20xx年珠海项目专项市场调查报告(编辑修改稿)

20xx年珠海项目专项市场调查报告(编辑修改稿)内容摘要：

国内房地产市场情况分析 A． 交易量严重萎缩， 观望氛围浓厚， 市场调整压力明显 ，楼市进入寒冬 上面分析了北京、上海、广州、深圳四个国内最具代表性的城市，均有一个共性，“商品房交易量严重萎缩，观望氛围浓厚，市场调整需求明显”。 各地的房地产市场已然降温，但高额的投资已经进入楼市，已经入市及潜在的供应量巨大，这也将市场调整的压力所在。 各地均有部分项目，特别是中端市场项目已经出现了或明或暗的降价情况，房价亦开始有所回落，但仍 然处在近年的高位，消费者仍然不买单，降价的呼声仍然很高。 B． 诸多开发商资金压力已经或开始显现 ，部分开发商开始发力回收资金 无论大小开发商， 由于无法通过销售渠道回笼资金， 均有一部分出现了资金吃紧的情况。 上市公司方面，一部分企业通过股市或债券市场融资以获得开发资金，而更多 被困住 的中小企业 则已经出现了 拖欠材料款、拖欠工程款的情况。 此时，作为行业龙头的万科，则 暂停了自己的业务拓展，通过各种手段极力回收资金， 准备过冬，以迎战冬天过后的繁荣。 C．救市呼声不断， 对房地产单独松绑基本不可能 部分开发商在高压下以危及金 融安全为由，发出了救市的呼声，要求政府放 松房地产资金。 但官方调研报告认为“当前情况并没有严重到房地产可以绑架银行的地步，断供、负资产还是极少数现象”，调研结论则显示“严格执行国家有关宏观调控政策，从总体上防止房价再次过快上涨”仍将是未来房地产调控政策的主基调。 与其说中央 担心房地产出问题，不如说中央更担心金融系统出问题， 房价张幅放缓是宏观调控的预期效果 ，对房地产单独松绑基本不可能。 D． 房地产暴利时代已经过去 ， 市场 调整不可避免 中央针对于房地产市场的宏观调控政策已经延续了一段时间，调控成绩刚刚开始显现，在未对 金融安全产生威胁的情况下，中央的宏观调控政策将仍然继续。 因而中央下一步的目标很可能是“既要保证经济的稳定增长，也要继续采取紧缩政策”。 持续的紧缩政策势必延续市场的观望氛围，长期没有交易量的市场必然令开发商背上沉重的负担，房地产市场的 调整不可避免，而且已经开始并将延续。 在此，不得不对房地产泡沫的产生进行一番分析，地方政府的“地皮财政”把良有不齐的包工头都变成了开发商，在房价不断窜升的同时让中国大地遍地皆是房地产商，难以抑制的成本和对利润的追求使得房价不得不节节高升，泡沫自然不可避免。 而调整后的房地产业房价 未必能回落多少，但房价绝对不再是以外成本和利润的累加，开发商对成本的控制能力将更为重要，暴利时代将不再回来，市场将掌握在部分有经验有能力的开发商手上。 E．调整过后，房地产将迎来更 健康 的春天 长期的观望氛围关系到市场稳定、消费预期和金融风险，政府还需要一个健康的房地产市场 来带动经济发展 ，政府不会允许 楼市 的长期萎靡， 宏观调控总会放松。 二、珠海 经济及 房地产市场分析 1． 20xx 年上半年珠海经济发展简况 根据珠海市统计局统计数据 ，上半年全市实现生产总值 亿元，按可比价格增长 12%，增幅同比回落 个百分点，高于同期全省 %的平均水平，在珠三角低于佛山（ %）、东莞（ 16%）和肇庆（ %），与惠州、中山并居第 4 位。 （ 1） 上半年经济主要 运行特点 总结如下 ，第三产业对经济增长的贡献率有所提升 上半年分别完成第一、二、三产业增加值为 亿元、 亿元和 亿元，分别增长 %、 %和 %，回落 、 和 个百分点。 因股市、房市低迷，金融业增加值仅增 %，回落 个百分点；房地产业增加值同比下降 %，回落 个百分点，以上两业对经济增长的贡献几乎为零。 上半年珠海三次产业对 GDP 增长的贡献率 项目 实际完成 同比增长 增幅增减 对 GDP 增长贡献率（ %） 贡献率同比增减（百分点） (亿元 ) （ %） （百分点） 地区生产总值 12 100 ― 第一产业 0 第二产业 工 业 14 建筑业 第三产业 交通运输、仓储和邮政业 批发和零售业 7 住宿和餐饮业 金融业 房地产业 7 其他服务业 13 营利性服务业 非营利性服务业 ，生产结构继续调整 上半年全市实现农林牧渔业产值 亿元，增长 %，同比放慢 个百分点。 