金卤灯，经营区域照明按 1/3 照明、 2/3 照明、 24 小时应急照明和其他区域照明划分 备用电源 采用柴油发电机组作为应急备用设施，须保证消防设备、应急照明、计算机系统、收费等系统不间断供电 3 弱电系统 电视监控 系统功能： 电视监控的画面显示能任意编程，自动或手动切换，在画面上有摄像机编号，摄像 机的部位地址和时间、日期等信息；采用计算机系统对闭路电视系统进行集中管理和控制，并考虑主控和分控灵活组合、管理和控制。 采用模拟矩阵与数字录像机相结合的方式。 主要设备技术要求 : 系统各部分信噪比：摄像机部分应大于 40DB，传输部分应大于 50DB，显示部分应大于 45DB 摄像机安装选型： 室外步行街和景观区，采用全球型防护罩（内置云台和解码器）需要单独安装不锈钢支架，具有防尘、防雨、自动除湿等功能，摄像机安装高度距地面 米以上，室外安装 用彩色一体化变速球机和彩色半球摄像机对中庭步行街 进行全方位监控；电梯轿厢内安装 的摄像机选择彩色 /黑白自动转换型，且具有超级宽动态的彩色摄像机； 中庭步行街采隐蔽性较好的彩色针孔摄像机 （电梯随行电缆由弱电投标单位提供）； 地下车库采用固定摄像机和带云台彩色变焦摄像机 电视监控 摄像机技术参数： （ 1）摄像机：一般情况下室内选用彩色 CCD 摄像机，具有良好的背光补偿性能；有自动增益控制功能和自动白平衡功能；较高清晰度（ 480TVL 以上）， 最低照度小于 1LUX；具有通用 CS 镜头接口； (停车场出入口可以考虑高清晰度黑白摄像机，用于分辨车牌 ) （ 2）一体化变速球机： 自动云台速度： 1176。 ~100176。 /秒（取决于变焦位置）、预置目标速度： 220176。 /秒（最大速度）、水平扫描范围：连续 360176。 、旋转垂直扫描范围： 105176。 、云台精确度： 177。 176。 、总变焦：不小于 240 倍、光学变焦：不小于 24 倍；数字变焦：不小于 10倍 ；云台和防护罩（云台要内置和内置解码器）：云台旋转角度水平方向 350 度以上，垂直方向 0~90 度。 云台旋转速度大于 10 度 /秒 数字硬盘录像机 录像同时可监视并动态调整录像参数； 大压缩比：视频每路 6080M/小时；压缩比可调， 50300M/小时； 采用 嵌入式操作系统，不占用系统中端，不影响系统其他功能具有良好的稳定性； 可接驳多个硬盘，形成硬盘矩阵，满足大容量录像需要； 硬盘容量：满足 15 天 24 小时全天候长时间录像要求；视频输入格式： PAL/NTSC； 视频编码格式： MPEG1/MPEG2/MPEG4； 视频分辨率 768*576像素、 384*288像素 显示帧数： 16 路全实时共 400 帧； 录像帧数： 16 路全实时共 400 帧； 在系统软件上具有：图像检索、回放、预览等功能。 视频矩阵主机 系统设置 1 个主控键盘，可以单独控制指定区域内的摄像 机，也可以调用任何一台摄像机到指定监视器，另外通过局域网或矩阵直接通过相关接口连接，可以在相应场所设置分控，分控具有严格的使用安全授权；主控系统配置控制软件，全部操作均能通过计算机直接完成，提供能指明该区域主要保安措施的平面分布图，在报警发生时能自动调出显示与屏幕，并能记录报警信息，具有完善的计算机管理功能。 显示部分 每台数字硬盘录像机配置一台 21 寸纯平监视器，另外 控制台、监视器墙须是钢结构制作， 矩阵主机的视频输出按 16+2 台考虑设计（副监视器采用 21 寸纯平监视器，主监视器采用 29 寸纯平监视 器），用于重点部位的定点监视和成组时序切换。 彩色监视器水平分辨率大于等于 500 线 系统供电 系统采用主机房采用双电源加应急备用电源供应方式 ，末端由主机房分路统一供电。 监控中心计算机 (1) 招标当年市场主流配置电脑 (6) 通信接口： 2 x RS232， PCI网卡插槽 (7) 液晶显示器： 19寸， 防 盗 监 控 系统功能 系统 （ 1）可编程设防或撤防、具有防破坏功能 （ 2）该系统具有同公安 110报警网络联网的功能 （ 3） 报警方式选用联网的报警 方式，通过网络在保安控制中心得到警报显示，报警记录可以查询和打印（设计时要有打印机） （ 4） 报警中心具有图形化的多媒体管理界面，直观显示监控区域的撤、布防状态和报警状态，通过声光报警信号提醒值班人员及时处理警情 （ 5） 值班员和管理人员通过密码实现分级管理，保证系统的高可靠性，报警数据要有备份措。