乌鲁木齐物流中心商务楼项目招商策划报告(编辑修改稿)

乌鲁木齐物流中心商务楼项目招商策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

2 2 3 3 30 2 考虑 42 1 22 1 3 60 1 24 1 16 1 6 60 1 不选择 4 3 5 12 3 0 0 3 2 3 3 2 1 10 3 在本组数据中，大多数商户表现为“考虑”。 选择“考虑”的商户占到 50～ 80％之间。 这些数据中有 50％的可能性是选择 ，还有 50％的可能性是不选择。 无论选择还是不选择，按照概率统计，选择的比率加上 50％选择的概率远远大于不选择的比率加上 50％不选择的概率。 也就是说，假如商户目前所在市场拆迁，其商户选择进驻 北站仓库 的概率远远超出了不选择 北站仓库 的概率。 如果“市场拆迁”这个前提果真发生或由某种力量巧妙促成，这个结论对我们的拟建项目招商而言无疑是一种优势。 ● 乌鲁木齐市钢材经销商户的仓储管理方式倾向分析： 市场调查 指标 仓储 管理习惯 王家梁（ 57） 哈 库 (42) 文光 (5) 诚信祥 (33) 恒利达 (21) 其它 (10) 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百分比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百分比 % 排 序 全部委托管理 14 3 18 43 1 0 O 3 8 2 8 2 6 60 1 部分委托管理 22 1 13 31 2 3 60 1 16 1 5 3 3 30 2 自己管理 21 2 11 26 3 2 40 2 8 2 10 1 1 10 3 统计数据表明，王家梁、诚信祥和建工物流三大钢材市场的商户对仓储委托管理方式的选择倾向基本一致，三家都是选择“部分委托管理”的倾向最明显，然后是选择“自己管理”的倾向较明显，最后才是选择 “全部委托管理”的倾向紧随其后。 只是建工物流没有被调查商户选择“全部委托管理”这项。 恒利达钢材市场商户的情况比较特殊，该市场被调查商户选择“自己管理”的倾向最明显。 这一点恰好与恒利达钢材市场建设较晚、零散商户比例较高的特点吻合。 乌鲁木齐市各大钢材市场的商户对仓储管理方式的选择倾向存在这样的规 律：零散商户越多的市场（比如说王家梁市场），其选择“部分委托管理”的倾向就越明显；其次是选择“自己管理”；这类商户选择选择“全部委托管理”的倾向性最弱。 资金实力强的商户越多的市场 (比如 北站仓库 和其它外围市场 )，选择“全部委托管理”的倾向性越明显；其次是选择“部分委托管理”；这类大中型商户选择“自己管理”的倾向性最不明显。 这种规律也正好符合现代钢铁物流业发展的规律。 ● 乌鲁木齐市钢材市场商户希望选择的办公场所： 市场调查 指标 选择 办公场所 王家梁（ 57） 哈 库 (42) 文光 (5) 诚信祥 (33) 恒利 达 (21) 其它 (10) 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百分比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百分比 % 排 序 商务写字楼 9 5 2 40 3 9 2 4 40 临街门面 48 37 3 60 30 91 19 6 60 调查统计显示 ，所有被调查的钢材市场绝大多数商户都选择临街门面。 王家梁、 北站仓库 、诚信祥、恒 利达四家钢材市场的选择倾向十分相似。 这四家市场商户选择临街门面的比率在 84％～ 91％之间。 以上四家钢材市场中，只有少数被调查商户愿意选择商务写字楼，商户选择商务写字楼的比率占 9％～ 16％之间。 建工物流和其它外围拥 有商务写字楼的钢材商户的选择倾向非常一致，选择临街门面的比率同为 60％，选择商务写字楼的意向比率同为 40％。 ● 乌鲁木齐市钢材市场商户办公面积需求状况分析： 市场调查 指标 办公 面积需求 王家梁（ 57） 哈 库 (42) 文光 (5) 诚信祥 (33) 恒利达 (21) 其它 (10) 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百分比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百分比 % 排 序 50 ㎡左右 10 2 9 2 0 0 3 0 0 3 0 0 3 0 0 3 70～ 80 ㎡ 30 1 24 1 1 20 2 15 1 12 1 1 10 2 100 ㎡以上 10 2 9 2 4 80 1 5 2 6 2 9 90 1 调查数据显示，王家梁、 北站仓库 、诚信祥、恒利达等四家钢材市场商户选择 70～ 80㎡办公面积的比率在 45％～ 60％之间，在三种选择中偏最高。 其中，王家梁选择 50 ㎡和 100 ㎡以上办公面积的比率都是％，而 北站仓库 选择 50㎡和 100 ㎡以上办公面积的比率都是 ％。 建工物流和其它外围商户则对 100 ㎡以上办公面积的兴趣偏高，选择比率分别为 80％和 90％。 从总体上看， 50 ㎡办公面积受欢迎程度最低。 ● 乌鲁木齐市钢材市场商户对 北站仓库 （哈库）的前景预期： 市场调查 指标 客户 前景预期 王家梁（ 57） 哈 库 (42) 文光 (5) 诚信祥 (33) 恒利达 (21) 其它 (10) 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百分比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百分比 % 排 序 看好 21 2 20 1 2 40 2 15 2 9 2 4 40 1 一般 32 1 19 2 3 60 1 16 1 10 1 4 40 1 不看好 2 3 2 3 0 0 3 0 0 3 2 3 2 20 2 从调查统计表中可以看出， 一般以上的商户对 北站仓库 的前景预期为一般；半数以下的商户认为 北站仓库 前景看好； 很少一部分业内商户对 北站仓库 的前景不看好，总体上比较乐观。 ● 乌鲁木齐市钢材市场商户对所属市场的服务满意度状况： 市场调查 指标 服务 满意度 王家梁（ 57） 哈 库 (42) 文光 (5) 诚信祥 (33) 恒利达 (21) 其它 (10) 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百分比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百 分 比 % 排 序 统计数 百分比 % 排 序 满意 10 2 8 2 0 0 3 10 2 3 2 5 50 1 一般 42 1 29 1 4 80 1 17 1 18 1 5 50 1 不满意 0 0 3 5 3 1 20 2 3 3 0 0 3 0 0 2 调查统计数据显示，占 50％～ 86％的钢材市场商户对自己所属钢材市场所提供的服务 满意度方面都表示一般。 北站仓库 商户对服务的满意度同其它各大钢材市场横向比较，客户服务的满意度在其中只能说处在中偏下水平。 各大市场商户对所属市场的单纯不满意程度很低。 ●经销商户对 北站仓库 最满意的服务项目为网络信息、装卸能力、货物安全，对投诉处理、仓储价格不太满意，最不满意的是服务态度和工作效率。 ●乌鲁木齐市各大钢材市场商户对建设 北站仓库 的建议和意见： 仓储门店建议：建议每个门面房有前后相通的门，房间需要卫生间、厨房等功能；建议铺平和绿化店面货物摆放区；制定有自身特色的差异化战略，加强宣传力度，借以吸引商 家和客户，提升竞争力；店面门前配货及门前货物安全方面希望有新的措施保证，加强防护和保安工作。 拟建项目方面建议：拟建市场从商户使用功能的角度出发考虑布局：整体要围而不封、内外相通、门店摆货、上下两层楼中楼布局要多一些、 房间内部体现人性化、反对纯粹的商务写字楼布局模式（中间三楼保留该模式就够了）。 各市场商户需要采购大量钢材才有可能到 北站仓库 ，所以要保持“因地制宜、就地取材”的建市原则，不可照抄照搬外地市场。 因为新疆还没有一家综合性的钢材物流市场，综合以上观点，可以考虑多角度综合开发；商务楼主要对少量大商户有吸 引力，中小商户会视而不见，而中小商户在新疆钢材流通行业占绝对主流地位，所以要提升人气就要加大针对零散商户的服务力度； 在新疆钢材流通领域， 北站仓库无论从硬件设施、铁路专线、装卸能力、吞吐量等方面综合评价，还是在历史惯性、知名度等方面全面考量，都应该是最强的，如果能够扬长避短，发挥优势，统筹规划，分期实施，一定可以建成新疆最大的钢材物流商务中心。 市场调查结论： 依据系统的调查分析，中心应以仓储物流和大宗批发业务为主、大中型商户为主，以小户为辅、兼营部分零售业务的一种模式。 从长远战略上考虑， 物流中心 必将会依托 集团 公司 和宝山钢铁等强势资源成为新疆的钢材物流基地。 为使商务楼招商效果达到预期目标，提高整个市场人气， 建议集团公司将股份销售部、金属制品公司部分业务办公迁至商务楼办公。 数百万吨仓储运输吞吐量将会强势刺激拟建项目形成真正的钢材物流基地，可引领新疆钢材物流业的格局调整。 项目整体策划建议书 通过对前期市场调查统计结果的分析研究，将对项目未来市场推广和经营潜力做出客观分析和判断，从而制定出项目招商策划方向。 金属公司的拟建项目招商从本质说穿了就是项目市场营销。 既然是市场营销的问题，就要按照市场营销的规律来 进行定位和策划。 我们知道，拟建项目同时与三大行业界面打着擦边球：房产租售＋钢铁销售＋仓储物流。 项目环境分析―― PEST分析 这些年来，国内大规模的基础设施建设和重大工业装备投入的增长，促使我国钢铁需求持续增长。 国际国内大气候的变化对新疆钢铁流通市场也产生着同步影响；上海宝钢与新疆八钢战略合作意向书的签订，将会从国家战略的高度促进国内钢铁行业原材料（铁矿石和废。