工业生产增速逐月减缓，重工业产值继续攀高。 上半年，全市完成规模以上工业增加值 亿元，同比增长 %，回落 个百分点。 主导行业的企业利润明显增加。 “三驾马车 ”速度放慢，投资、出口增幅回落，消费增速低于全省平均水平 固定资产投资增速高位回落。 上半年完成全社会固定资产投资 亿 元，增长 %，放慢 个百分点。 更新改造、房地产开发投资同比增速放慢 和 个百分点。 消费实际增幅不如上年，低于同期全省平均水平。 上半年全市实现社会消费品零售总额 亿元，同比增长 %。 名义增长率虽比上年同期高出 个百分点，但剔除物价因素，实际仅增 %，同比回落 个百分点，在珠三角不但位次居后，还低于同期全省%的平均增速。 ，频密出台的宏观紧缩政策已初显调控成效 受政策性因素带动，财政收入增长较快。 上半年全市实现地方财政一般预算收入 亿元，增长 %，加快 个百分点，主要得益于政策性因素的拉动，主要有来自三个方面：一是内外资企业 所得税合并后，特区内企业所得税率由 15%提高到 18%，；二是去年股票证券交易火爆，证券公司收益大增，广发证券、易方达证券等总部企业缴纳的个人所得税大增；三是从今年起全面开征土地使用税，使土地使用税高速增长。 企业所得税、个人所得税、土地使用税分别增长 %、 %和 %。 以上三税种对财政预算收入的增长贡献率为 %，而作为两大主体税种的增值税和营业税，均未完成半年进度，增长 贡献率仅为 %。 城乡居民储蓄存款增多，信贷规模扩张的势头得到遏制。 6 月末，全市金融机构本外币存款余额 亿元，比年初增长 %，增速加快 个百分点，其中，城乡居民储蓄存款余额 亿元，增长 %，加快 个百分点；本外币贷款余额 亿元，比年初增长 %，回落 个百分点。 （ 2） 上半年珠海经济发展存在的重要问题 上半年我市经济运行较为平稳，但经济发展方式不合理，结构性矛盾突出，国际成本输入型通胀压力加大。 我市经济存在的矛盾和问题主要有： 行业持续增长，节能减排压力增大。 上半年全市六大高耗能行业实现工业产值 亿元，增长%，增幅比全市平均水平高出 个百分点。 持续高企，城乡居民实际收入水平增长不快。 国际能源、粮食、原材料价格大幅攀升，推动了国内原料、工 业品价格和消费品价格的全面上涨，引发 CPI 持续走高。 上 半年 珠海CPI 累计上涨 %，其中，食品类价格上涨 %，居住类价格上涨%，以上两类商品拉动 CPI上涨 ，上涨贡献率达 % 、原材料价格和劳动力成本上涨，企业盈利空间缩 小影响企业产能扩张。 主要能源、原材料价格不断上涨，给企业生产经营造成了很大困难。 今年起，水、电、煤、油、劳动力价格接连上涨，物价水平持续走高，人民币对美元升值，这些都使得企业利润空间缩小，影响了现有企业产能扩张。 上半年有半数企业生产增长情况不理想，出现生产减少或接不到订单现象。 ，政府投资进度缓慢。 上半年我市固定资产投资增长 %，仍主要依赖房地产投资拉动，基本建设投资仅增 %，反映工业发展后劲的制造业投资仅增%，同比回落 个百分点。 、股市降温，房地产贷款 风险增大。 由于国家频密出台房地产调控政策，抑制了投资性和投机性的住房需求，市场观望气氛浓厚，全国主要城市的房地产销售量缩价跌，我市情况也不例外，上半年商品房销售面积萎缩了 1 成，房地产业增加值同比下降 %；股指大幅下挫，上证指数从 6100 多点滑至目前的不足 3000 点。 地税报表显示， 6 月份我市营业税同比下降 %，其中，销售不动产营业税降 %，金融保险营业税降 %。 房地产业的整体 不景气和国家实行紧缩的货币政策，使得部分房地产商资金吃紧，股市下跌也使得股民财富缩水，国内一些城市已出现企业和 个人的还贷危机，房地产信贷风险增大，金融机构应加强房地产市场的资金监管，谨防出现 “ 烂尾楼 ” 和个人欠贷现象。 (3)珠海经济形势综合分析 当前，美国次贷危机引发全球经济增速放缓；国际油价、粮价、铁矿石等价格上涨，推高企业生产成本；国内为抑止通胀和控制流动性过剩，继续实施紧缩货币政策；人民币持续升值，劳动力成本上升降低了出口产品的竞争力；内外资企业所得税法合并后特区税收优惠逐步丧失，这些都对以外向型经济为主的 珠海 经济带来较大影响。 然而，长远来看，珠海经济有着巨大的上升空间，被定位为珠三角西部中心城市的珠海现有 11 大重点工程项目被列入省“新十项工程”： 交通基础设施建设项目首当其冲：广珠城际轨道、广珠铁路、港珠澳大桥、珠海港高栏等港区码头项目、高栏港进港航道扩建工程等，总投资预计 1191． 2 亿元，在珠海境内投资就超过 570 亿元。 珠海 350 亿元的大型修造船基地建设和 50 亿元的航空产业园项目，在产业发展项目中尤为引入瞩目，代表了珠海大力发展高端制造业的方向。 据悉， 珠海和中船集团已经签订了框架协议，确定在珠海建设华南地区最大的综合性修造船 基地；《珠海航空产业发展规划》已经通过广东省发改委批准，作为广东省内惟一的航空产业园，珠海欲打造装备、制造、维修以及物流等临空经济发达的现代化航空新城。 此外，现代服务业也是广东省和珠海产业发展的重点，珠海横琴岛会展项目被确定为 “新十项工程 ”的重点建设项目。 珠海电厂 6 号机组、金湾 LNG 接收站项目的总投资，就达到了 188 亿元。 此外，珠海竹银水源工程也被列入到了广东省 “新十项工程 ”重点项目中。 以上项目如能全部实现，珠海将拥有新的产业经济链，经济将迎来新的增长点，而 港珠澳大桥及各项基建项目的完成将奠定珠海珠 三角西部中心城市的地位，珠海的经济发展将是目前所完全不能比拟的。 珠海房地产市场交易情况分析 (1)珠海 20xx－ 20xx 年房地产完成投资额 珠海2 0 0 3 2 0 0 8 年房地产完成投资额分析387727 4046334941456558961302669743349020xx004000006000008000001000000120xx00140000020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 8 年1 6月房地产投资额（万元） 20xx－ 20xx 年，珠海房地产完成投资额稳步上升，进入 20xx 年则表现为加速上升， 20xx 年涨幅同比上升 ％，而进入 20xx 年并未缩减，在 20xx 年巨大的技术上上半年同比上升 ％。 （ 2）珠海 20xx－ 20xx 年 商品房 新开工面积 珠海2 0 0 3 2 0 0 8 年商品房新开工面积分析05010015020025030020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 8 年1 6月新开工面积（万㎡） 从商品房新开工面积看，珠海 20xx 起年开工面积开始超过 200万㎡， 20xx 年进入最高峰期，仅上半年开工面积 就已超过以往任何 年份，同比上年同期增幅达到 ％，开工面积数字巨大。 （ 3） 20xx－ 20xx 年新建商品房竣工面积 珠海2 0 0 3 －2 0 0 8 年商品房竣工面积分析20505010015020025030020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 8 年1 6月竣工面积（万㎡） 与 新开工面积相比， 20xx－ 20xx 年新开工商品房面积合计 万㎡， 20xx－ 20xx 年 6 月合计竣工商品房面积合计 万㎡，差额仅为 万㎡，如将 20xx 年 1－ 6 月新开工面积视为建设中，珠海建设中商品房面积合计应为 ㎡。 （ 4） 20xx－ 20xx 年商品房销售面积分析 珠海2 0 0 3 －2 0 0 8 年商品房销售面积分析 05010015020025030035020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 8 年1 6月销售面积（万㎡） 与 20xx、 20xx 年相比，珠海商品房销售量 20xx 年期进入高产 期，而 20xx 年居然 达到了 万㎡天量， 可谓成绩非常突出， 20xx年上半年珠海商品房销量虽然相对 20xx 年有明显下滑，但 相对 20xx年仍然有所上升，应该说 20xx 年上半年销售业绩仍然相对较好。