厦门土地增值税法规培训汇编(编辑修改稿)

厦门土地增值税法规培训汇编(编辑修改稿)内容摘要：

屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 具体核定方法由省税务机关确定。 （三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： ，其成本、费用可以扣除； 后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 五、土地增值税清算应报送的资料 符合本通知第二条第（一）项规定的纳税 人，须在满足清算条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清 版权所有 内部使用 9 算手续。 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： （一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； （二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； （三）主管税务机关要求报送的其他与土地 增值税清算有关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 六、土地增值税清算项目的审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。 对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。 七、土地增值税的核定征收 房地产开发企业有 下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由 的。 八、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用 =清算时的扣除项目总金额 247。 清算的总建筑面积 本通知自 20xx年 2月 1日起执行。 各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。 国家税务总局 二 ○○六年十二月二十八日 关于土地增值税普通标准 住宅有关政策的通知 财税 [20xx]141 号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅 (局 )、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发 [20xx]37 号 )精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中 “普通标准住宅 ”的认定问题通知如下： “普通标准住宅 ”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等 版权所有 内部使用 10 部门关于做好稳定住 房价格工作意见的通知》 (国办发 [20xx]26 号 )制定的 “普通住房标准 ”的范围内从严掌握。 请遵照执行。 财政部 国家税务总局 二 ○○六年十月二十日 关于土地增值税若干问题的通知 财税 [20xx]21 号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确 如下： 一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题 《条例》第八条中 “普通标准住宅 ”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字 [1999]210 号）第三条中 “普通住宅 ”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发 [20xx]26 号）制定并对社会公布的 “中小套型、中低价位普通住房 ”的标准执行。 纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。 在 本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。 二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5％计算。 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为 “与转让房地产有关的 税金 ”予以扣除，但不作为加计 5％的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第 35 条的规定，实行核定征收。 三、关于土地增值税的预征和清算问题 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。 工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 对未按预征规定期限预缴税款的 ，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85％以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。 具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。 四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第 四款所称：因 “城市实施规划 ”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因 “国家建设的需要 ”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的， 版权所有 内部使用 11 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字 [1995]048 号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 六、本文自 20xx 年 3 月 2 日起执行。 中华人民共和国财政部国家税务总局 二 ○○六年三月二日 关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税 [1995]48 号 按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 (以下简称条例 )和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 (以 下简称细则 )的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下 : 一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地 (房地产 )作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 二、关于合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 三、关于企业兼并转让房地产的征免 税问题 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题 细则所称的“赠与”是指如下情况 : (一 )房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 (二 )房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国 残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 五、关于个人互换住房的征免税问题 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 七、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。 凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。 使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅 (局 )和地方税务局具体规定。 八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 (一 )利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除 ； (二 )对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题 版权所有 内部使用 12 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。 房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳。