上海宝山国际钢铁物流服务业基地区域市场研究报告(编辑修改稿)

上海宝山国际钢铁物流服务业基地区域市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

级写字楼租 /售价的现象，如宝莲府邸价高 至 22,000 元 /平米，经市场验证结果显示，其偏离区域市场的价格定位使客户产生了抗性，致使销售率一蹶不振。 4） 05 年宝山写字楼销售情况 项目名称 宝莲府邸 丰鼎国际商务楼 巴黎时光 台鼎中小企业园 销售周期（月） 11 个月 9 个月 5 个月 23 个月 销售率 % 80% 22% 53% （资料来源：策源商办市场部） 总体情况： 在 20xx 年宝山区推售的写字楼项目 ： 总建筑面积达到： 39,825 平方米 已经消化建筑面积： 16,095 平方米； 剩余建筑面积： 23,730 平方米（需在 20xx 年消化） 14 14 结论 ： 以上数据清晰地、客观地反映出 20xx 年宝山现阶段写字楼的出售状况：消化能力趋弱，销售市场不容乐观。 通过一段时期对当地市场的观察，发现构成上述情况的因素主要是：其一，区域写字楼物业普遍存在硬件设施、商务配套方面欠缺的现象，且一直未能形成成熟的商务氛围。 使得一些对配套要求较高的企业，以及房产投资客对此只能望而却步。 其二，聚集在宝钢周围的以从事中介流通渠道的客商居多，他们多以租赁办公物业，从而导致区域办公市场购买能力缺乏。 5）区域内未来供应量（ 13 年内） 项目名称 竣工日期 开盘日期 规划组 合 总建面（㎡） 写字楼建面（㎡） 预约售价 /租金（元 /㎡） 备注 建筑现状 祥腾国际广场 * 20xx 年 8 月 20xx 年 4 月 办公 +商业 25,000 20,000 15000（ LOFT 简装） 出售 主体结构建设 科技大厦 20xx 年 9 月 20xx 年 4 月 办公 +商业 30,000 22,000 售 10000 元 /㎡ 出售 内部装修 通田商住楼 20xx 年 10 月 － 商住 100,000 60,000 － 出售 结构封顶 宝莲城 * 20xx121/08－ 3 20xx 年 5 月 办公 +商 业 174,698 120,000 14000(精装 ) 出售 主体结构 建设 景瑞生活广场 20xx 年 3 月 20xx 年年底 办公 +商业 120,000 20,000 未定 出售 空地 *[宝莲城 ]5 月 18 日开盘、 [ 祥腾国际广场 ]4 月 28 日开盘。 （资料来源：策源商办市场部） 结论 ： 宝山区域在 20xx－ 20xx 年推出的写字楼总建筑面积将达 30 万平方米。 其中在06 可能发售的写字楼建筑面积可能达到 16 万平方米，加上 20xx 年的剩余写字楼推售面积 万平方米，直接对本案形成区域竞争的写字楼面积将达到 24 万 平方米的巨大体量。 15 15 重点项目市场调研 1） 周边市场调查及范围 为了准确的对本项目进行定位，我们对宝山区在售、已售及已经开发动工未来 13年内会形成竞争的项目进行了详细的调查，并对影响销售的主要因素进行了分析、对比。 主要调查范围是：牡丹江路沿线物业，调查范围包括同济路以东，密云路以西，盘古以北，吴凇路以南。 其中选择了周边的重点项目进行调查及分析。 重点项目： 在售项目： [宝莲城 ]、 [ 祥腾国际广场 ]、 [宝莲府邸 ]、 [ 丰鼎国际商务楼 ]、 [ 巴黎时光 ] 租赁项目： [安信商业广场 ]、 [ 宝山航运大厦 ]、 [ 长江大厦 ]、 [畅源商务楼 ]、 [仁光大厦 ] 未来竞争项目： [ 景瑞生活广场 ]、 [ 科技大厦 ]等 16 16 2.） 重点项目调查表 基本资料比较表 物业名称 物业地址 物业 性质 物业组合 营销模 式 总面积 （ m178。 ） 写字楼面积（ m178。 ） 标准层面积 （ m178。 ） 面积区间 （ m178。 ） 商业 层数 实用率 % 层高（ m） 净高（ m） 宝莲府邸 牡丹江路 1278 号 /近海江路 综合 办公＋住宅 出售 4,862 4,245 ㎡ 571 ㎡ 45571 1F 70% 安信商业广场 牡 丹江路 1211 号 /近双城路 办公 商业＋办公 租赁 160,000 26,497 ㎡ 1,489 ㎡ 701,489 ㎡ 1F 70% 宝山航运大厦 牡丹江路近宝杨路口 办公 办公 租赁 6,540 ㎡ 6,540 ㎡ 1,300 ㎡ 145415 ㎡ 无 71% 长江大厦 松滨路 1 号 /近牡丹江路 办公 商业＋办公 租赁 约 15,000㎡ 7,350 ㎡ 735 ㎡ 整层 2F 68% 畅源商务楼 同泰路 128 号 /近松滨路 办公 商业＋办公 租赁 3,816 ㎡ 1,908 ㎡ 954 ㎡ 3699 ㎡ 2F 72% 丰鼎国际商务楼 同泰路 128 号 /近松滨路 综合 商业＋办公＋ 住宅 出售 2,800 ㎡ 2,000 ㎡ 400 ㎡ 2040 ㎡ 2F 6068% 仁光大厦 牡丹江路近宝杨路口 办公 商业＋办公 租赁 约 18,000㎡ 15,000 800 100－ 300 1F 68% 巴黎时光 淞南路 459 号 /近长江西路 商住 商业＋商住 出售 11,870 ㎡ 9,500 ㎡ 1,900 ㎡ 5090 ㎡ 1F 68% 台鼎中小企业园 真陈路 1398 弄 /锦秋路 工业房地产 办公＋厂房 租售兼 可 72,000 1,1508 － 1001,400 _ 82% 宝莲城 同济路 /双城路 803 弄 综合 商业＋办公 出售 210,000（地上 万） 120,000 640 130－ 190 _ 70% 祥腾国际广场 * 盘古路 /友谊路口 办公 商业＋办公 出售 26,000 20,000 800 40－ 120 － 65% （资料来源：策源商办市场部） 17 17 销售资料表 物业名称 营销模式 售价 （元 /m178。 ） 租金 （元 /m178。 .月） 物管费 （月 / m178。 ） 销售率 % 开盘时间 年月 竣工日期 销售期 （月） 宝莲府邸 出售 20xx025000 － 8 元 % 20xx41 20xx121 11 安信商业广场 租赁 － 4（ 暂定） 未定 － 20xx 年 4 月 20xx81 － 宝山航运大厦 租赁 － （附加费） 3 元 － 20xx121 06 年 3 月底 － 长江大厦 租赁 － 元 － － 93 年 － 畅源商务楼 租赁 － 2 含租金内 － － 95 年， 05 年翻新 － 丰鼎国际商务楼 出售 9800（均价） － 元 30% 20xx61 97 年竣工、 05 年。